Текущая концепция больших торговых центров в России перестает быть актуальной. Спрос на аренду больших форматов снижается, посетители проводят все меньше времени в торговых центрах.
Опрошенные РБК эксперты отмечают, что торговые центры страдают из-за изменяющегося потребительского спроса и прежде всего из-за развития онлайна. Причем чем больше ТЦ, тем ему тяжелее. «В больших ТЦ много таких категорий, как одежда, электроника, мебель, то есть тех категорий, которые имеют наибольшую долю товаров, которые покупают онлайн достаточно часто. Кроме того, многие арендаторы сокращают площади, внедряют омниканальную модель (онлайн + офлайн), которая требует меньше площадей», — поясняет основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко.
Собственникам торговых центров сегодня нужно не ждать возвращения «старой нормальности», а перестраивать объект под новую логику спроса, говорит старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP Андрей Шувалов. Если крупные сети одежды и обуви сокращают число магазинов и ставят экспансию на паузу, значит, ТЦ уже не может опираться только на привычный пул арендаторов — в таком случае нужно менять концепцию, а в некоторых случаях и задумываться про редевелопмент территории.
На фоне кризиса в сегменте в последние пять—десять лет растет спрос на складскую недвижимость. Трансформация на рынке представляет для инвестора много перспективных вариантов для вложений в коммерческую недвижимость — например, офисы, дата-центры, стрит-ретейл.
Опрошенные РБК эксперты отмечают, что торговые центры страдают из-за изменяющегося потребительского спроса и прежде всего из-за развития онлайна. Причем чем больше ТЦ, тем ему тяжелее. «В больших ТЦ много таких категорий, как одежда, электроника, мебель, то есть тех категорий, которые имеют наибольшую долю товаров, которые покупают онлайн достаточно часто. Кроме того, многие арендаторы сокращают площади, внедряют омниканальную модель (онлайн + офлайн), которая требует меньше площадей», — поясняет основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко.
Собственникам торговых центров сегодня нужно не ждать возвращения «старой нормальности», а перестраивать объект под новую логику спроса, говорит старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP Андрей Шувалов. Если крупные сети одежды и обуви сокращают число магазинов и ставят экспансию на паузу, значит, ТЦ уже не может опираться только на привычный пул арендаторов — в таком случае нужно менять концепцию, а в некоторых случаях и задумываться про редевелопмент территории.
На фоне кризиса в сегменте в последние пять—десять лет растет спрос на складскую недвижимость. Трансформация на рынке представляет для инвестора много перспективных вариантов для вложений в коммерческую недвижимость — например, офисы, дата-центры, стрит-ретейл.
Что происходит с торговыми центрами в России
По данным консалтинговой компании Nicoliers, 62% торговых центров в России уже нуждаются в реконцепции, а к 2027 году эта доля вырастет до 64-67%. Посетители тратят меньше времени в ТЦ (60−90 минут против двух с половиной — трех часов до 2020 года) и чаще заказывают товары онлайн — в том числе из-за этого уже несколько торговых сетей начали закрывать магазины в 2026 году. Количество торговых точек в стране начало снижаться впервые за 25 лет. На начало 2026 года в Москве в реновации нуждается 51% торговых центров, сообщили РБК в NF Group. Особенно страдают крупные ТЦ в не самых удачных локациях и с устаревшей концепцией. «Все решают локация, концепция, набор арендаторов и управление», — говорит Никита Корниенко.
Согласно данным Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв.м торговых площадей), в столице по итогам января—марта 2026 года динамика посещаемости год к году по неделям колебалась в пределах от -2 до 6%. Причем снижение в этом году более выраженное, чем в прошлом, когда показатель за аналогичный период фиксировался в пределах от -2 до 4%, обращает внимание региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. На посещаемость влияли погодные условия, праздники и недели каникул у школьников.
Опрошенные эксперты соглашаются: сейчас торговые центры превратились в развлекательные — они предлагают посетителям акватермальные комплексы, фудкорты нестандартного формата, фитнес-центры, развлекательные зоны и другие сегменты. По словам Никиты Корниенко, сейчас наиболее актуальны либо небольшие районные ТЦ, либо крупные ТЦ с фокусом на фудкорт, развлечения и прочие активности, которые генерируют трафик и которые сложно или невозможно перенести в онлайн. «Успешный торговый центр сегодня — это сбалансированный пул арендаторов, где каждый оператор выполняет четкую функцию. При этом fashion-сегмент по-прежнему обеспечивает основную часть арендного дохода», — утверждает партнер Nikoliers Анна Никандрова.
В Москве спрос также смещается в сторону объектов с продуманной досуговой и сервисной составляющей, а также в сторону районных центров, обеспечивающих повседневный спрос, подтверждает Евгения Хакбердиева. Трафик крупных торговых центров больше зависит от событийной и развлекательной повестки, тогда как районные центры дают стабильный поток за счет повседневного спроса.
По итогам первого квартала 2026 года, коммерческие условия в торговых центрах Москвы не изменились. Условия аренды для торговой галереи находятся в диапазоне до 180 тыс. руб. за квадратный метр в год, для якорных арендаторов — до 50 тыс. руб. за квадратный метр.
Несмотря на структурную трансформацию на рынке, наибольший объем инвестиций в коммерческую недвижимость России, по предварительным итогам первого квартала 2026 года, обеспечил именно торговый сектор. По данным Nikoliers, это 74,1 млрд руб., или 58% в общей денежной структуре сделок.
«Объем в 11 раз больше результатов сопоставимого периода прошлого года (6,7 млрд руб.) и составляет две трети всего объема инвестиций в торговую недвижимость в 2025 году. При этом в общей структуре инвестиционных сделок за десять лет доля торговой недвижимости составляет 27% — сегмент уверенно занимает на длинном периоде второе место после офисов», — пояснила Анна Никандрова.
Согласно данным Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв.м торговых площадей), в столице по итогам января—марта 2026 года динамика посещаемости год к году по неделям колебалась в пределах от -2 до 6%. Причем снижение в этом году более выраженное, чем в прошлом, когда показатель за аналогичный период фиксировался в пределах от -2 до 4%, обращает внимание региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. На посещаемость влияли погодные условия, праздники и недели каникул у школьников.
Опрошенные эксперты соглашаются: сейчас торговые центры превратились в развлекательные — они предлагают посетителям акватермальные комплексы, фудкорты нестандартного формата, фитнес-центры, развлекательные зоны и другие сегменты. По словам Никиты Корниенко, сейчас наиболее актуальны либо небольшие районные ТЦ, либо крупные ТЦ с фокусом на фудкорт, развлечения и прочие активности, которые генерируют трафик и которые сложно или невозможно перенести в онлайн. «Успешный торговый центр сегодня — это сбалансированный пул арендаторов, где каждый оператор выполняет четкую функцию. При этом fashion-сегмент по-прежнему обеспечивает основную часть арендного дохода», — утверждает партнер Nikoliers Анна Никандрова.
В Москве спрос также смещается в сторону объектов с продуманной досуговой и сервисной составляющей, а также в сторону районных центров, обеспечивающих повседневный спрос, подтверждает Евгения Хакбердиева. Трафик крупных торговых центров больше зависит от событийной и развлекательной повестки, тогда как районные центры дают стабильный поток за счет повседневного спроса.
По итогам первого квартала 2026 года, коммерческие условия в торговых центрах Москвы не изменились. Условия аренды для торговой галереи находятся в диапазоне до 180 тыс. руб. за квадратный метр в год, для якорных арендаторов — до 50 тыс. руб. за квадратный метр.
Несмотря на структурную трансформацию на рынке, наибольший объем инвестиций в коммерческую недвижимость России, по предварительным итогам первого квартала 2026 года, обеспечил именно торговый сектор. По данным Nikoliers, это 74,1 млрд руб., или 58% в общей денежной структуре сделок.
«Объем в 11 раз больше результатов сопоставимого периода прошлого года (6,7 млрд руб.) и составляет две трети всего объема инвестиций в торговую недвижимость в 2025 году. При этом в общей структуре инвестиционных сделок за десять лет доля торговой недвижимости составляет 27% — сегмент уверенно занимает на длинном периоде второе место после офисов», — пояснила Анна Никандрова.
Как могут измениться торговые центры
В новых условиях трансформация форматов неизбежна, считает Анна Никандрова. «Малоформатные объекты в жилых комплексах, mixed-use (использование отдельного здания или целого комплекса для нескольких целей. — РБК) проекты, интеграция с городской средой — все эти направления уже формируют облик рынка. Повышение НДС создает дополнительную нагрузку на ретейлеров и собственников — это фактор, который требует пересмотра подходов к управлению и экономике проектов», — объясняет она, отмечая, что торговые центры будут адаптироваться и развиваться, поэтому о кризисе формата говорить преждевременно.
С изменением структуры спроса невостребованными окажутся те объекты, которые не смогут адаптироваться к новым запросам, считает Евгения Хакбердиева. Несмотря на развитие онлайна, физические точки сохраняют ключевую роль, а выигрывать будут те ретейлеры, которые обеспечат бесшовность клиентского опыта.
«Характер требуемых изменений сильно варьируется. В одних случаях достаточно точечных обновлений фасадов, входных групп и общих зон, расширения досуговой и гастрономической составляющей. В других необходима полная реконструкция. В целом на посещаемость влияют такие факторы, как удобная парковка, проведение ярких маркетинговых мероприятий, якоря, сбалансированный пул арендаторов», — полагает эксперт.
Андрей Шувалов допускает, что в будущем останутся только проекты торговых центров, физические параметры которых могут приспособиться под новые форматы операторов и новые тренды. Критичным моментом будут высота этажа и сетка колонн — чем выше будут эти два параметра, тем лучше.
Кроме того, увеличится доля развлекательной и обучающей составляющей, будут появляться новые дизайнерские магазины, развиваться разные коллаборации — сейчас это, например, партнерство магазинов одежды и кафе. В дальнейшем кафе могут появиться практически во всех магазинах. Также будут активно развиваться медицина и тренд на долголетие — могут появиться форматы «косметика + мини-диагностика», «спортивный магазин + спортивная консультация и медицина».
«Общественное питание будет трансформироваться в гибридный формат. Мы уже не будем выделять отдельно фудхолл, фудкорт, ресторанный дворик — все будет развиваться в гибридном формате. Будет расти спрос на здоровую готовую еду высокого качества с акцентом на опыте и атмосфере», — заключает эксперт.
С изменением структуры спроса невостребованными окажутся те объекты, которые не смогут адаптироваться к новым запросам, считает Евгения Хакбердиева. Несмотря на развитие онлайна, физические точки сохраняют ключевую роль, а выигрывать будут те ретейлеры, которые обеспечат бесшовность клиентского опыта.
«Характер требуемых изменений сильно варьируется. В одних случаях достаточно точечных обновлений фасадов, входных групп и общих зон, расширения досуговой и гастрономической составляющей. В других необходима полная реконструкция. В целом на посещаемость влияют такие факторы, как удобная парковка, проведение ярких маркетинговых мероприятий, якоря, сбалансированный пул арендаторов», — полагает эксперт.
Андрей Шувалов допускает, что в будущем останутся только проекты торговых центров, физические параметры которых могут приспособиться под новые форматы операторов и новые тренды. Критичным моментом будут высота этажа и сетка колонн — чем выше будут эти два параметра, тем лучше.
Кроме того, увеличится доля развлекательной и обучающей составляющей, будут появляться новые дизайнерские магазины, развиваться разные коллаборации — сейчас это, например, партнерство магазинов одежды и кафе. В дальнейшем кафе могут появиться практически во всех магазинах. Также будут активно развиваться медицина и тренд на долголетие — могут появиться форматы «косметика + мини-диагностика», «спортивный магазин + спортивная консультация и медицина».
«Общественное питание будет трансформироваться в гибридный формат. Мы уже не будем выделять отдельно фудхолл, фудкорт, ресторанный дворик — все будет развиваться в гибридном формате. Будет расти спрос на здоровую готовую еду высокого качества с акцентом на опыте и атмосфере», — заключает эксперт.
Вырастет ли спрос на склады
Снижение востребованности крупных торговых форматов само по себе не означает автоматического роста спроса на складскую недвижимость, но в долгосрочной перспективе эти процессы связаны, подчеркивает партнер NF Group Константин Фомиченко. Он считает, что с частичным переходом в онлайн ретейлерам чаще нужно не столько расширение офлайн-присутствия, сколько более эффективная логистическая инфраструктура.
«Речь идет не о прямой замене магазинов складами. Скорее, рынок движется в сторону омниканальной модели, в которой физические точки продаж сохраняют функцию контакта с покупателем, а складские помещения, дарксторы и объекты городской логистики обеспечивают хранение, комплектацию и быструю доставку товара», — уточняет он. На этом фоне будут развиваться форматы, обслуживающие e-commerce и гибридные модели продаж, — распределительные центры, городские склады и помещения, интегрированные в цепочку последней мили (расположены в черте города или в непосредственной близости от конечного потребителя).
По итогам 2025 года объем качественной складской недвижимости составляет 31,7 млн кв. м, общая доля вакансии — 4,8%, средняя ставка — 10,8 тыс. руб. за квадратный метр в год, не включая операционные расходы, коммунальные услуги и НДС. Результатов первого квартала 2026-го еще нет, но уже ясно, что основное слово этого года — «оптимизация», рынок ищет баланс между спросом, предложением и ставкой, указывает старший директор департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Анастасия Анискина.
«Арендаторы дольше принимают решения по подписанию, по переездам и по новым сделкам. Мы фиксируем растущую долю вакантных помещений, что, соответственно, давит на ставки аренды при заключении контрактов», — описала ситуацию на рынке эксперт.
Независимый консультант по инвестиционной недвижимости Владимир Жоков отмечает, что спрос инвесторов уже ушел на рынок складов и распределительных центров в 2023—2024 годах. По его словам, теперь актуальным будет хранение внутри района и, скорее всего, это будут подвалы ЖК, как сейчас делает сегмент дарк-китчен, потому что спрос на доставку растет.
«Речь идет не о прямой замене магазинов складами. Скорее, рынок движется в сторону омниканальной модели, в которой физические точки продаж сохраняют функцию контакта с покупателем, а складские помещения, дарксторы и объекты городской логистики обеспечивают хранение, комплектацию и быструю доставку товара», — уточняет он. На этом фоне будут развиваться форматы, обслуживающие e-commerce и гибридные модели продаж, — распределительные центры, городские склады и помещения, интегрированные в цепочку последней мили (расположены в черте города или в непосредственной близости от конечного потребителя).
По итогам 2025 года объем качественной складской недвижимости составляет 31,7 млн кв. м, общая доля вакансии — 4,8%, средняя ставка — 10,8 тыс. руб. за квадратный метр в год, не включая операционные расходы, коммунальные услуги и НДС. Результатов первого квартала 2026-го еще нет, но уже ясно, что основное слово этого года — «оптимизация», рынок ищет баланс между спросом, предложением и ставкой, указывает старший директор департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Анастасия Анискина.
«Арендаторы дольше принимают решения по подписанию, по переездам и по новым сделкам. Мы фиксируем растущую долю вакантных помещений, что, соответственно, давит на ставки аренды при заключении контрактов», — описала ситуацию на рынке эксперт.
Независимый консультант по инвестиционной недвижимости Владимир Жоков отмечает, что спрос инвесторов уже ушел на рынок складов и распределительных центров в 2023—2024 годах. По его словам, теперь актуальным будет хранение внутри района и, скорее всего, это будут подвалы ЖК, как сейчас делает сегмент дарк-китчен, потому что спрос на доставку растет.
Тренды и возможности для инвестора на рынке коммерческой недвижимости
- Офисы
Текущая ситуация на этом рынке напоминает ту, что была на рынке складов пять лет назад, отмечает Никита Корниенко: «За последние десять лет офисов строили достаточно мало: сначала события 2014 года, потом пандемия, потом СВО — ввод офисов был в три раза ниже, на уровне около 400 тыс. кв. м в год по сравнению с 1,2 млн кв. м в год в предыдущее десятилетие. Но сейчас офисы все равно нужны, а новых современных площадей не хватает».
На рынке рекордно низкая вакансия — 5−6% по Москве, а в центре и ключевых деловых локациях — 2−3%. Ставки аренды начали существенно расти, многие застройщики начали строить новые офисы, но цикл стройки, в отличие от складов, не девять месяцев, а три—пять лет, поэтому новое предложение массово выйдет на рынок только к 2030 году. «До тех пор мы будем видеть дефицит качественных офисных площадей. Поэтому частному инвестору есть смысл сейчас обратить внимание на офисный сегмент. Но только покупать нужно готовые объекты, которые уже завтра можно сдать в аренду. И желательно только в лучших деловых районах, а не на окраине города», — предлагает эксперт.
Руководитель аналитического центра «Парус Управление Активами» Елена Михайлова говорит, что основным драйвером инвестиционной активности в сегменте остается приобретение крупных бизнес-центров под собственные нужды компаний. По ее прогнозам, объем ввода офисных объектов в Москве до 2030 года превысит 5 млн кв. м.
- Стрит-ретейл
Этот сегмент остается актуальным, особенно в формате помещений с супермаркетами, добавляет Корниенко.
- Малые форматы ТЦ в небольших городах
«Сейчас интересный тренд связан с тем, что многие выходят в небольшие города и делают небольшие торговые центры, до 1,5 тыс. кв. м. Покупаем в регионе — в городе, поселке, деревне, где живет тысяча человек, — земельный участок с нужной категорией земли и строим там 1−1,5 тыс. кв. м, где появляется сетевой арендатор, например „Пятерочка“, „Магнит“. К ним добавляем прикассовую зону. В США это классическая история, там практически на каждые 5 км стоит такой небольшой торговый комплекс. То есть это некий хаб, куда люди приходят не только для того, чтобы купить продукт», — объяснил основатель школы коммерческой недвижимости «Рантье» Игорь Бондаренко. По его словам, сейчас это самое выгодное направление для инвестора на ближайшие четыре-пять лет.
- Дата-центры и склады последней мили
По словам партнера NF Group Марины Малахатько, сейчас это наиболее быстрорастущие сегменты. Хотя они и небольшие, но темпы прироста стоимости по ним наиболее высокие, как и наиболее устойчивый спрос от конечных пользователей.
- ЗПИФы недвижимости
Заработать спекулятивно на недвижимости можно, но риски выше обычных, потому что очень легко не угадать с продуктом и ликвидностью, предупреждает Малахатько. Наиболее безопасным подходом для частных инвесторов являются вложения в ЗПИФы недвижимости под управлением профессиональных управляющих компаний.