Рост рынка ЗПИФ коммерческой недвижимости на +7% за 1 квартал 2024 год
Стоимость чистый активов (СЧА) ЗПИФов недвижимости, предлагаемых в рынок для частных инвесторов (квалифицированных и неквалифицированных) за 1 квартал 2024 года, выросла на 7% (на 22,3 млрд рублей) и достигла 345,8 млрд рублей. При этом активы в ЗПИФах для неквалифицированных инвесторов выросли до 160,7 млрд рублей (что составило 46% рынка), а для квалифицированных инвесторов до 185,1 млрд рублей (54% рынка).
На российском рынке представлено 36 ЗПИФа недвижимости, доступных к инвестированию для неквалифицированных инвесторов и более 28 ЗПИФов недвижимости доступных для квалифицированных инвесторов.
В среднем 1 неквалифицированный пайщик проинвестировал 1,0 млн. рублей, при этом средняя инвестиция в ЗПИФы недвижимости квалифицированного пайщика значительно выше (в 8 раз) и составила 8 млн рублей.
Среди участников рынка лидерами по активам коммерческой недвижимости под управлением являются управляющие компании — «Современные фонды недвижимости» и Parus Asset Management.
У управляющей компании «Современные фонды недвижимости» совокупная СЧА рыночных ЗПИФов под управлением составила 219,2 млрд рублей, что составило 63,4% от суммарной СЧА всех рыночных ЗПИФов недвижимости.
Второй крупный игрок на рынке — это Parus Asset Management с активами коммерческой недвижимости под управлением в размере 69 млрд руб. (или 20,0% от активов всех рыночных фондов).
Логистическая недвижимость — лидер среди активов в ЗПИФ недвижимости
Среди секторов коммерческой недвижимости, активы которых включены в рыночные ЗПИФы недвижимости, наиболее популярным является складской (логистический) сектор коммерческой недвижимости.
61% всех активов рыночных ЗПИФов (или 211,2 млрд рублей) вложены в складскую (логистическую) недвижимость. В торговую и офисную недвижимость проинвестировано 15% и 12% привлечённого капитала частных инвесторов в рыночные ЗПИФы недвижимости, что составило 51 млрд и 42 млрд рублей.
В структуре активов рыночных ЗПИФов недвижимости 9,5% (или 33 млрд рублей̆) вложены в депозиты или в ОФЗ.
Тренды развития ЗПИФ недвижимости
Российский рынок ЗПИФов активно развивался в 2022—2023 годах.
1. Во-первых, появляются диверсифицированные ЗПИФы недвижимости — это фонды, в которые включены активы из разных секторов коммерческой недвижимости (складской, торговый, офисный).
2. Во-вторых, расширяется линейка активов ЗПИФов недвижимости — на ряду с ЗПИФами с активами классических секторов недвижимости (складской, торговый, офисный), появляются ЗПИФы с активами новых сегментов недвижимости, такие как ЦОД (центр обработки данных), земельные участки.
Рост интереса к ЗПИФ недвижимости со стороны розничных пайщиков
Количество пайщиков, которые проинвестировали в ЗПИФы недвижимости по итогам 1 квартала 2024 года, составило 185 тыс. пайщиков.
Лидером по количеству инвесторов-пайщиков является управляющая компания «Современные фонды недвижимости», в ЗПИФы недвижимости которой проинвестировали 96 тыс. пайщиков, рост на 1 квартал 2024 года составил 3 тыс. пайщиков.
В ЗПИФы недвижимости Parus Asset Management по итогам 1 квартала 2024 года проинвестировали 0,5 тыс. новых инвесторов, что увеличило общее количество инвесторов-пайщиков ЗПИФов до 9,6 тыс.
*Суммарное количество пайщиков рассчитано, как сумма уникальных пайщиков по каждому ЗПИФу УК
Рост выплат с арендных платежей
Рост объёма выплат инвесторам ЗПИФов недвижимости в 1 квартале 2024 года продолжился. За 3 месяца 2024 года Управляющие ЗПИФами недвижимости выплатили своим инвесторам-пайщикам 3,7 млрд рублей дохода с арендных платежей.
Почему растут выплаты по ЗПИФ недвижимости?
Основные факторы роста объёмов выплат:
1. Во-первых. Инвестиции в высококачественную коммерческую недвижимость через ЗПИФ — являются низкорисковым и низковолатильным даже в кризисы вложением, которое не только сберегает капитал инвесторов от гиперинфляции, но и даёт возможность своим инвесторам-пайщикам получать регулярный доход с арендных платежей, которые ежегодно индексируются на уровень инфляции
2. Во-вторых. Для недвижимости нет плохих времен, а есть только хорошие и очень хорошие. Профессиональные Управляющие недвижимостью прошли уже четвёртый экономический кризис и показывают высокие и устойчивые финансовые результаты, зарабатывая для своих инвесторов-пайщиков даже в кризисные времена (глобальный ипотечный в 2008, санкционный 2014, пандемийный 2020, глобальный геополитический 2022).
3. В-третьих. Инвестиции в ПИФы в России регламентированы на законодательном уровне, а деятельность управляющих контролируется государством.
Важно отметить, что профессиональные управляющие ЗПИФами коммерческой недвижимостью достигают более высокие результаты по доходности для своих инвесторов — 15−25% в складской недвижимости и 10−20% в торговой и офисной.
Рост ликвидности у ЗПИФ недвижимости
На протяжении 2020−2024 гг. наблюдается рост ликвидности у рыночных ЗПИФов недвижимости. За 1 квартал 2024 года оборот торгов ЗПИФами недвижимости на МосБирже составил 2,8 млрд рублей.
Лидером по объёму торгов на МосБирже является Parus Asset Management, объём торгов ЗПИФами которой за 1 квартал 2024 года достиг 1,4 млрд рублей.
Второе место по объёму торгов ЗПИФами на МосБирже занимает управляющая компания «Современные фонды недвижимости» — 1,1 млрд рублей за 1 квартал 2024 года.
Что способствует росту объёмов торгов на бирже?
Для инвесторов из России сегодня как никогда актуальны вложения в высокодоходные инструменты, которые требуют минимум затрат и времени. Этим требованиям полностью соответствуют ЗПИФы недвижимости, что и отражается в росте спроса на данный инвестиционный инструмент среди частных инвесторов.
Россияне всё ещё держат основной свой капитал на банковских депозитах (84% капитала ФЛ в РФ на депозитах при 28% в мире), придерживаясь стратегии сбережения, но при этом теряя часть капитала при высокой инфляции. Однако, в исторической перспективе сбалансированный инвестиционный портфель с наличием в нём защитных активов таких, как ликвидная недвижимость, эффективно защищает от экономических шоков — защищает от гиперинфляции и даёт возможность своим инвесторам-пайщикам получать регулярный доход с арендных платежей, которые ежегодно индексируются на уровень инфляции.
При этом потенциал роста рынка ЗПИФов недвижимости значителен — в среднем на глобальном рынке доля инвестиций в недвижимость составляет 16%, а физические лица в России проинвестировали в коммерческую недвижимость через ЗПИФы всего 0,6% своего капитала.
Доходность ЗПИФ недвижимости
В исторической перспективе статистика показывает, что инфляции не оказывает негативного влияния на рынок коммерческой недвижимости.
1. В среднем по рынку ЗПИФ недвижимости по итогу 1 квартала 2024 года внутренняя ставка доходности (Internal Rate of Return, IRR) — в диапазоне 10−23% годовых.
2. Наибольшую среднегодовую доходность с арендных платежей (Income Return) показали ЗПИФы складской недвижимости (10−14% годовых), далее офисная (7−9% годовых) и торговая (1−5%). При этом профессиональные управляющие недвижимостью показывают результаты значительно выше рынка — до 15−25% в складской недвижимости и до 10−20% в торговой и офисной.
3. Промежуточный доход инвестора к стоимости пая при формировании Фонда (Cash-on-Cash, CoC) — в диапазоне 6−15% годовых
Комиссии управляющих компаний за управление ЗПИФ
Средняя комиссия за управление ЗПИФами составляет 1−2% от СЧА фонда за год. При этом наименьшие комиссии за управление у Parus Asset Management (в размере 0,4−0,5% от СЧА), высокие комиссии у «Тинькофф Инвестиции» (2,8−2,9% от СЧА).
Большинство управляющих компаний также взимают дополнительную комиссию с инвестора в размере 5−10% от эффективности управления фондом (то есть от заработанного для инвестора дохода).