Почему нужно инвестировать в коммерческую недвижимость, а не в квартиры
Инвестиционный капитал россиян во2кв. 2024 года оценивается в115–120 трлн рублей
Общий объём денег, которые россияне инвестируют либо имеют на счетах в банке или наличными, по итогам 2 квартала 2024 года оценивается в 115–120 трлн рублей.
При этом 50 трлн рублей граждане России положили на банковские депозиты и ещё 35–45 трлн рублей вложили в покупку квартир с инвестиционной целью (перепродажа после строительства новостройки или для сдачи в аренду).
Деньги, которые россияне хранят «под подушкой», по оценке Аналитического центра PARUS составляют 15 трлн рублей.
Только 10,9 трлн рублей россияне активно инвестируют, однако в структуре инвестиционного капитала это всего лишь 9% от имеющихся у россиян финансовых активов, из которых 9,7 трлн рублей (или 8%) находятся на фондовом рынке России.
В коммерческую недвижимость россияне инвестируют крайне мало (0,3% от инвестиционного портфеля физлиц), что отражает с одной стороны пока ещё невысокую финансовую активность граждан России на фондовом рынке, а с другой стороны молодость рынка финансовых продуктов инвестирования в коммерческую недвижимость, доступные для частных инвесторов. Рынок ЗПИФов коммерческой недвижимости, доступный для частного инвестора стал активно развиваться и расти с 2020 года, когда паи фондов стали массово доступны частным инвесторам для инвестиций через покупку паёв ЗПИФов на МосБирже.
Потенциал развития рынка ЗПИФов коммерческой недвижимости в России высок. Так, например, на рынках с более чем 50-летней историей развития фондового рынка (Америка, Европа, Азия) доля инвестиций в коммерческую недвижимость составляет 10-20% в структуре всего инвестиционного портфеля. На американском рынке более 40% домохозяйств инвестируют в коммерческую недвижимость через биржевые продукты (REIT-ы, аналоги российских ЗПИФов недвижимости). В России доля инвестиций в коммерческую недвижимость составляет всего 0,3%.
Почему не нужно инвестировать вжилую недвижимость
Современные люди привыкли к бесконечному росту стоимости квартир и… даже мысли нет, что всё это может схлопнуться. Хорошие объекты всегда будут в цене, а будет ли в цене 20-метровая квартира в чистом поле?
Инвестору в жильё (квартиры) нужно заранее думать, кому это всё он будет продавать...
Демография
Рынок жилья в ближайшие годы изменят совсем не экономические факторы, цены на нефть или дешёвая ипотека. Его изменит демография.
Россия оказалась на пороге демографического кризиса или даже в самом его эпицентре в результате демографической ямы 1990-х годов. Заметно сокращение трудоспособного населения. Безработица в 2024 году находится на рекордно низком уровне − 2,4% в июне 2024 года, в очередной раз обновив исторический минимум (за весь период наблюдений показателя с 1991 года). Особенно не хватает молодежи.
К 2030 году дефицит сотрудников составит 2,4 млн человек (Минтруд)
Демографические факторы влияют на рынки медленно, но неизбежно. Невидимая рука демографии остановит бессмысленное разрастание городов вширь, исправит диспропорции в структуре предложения жилья и сделает рынок более гармоничным.
Демография окажет структурное влияние на рынок. Экономика, нефть и ипотека могут скорректировать общий объём рынка, но независимо от этого число домохозяйств в возрастной группе 20–35 лет в ближайшие годы начнёт стремительно сокращаться. Эта группа уже не сможет определять движение рынка. Драйвером рынка станут семьи, которые будут улучшать жилищные условия.
Постепенно девелоперы смогут перестроить структуру предложения и переориентироваться на потребности семей, нуждающихся в расширении жилплощади (люди в возрасте 30–45 лет). Эти изменения неизбежно коснутся территориального развития рынка.
Процесс смены поколения. Поколение 90-х – это самое малочисленное поколение в истории России. Именно они через 5 – 10 лет будут формировать основной спрос на квартиры.
Их более чем в половину меньше сегодняшнего поколения, которое и скупает все квартиры на рынке + это поколение мало рожает и будет рожать ещё меньше все ближайшие годы. Если у тебя нет детей, то и смысла напрягаться ради новой ипотеки и покупки дополнительной квартиры у тебя нет....
Основа платёжеспособного спроса на покупку квартиры – это люди 30 – 50 лет.
Макроэкономика
Сокращение динамики роста ВВП – до 1–2% в 2026 году
Повышены прогнозы по инфляции – доходы населения будут расти на 6,8% при инфляции 4,0% в 2026 году
Российский рубль будет обесцениваться в среднем на 5% в год (в 2024–2026 гг.)
Будут ли снижаться реальные доходы населения? Снизится ли спрос на квартиры?
Жилищное строительство
Сокращение численности населения даже при позитивном варианте прогноза – на 1 млн. человек к 2030 году
Высокие объёмы строящегося жилья – на уровне 100–105 млн м² ежегодно на протяжении 2024–2030 гг.
Будет ли избыток предложения квартир на рынке? Будет ли падать стоимость квартир?
Ключевая ставка
Ипотека для россиян дорожает быстрее, чем растут доходы населения
Программа льготной ипотеки на новостройки заканчивается с 1 июля 2024 года
Ключевая ставка сохранит высокие значения – в 2026 году будет в районе 10–11%
Ипотека для россиян дорожает быстрее, чем растут доходы населения
Доступность жилья в 2024 году упала до минимальных значений за10 лет
Льготная ипотека привела к росту цен и работала на доход девелоперов
Рост доходов населения не успевал за ростом цен на жильё
Обычный человек не может позволить себе приобрести жильё с учётом ипотеки и всех субсидий
С 2020 по 2024 года цены на вторичку выросли – на 77%, на новостройки – на 111%, зарплаты – на 71%. Если быстрый рост зарплат догоняет вторичный рынок, то первичка оторвалась так, что ситуация, при которой зарплаты сделают рывок на 30%, маловероятна. В результате доступность жилья в 2024 года находится на более низком уровне, чем она была до программ с господдержкой