Обратная сторона бума офисного строительства

Рынок офисов традиционно считается консервативным и инертным. Спрос и предложение корректируются медленно, договоры аренды заключаются сразу на много лет. Однако за последние годы ситуация в этой сфере уже несколько раз менялась кардинально. Так, в 2020—2021 годах на фоне пандемии эксперты заговорили о смерти рынка: мол, теперь все станут работать дома. Реальность оказалась другой: после снятия карантина большинство компаний вернули сотрудников в офисы. В 2022-м, после ухода западных корпораций из России, казалось, что дорогие столичные бизнес-центры долго будут стоять пустыми. Однако и тут прогнозы не сбылись: освободившиеся офисы быстро заполнились местными арендаторами.

Новая аномалия в этом сегменте связана с объемами строительства: за последние пару лет они резко выросли. В 2025 году, по данным компании NF Group, в Москве было построено более 700 тыс. квадратных метров офисов — рекорд десятилетия. В 2026-м эта цифра может оказаться вдвое больше: аналитики CORE. XP прогнозируют ввод 1,4 млн «квадратов». Сейчас в столице полсотни девелоперов развивают почти сотню офисных проектов. И объемы будут только расти: за пять лет планируется построить 8 млн квадратных метров, то есть общая площадь качественных офисов в столице увеличится на 40%.

Консультанты по недвижимости объясняют бум в этом сегменте комбинацией факторов. Первый — дефицит офисов класса A: с 2014 года бизнес-центры не строили из-за высокой себестоимости и стоимости денег, что в совокупности делало проекты малодоходными. Второй — взлетевшая стоимость аренды: только за 2024 год ставки на офисы класса A в центре города и в Сити выросли на 40%. Третий — низкая вакантность: сейчас она подросла, но еще год назад держалась на уровне 1−4%.

Однако есть и непосредственные драйверы развития. В частности, запущенная в 2020 году столичным правительством программа стимулирования создания мест приложения труда (МПТ), в рамках которой девелоперы получают льготы, если одновременно с жильем строят коммерческие площади. «Если компания возводит офисы или гостиницы, сумма, которую она должна заплатить за смену вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка для других своих проектов (как правило, при переводе участка из „нежилого“ статуса в „жилой“), снижается», — отмечает руководитель департамента аналитики и ценообразования девелопера Dar Денис Бобков.

Льготой можно покрыть до 100% стоимости смены ВРИ, а сумма может быть весьма существенной — 50−70 тыс. рублей за квадратный метр в проекте строительства жилья. То есть теоретически девелоперы могут строить офисы даже без прибыли, продавая их по себестоимости (с учетом цены на землю и кредитных средств) — порядка 250−300 тыс. рублей за «квадрат». А доход будет формироваться при сооружении жилых зданий за счет экономии на плате за ВРИ.

Источник: IPG. Estate: Динамика ввода объектов офисной недвижимости в Москве, тыс кв.м.

Еще один драйвер связан с политикой столичного правительства. Это стартовавшая в 2021 году программа модернизации «ржавого пояса» Москвы за счет проектов комплексного развития территории (КРТ). Девелоперы на торгах покупают права на участок, затем часть зданий там идет под снос, район застраивается новыми корпусами, и в итоге вместо промышленной территории появляются многофункциональные жилые кварталы с коммерческой и социальной инфраструктурой. Офисы — их неотъемлемая часть, это закреплено в градостроительных документах и договорах между городом и девелопером в рамках КРТ.

Программа очень масштабна. По словам заммэра столицы, главы комплекса градостроительной политики и строительства Владимира Ефимова, на сегодняшний день в столице реализуется 421 проект КРТ. Работы идут на гигантской территории в 4500 гектаров — до 2035 года должно быть сдано более 70 млн квадратных метров недвижимости и создано свыше 1,1 млн рабочих мест. По расчетам консультантов, в рамках проектов КРТ за 10 лет может появиться до 15 млн «квадратов» офисных площадей. Для сравнения: сейчас объем рынка качественных офисов Москвы оценивается в 20 млн квадратных метров.

Ну и наконец, была найдена новая модель финансирования девелопмента — за счет распродажи корпусов этажами и отдельными помещениями. Классическая схема предполагала, что компания строит офисное здание на собственные и кредитные средства, а затем сама, как владелец, сдает помещения арендаторам. Пионером новой схемы — предложения лотов во время строительства — стала фирма Stone (тогда Stone Hedge). «Первичный рынок качественной офисной недвижимости на продажу блоками начал формироваться примерно пять лет назад. Первым проектом был наш офисный квартал Stone Towers, сданный в 2020 году», — вспоминает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.

Для девелопера достоинство такой схемы — в быстрой оборачиваемости капитала. Офисы, как и квартиры в новостройках, раскупаются уже на этапе строительства. Схема привлекла в качестве инвесторов компании, желающие иметь офис в собственности, чтобы не зависеть от владельцев здания, или вложить часть капитала в недвижимость. К тому же при покупке коммерческой площади они могли вернуть себе НДС.

Источник: IBC Real Estate: Динамика уровня вакантности офисов в Москве, %

Но самое интересное, схема покупки офиса на этапе строительства привлекла частных инвесторов, недовольных низкой доходностью и высокими рисками при сделках с жилыми новостройками. Некоторые физлица были заинтересованы в доходе рантье, а прибыль от сдачи офисов выше в сравнении с квартирами. Чтобы снизить чек покупки для таких инвесторов, девелоперы стали нарезать этажи на мелкие лоты — примерно по тем же причинам в свое время появилось множество апартаментов малой площади. Теперь любой желающий может приобрести офис площадью от 45 квадратных метров: его стоимость сравнима с ценой квартиры — порядка 20 млн рублей.

«Как квартира, только намного выгодней» — именно так обычно представляют физлицам инвестиционную идею покупки офиса. Схема вроде та же, что и с жильем: приобрел «квадраты» в строящемся доме, дождался окончания работ — и сдал в аренду. При этом доходность намного выше: не 4−5% годовых, как от сдачи жилой площади, а более 10%.

Однако при всей схожести владение коммерческой недвижимостью имеет ряд особенностей, о которых непрофессиональные инвесторы обычно не задумываются. Во-первых, у таких метров разная стоимость владения. Налог на имущество в Москве составляет 2−2,5% от кадастровой стоимости офиса — и всего 0,1−0,3% от стоимости квартиры. Во-вторых, значительная часть жилья сдается без уведомления государства и уплаты налога с дохода. С офисом такое не проходит: налоги придется платить.

В-третьих, намного больше расходы на общую эксплуатацию здания. В офисах класса, А стоимость эксплуатации сегодня нередко превышает 10 тыс. рублей за «квадрат» в год; в офисах класса B — 7 тыс. То есть для помещения площадью 50 квадратных метров это 350 тыс. рублей в год, или 30 тыс. в месяц — вдвое дороже, чем для квартиры в новостройке бизнес-класса, и в пять-семь раз — чем в комфорт-классе. Если посчитать доходность офисных проектов с учетом всех перечисленных факторов, она окажется не такой уж высокой.

В-четвертых, иная форма договора инвестирования: 80% офисных новостроек сегодня продаются по договорам покупки будущей вещи (ДПБВ). Эта юридическая форма легальна, но такой договор не регистрируется в органах власти и в целом несет для покупателя больше рисков в случаях недостроя или срыва сроков сдачи. Договор долевого участия в жилом строительстве значительно прозрачнее: деньги покупателя не передаются девелоперу, а лежат на эскроу-счете в банке и будут возвращены, если с проектом возникнут серьезные проблемы.

Источник: CORE.XP: ОФИСНЫЕ ЦЕНТРЫ, ВВЕДЕННЫЕ В 1-М КВАРТАЛЕ 2026

Недооценивают частники и стоимость отделки. Львиная часть новых офисов сдается в состоянии shell & core; между тем, по данным Nikoliers, только в прошлом году отделка подорожала на 20%, а за три года — на 64%. Сегодня стоимость материалов и работ достигает 95 тыс. рублей за квадратный метр для помещений стандарт-класса и 123 тыс. — для бизнес-класса.

В случае офисов класса A, которые обычно снимают крупные корпорации, можно рассчитывать на то, что арендаторы сами приведут помещения в приемлемый вид. Но предприятия малого и среднего бизнеса вряд ли захотят заниматься отделкой: у них нет ни лишних денег, ни времени. Чтобы сдать помещения, владельцам придется сначала вложить немалую сумму, что неизбежно снизит доходность бизнеса. Иными словами, получить прибыль в 13−14% годовых, как обещают некоторые девелоперы, вряд ли удастся.

Интересно, что закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), продающие паи частным инвесторам и покупающие крупные объекты недвижимости, практически не обращают внимания на бизнес-центры, концентрируясь на скупке складов и ТЦ. «Мы не нашли офисных центров с удовлетворяющей нас доходностью. А розничные инвесторы не заинтересованы в проектах, предлагающих шесть-семь процентов годовых», — говорит инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов.

Поскольку ЗПИФы ориентируются минимум на 11−12% годовых, их поведение может стать хорошим индикатором для частников. Сейчас такие фонды рассматривают только варианты покупки готовых офисов и полностью исключают инвестирование в строящиеся проекты: повышенные риски перекрывают возможный доход от роста стоимости объекта.

Нынешнее офисное строительство не просто масштабно — оно формирует совершенно новую картину рынка. В частности, сейчас принят принципиально иной подход к размещению офисных центров. В последние три десятилетия бизнес-центры появлялись в строго определенных локациях, прежде всего в историческом центре в пределах Садового кольца, Ленинградском коридоре и Сити. Любой выход за пределы этих районов тщательно обосновывался и отражал готовность девелопера пойти на риск. Теперь же большинство коммерческих площадей сдается за пределами ТТК. Кто станет ключевыми арендаторами в этих локациях, пока непонятно.

Один из вариантов формата «офис в неподходящем месте» предлагает застройщик жилья Level. Новый комплекс «Level work Нижегородская» расположен в нескольких минутах от одноименной станции метро и МЦК, но на непрестижном востоке Москвы — на шоссе Фрезер, да еще и в окружении промпредприятий. Level считает, что если окружение некачественное, надо создать самодостаточное многофункциональное здание — отдельный мир с максимумом возможностей. Кроме офисов здесь будут четырехзвездочный отель Azimut, торговая галерея с фудкортом, термальный комплекс, фитнес-клуб и спортивный манеж. Предполагается, что вся эта инфраструктура станет обслуживать и жилые здания, которые тот же девелопер возводит неподалеку. Однако такой подход пока крайне редок: обычно застройщики предлагают просто офисные помещения на окраинах.

Сложившиеся деловые районы хороши концентрацией самой разнообразной инфраструктуры. Новые бизнес-центры небольшие и рассыпаны горохом по карте города, поскольку в каждом проекте комплексного развития территорий теперь должен быть свой офисный кластер. Власти полагают, что за счет создания многофункциональных районов (а не деловых и спальных по отдельности) удастся кардинально уменьшить передвижения людей по городу и тем самым победить автомобильные пробки. Будет ли работать такая схема и будут ли заполнены небольшие офисы у МКАД — большой вопрос. С точки зрения урбанистики и выживаемости офисного бизнеса выгоднее создать более крупную полицентрическую систему — несколько мини-Сити на транспортных узлах, но такая идея чиновников не заинтересовала.

В результате рынок заметно поляризуется. Уже сейчас офисы на окраинах продаются менее чем по 300 тыс. рублей за «квадрат», в то время как в Сити средневзвешенная цена составляет 790 тыс. (по данным исследования MR Office и IBC Real Estate, за последние два с половиной года она выросла вдвое), а максимальная — 1,3 млн. Усиливается и поляризация среди проектов: отдельные комплексы, очевидно, окажутся весьма успешными, у других же перспективы весьма туманны.

Совершенно новой выглядит и ситуация, когда девелопер не заинтересован в долгосрочном успехе своего бизнес-центра. Офисы сегодня строят в основном компании, прежде занимавшиеся исключительно жильем: например, MR Group и Forma (входит в группу ПИК) в прошлом году начали по шесть проектов. Зачем? Ради монетизации льготы по ВРИ. Девелоперу, если он успешно распродал здание, неинтересно, найдутся ли желающие арендовать помещения, а это увеличивает риски инвесторов, требует от них глубокого знания рынка и его трендов.

Источник: NF Group: КРУПНЕЙШИЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Возникают и специфические риски. Так, ожидается массовое появление зданий с десятками собственников — подобный «колхоз» вряд ли будет хорошо управляться, ведь у каждого свое видение и свои финансовые возможности. В оптимистическом сценарии в таком здании будут просто пониженные ставки аренды за счет пестрого состава арендаторов, их быстрой ротации и конкуренции между собственниками. А конкуренция обещает быть острой. «В только что сданном „Stone Савеловская“ я нашел более 90 объявлений о сдаче площадей», — рассказывает старший партнер риелторской компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов.

При негативном сценарии между собственниками начнутся конфликты, вероятна чехарда управляющих компаний; часть помещений так и не будут отделаны и сданы, а инженерные системы станут быстро изнашиваться за счет некачественного обслуживания. Плохое управление приведет к быстрому старению здания, потере вменяемых арендаторов и снижению классности объекта. В этом смысле более защищенными выглядят те объекты, где девелопер оставляет часть помещений за собой и организует собственную УК.

Другая спорная бизнес-идея — мелкая нарезка офисов. «Кто захочет сидеть в офисе площадью 60 квадратных метров на окраине? Кто готов платить за такое помещение по 250−300 тысяч рублей в месяц? Малый бизнес? Он сейчас сжимается, предпринимателям ставки в новых центрах не потянуть. Все мечтают об ИT-стартапах, но это иллюзия. Даже если такой стартап появится, он либо вскоре разорится, либо быстро вырастет и переедет в более просторный офис», — рассуждает Сергей Смирнов. Сейчас обсуждается идея составлять из отдельных помещений офисные блоки востребованного размера — 400−500 «квадратов». Но такая схема крайне сложна.

Ну, а главный риск рынка связан с огромным навесом офисов, которые будут построены в ближайшие пять лет. Предложение коммерческих помещений за это время может увеличиться на 40−50%, однако спрос в период экономической рецессии подобных темпов роста явно не покажет. Маловероятно также, что значительную часть площадей займут компании, сидящие в старых административных зданиях, предназначенных на снос в рамках КРТ промзон.

Очевидно, что конкуренция между бизнес-центрами резко усилится и арендаторов на всех не хватит. Немного смягчить ситуацию может время сдачи: здания в среднем возводятся два-три года, а часть проектов дополнительно сдвигает сроки. «Спекулятивные инвесторы-„физики“ сейчас активно „перебегают“ из жилых проектов в офисные. Они и покупают коммерческие помещения для мелкой аренды, — поясняет руководитель проекта „Хочу квартиру“ Никита Журавлев. — Но мне кажется, что через пару лет они сильно разочаруются, когда попытаются сдать свои офисы и вдруг увидят, что на рынке появилось огромное число новых бизнес-центров».