Инвестиции в рыночные ЗПИФы недвижимости растут. Какие перспективы

Интерес частных инвесторов к рыночным закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФ) недвижимости повышается. Стоимость чистых активов рыночных ЗПИФ недвижимости близится к ₽1 трлн и, вероятно, преодолеет этот уровень в текущем году, прогнозирует Сbonds.

С помощью таких фондов можно инвестировать в крупные коммерческие объекты — торговые центры, склады, офисы — без необходимости самостоятельно покупать недвижимость и управлять ею. По итогам первого квартала 2026 года 330 тыс. пайщиков стали владельцами коммерческой недвижимости через ЗПИФы.

В конце апреля стало известно о заключении одной из крупнейших сделок на российском рынке коммерческой недвижимости за последнее время — между девелоперской компанией ADG Group и PARUS Asset Management.

ADG Group внесет в портфель ЗПИФ 26 уже построенных и функционирующих районных центров «Место встречи», PARUS Asset Management будет управлять фондом. Стоимость объектов превышает ₽50 млрд. После листинга на Московской бирже фонд станет доступен квалифицированным инвесторам.

В отличие от прямой покупки недвижимости, в ЗПИФе не нужно самостоятельно искать арендаторов, заниматься эксплуатацией объекта или нести дополнительные расходы на управление.

В случае с фондом PARUS и ADG Group речь идет о портфеле районных центров с диверсификацией арендаторов. По данным УК «Место встречи», 83% поступлений от аренды дают долгосрочные контракты с федеральными сетями, включая «Пятерочку», «Перекресток», «‎Да!», Familia, DDX Fitness и кинотеатры «КАРО». Почти треть всех помещений приходится на социальные учреждения: ОКЦ (общественно-культурный центр), МФЦ (многофункциональный центр), проект «Московское долголетие», а также объекты Москомспорта. Ежегодный трафик объектов в 2025 году достиг 44 млн посещений. Товарооборот сети в первом квартале 2026 года увеличился на 23%, трафик — на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при общем росте оборота розничной торговли в России за 2025 год на 2,6%, согласно Росстату. Чистый операционный доход (NOI) показал рост на 83% год к году.

Наиболее высокую динамику товарооборота в первом квартале 2026 года, по данным компании, показывали:

• фуд-холлы и точки быстрого питания;
• супермаркеты;
• товары для животных;
• кино;
• фитнес и красота и здоровье.

По итогам 2025 года торговая недвижимость остается одним из крупнейших сегментов коммерческой недвижимости по объему инвестиций наряду с офисами и складами, отмечает NF Group в годовом отчете: общий объем вложений составил ₽173,6 млрд, рост показателя за год — 153%.

«‎Растет не только стоимость чистых активов ЗПИФ, но и средний объем активов в одном фонде — с ₽5,4 до ₽7,3 млрд за год. Тренд указывает на стремительное развитие сегмента за счет качества активов, надежности и ликвидности подобных инвестиций, грамотном менеджменте», — отмечает начальник отдела российских и иностранных фондов Cbonds, руководитель проекта Investfunds Егор Киреев.

Партнер NF GROUP Станислав Бибик называет ЗПИФы недвижимости инструментом диверсификации как между классами активов, так и внутри самой недвижимости — по секторам, локациям и отдельным объектам: «В случае фондов, сформированных на базе торговых центров и других торговых объектов, инвестор получает доступ к экономике коммерческой недвижимости без необходимости напрямую покупать объект и заниматься его управлением».

Дополнительным преимуществом Бибик считает гибкость по объему вложений: в зависимости от фонда инвестор может самостоятельно определять размер инвестиции. При этом, отмечает эксперт, недвижимость за долгие годы зарекомендовала себя как защитный актив, который на длинном горизонте может помогать сохранять капитал от инфляционного обесценивания.

По словам основателя и генерального директора инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate Никиты Корниенко, такие объекты остаются частью повседневной жизни: люди продолжают покупать продукты, ходить в кафе, аптеки, фитнес-клубы и пункты выдачи заказов. «Для инвестора такая недвижимость способна приносить стабильный рентный доход и расти в цене», — говорит аналитик.

Отдельно эксперт выделяет механизм защиты от инфляции: «Большинство договоров с крупными сетевыми арендаторами завязаны на товарообороте арендатора. А даже там, где такой привязки нет — фиксированная арендная ставка все равно рассчитывается исходя из оборота арендатора и комфортной для него арендной нагрузки. Соответственно, если растут цены — растет арендная плата — растет и стоимость такой недвижимости. Такого нет ни в одном другом сегменте недвижимости».

Среднее значение полной доходности ЗПИФ недвижимости, учитывающей рост стоимости пая и выплаты дохода, по итогам 2025 года Егор Киреев оценивает на уровне 20%. Согласно отчету NF Group, капитализация объектов торговой недвижимости Московского региона в 2025 году в среднем выросла на 12−13,5%. Капитализация офисной недвижимости увеличилась на 11−12%, складской — на 11,5−12,5%, гостиничной — на 9,5−10,5%.

Доходность фонда напрямую зависит от состояния рынка коммерческой недвижимости, заполняемости объектов, качества арендаторов и стабильности арендного потока. При этом рынок коммерческой недвижимости продолжает меняться под влиянием электронной коммерции и изменения потребительского поведения.

На структуру фонда и качество управления обращает внимание руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников. По его словам, инвестору важно оценить состав фонда, наличие банковского финансирования при покупке активов, а также опыт команды управляющей компании в этом сегменте рынка.

Как отмечает директор департамента торговой недвижимости инвестиционной группы Accent Светлана Кузьмина, покупая паи ЗПИФ, инвестор фактически приобретает долю в реальном бизнесе. «Поскольку инвестор участвует в распределении прибыли, то и в рисках тоже», — говорит эксперт.

По ее словам, дополнительные риски возникают в случае девелоперских фондов, где объект еще только предстоит построить, реконструировать или реновировать. В такой ситуации многое зависит от того, сможет ли проект выйти на запланированные показатели и как за это время изменится рынок. При этом Кузьмина подчеркивает, что успешная реализация подобных проектов потенциально может дать более высокую доходность.

По словам Светланы Кузьминой, преимущество в этом плане есть у фондов, чьи паи торгуются на бирже. Но инвестору важно смотреть на ежедневные объемы торгов и наличие маркетмейкера, который поддерживает двусторонние котировки.

«В целом можно сказать, что пайщик берет на себя те же риски, что и собственник объекта, но делит их с другими пайщиками, а управление передает профессиональной команде», — отмечает эксперт.

ЗПИФы недвижимости могут использоваться как инструмент диверсификации и источник регулярного дохода за счет арендных поступлений. Вот какую долю рекомендуют держать аналитики.

Руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников: выбор инструментов зависит от риск-профиля и инвестиционного горизонта. Первоклассный ретейл в премиальных локациях, как правило, пользуется спросом у арендаторов и инвесторов: в такие фонды можно рассмотреть размещение небольшой доли — 5−10% от аллокации в недвижимость.