Офисы высокой квалификации

Суммарные активы рыночных закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) недвижимости по итогам второго квартала 2026 года выросли на 9,3%, до 1,04 трлн руб., следует из оценки УК «Парус Управление активами». Темпы роста оказались выше, чем в предшествующем квартале (6,5%) и годом ранее (8,9%). Основной прирост активов обеспечили фонды, доступные только квалифицированным инвесторам. За квартал они выросли на 16,2%, до 522 млрд руб., двукратно опередив темпы роста второго квартала 2025 года. При этом за отчетный период не было создано ни одного фонда, доступного неквалифицированным инвесторам, а активы существующих ЗПИФов выросли лишь на 3,3%, до 518 млрд руб. Темпы роста упали более чем в два раза и оказались самыми низкими с 2019 года.

Как констатирует руководитель направления по работе с недвижимостью УК «ВИМ Сбережения» Андрей Колокольников, «сейчас на рынке ЗПИФов большинство фондов в активной продаже предназначены для квалифицированных инвесторов». Из крупных фондов для «неквалов» только «Современный 8» (УК «Современные фонды недвижимости») и ВИМ РД 3 (УК «ВИМ Сбережения»), отмечает он.

Активное продвижение фондов для квалифицированных инвесторов вызвано большей гибкостью их инвестиционной декларации. В частности, управляющие компании могут входить в проекты на более ранних этапах строительства, использовать кредитные средства, что потенциально может принести большую доходность, хотя и несет больший риск. «Квальные фонды дают управляющим больше инструментов для реализации сложных, долгосрочных и иногда узкоспециализированных стратегий, а инвесторам — возможность подобрать структуру участия в фонде под свои цели и аппетит к риску», — поясняет руководитель аналитического центра «Парус Управление активами» Елена Михайлова.

При этом основной рост рынка происходил за счет инвестиций в офисную (на 46,6%, до 149 млрд руб.) и торговую недвижимость (на 23,5%, до 86 млрд руб.). При этом вложения в самый большой сегмент рынка — складскую недвижимость — выросли лишь на 3,6%, до 405 млрд руб. По мнению инвестиционного директора УК «Тетис Кэпитал» Андрея Ощепкова, основным фактором падения привлекательности инвестиций в складскую недвижимость стало значительное увеличение предложения за счет ввода новых площадей в последние годы. Это оказывает давление «на ставки аренды, вакантность площадей растет, что снижает спрос со стороны инвесторов», отмечает эксперт. По данным NF Group, по итогам первого квартала 2026 года вакантность складов классов, А и B в Московском регионе составила 6%, увеличившись за год более чем на 5 п. п.

Индекс Московской биржи за второй квартал упал на 16%, индекс гособлигаций RGBI потерял почти 5%. В первой половине июля игра на понижение на фондовом рынке продолжалась с новой силой. «На фоне падения рынка акций и снизившихся ставок по вкладам инвесторам необходим защитный инструмент, и доля фондов недвижимости в инвестиционных портфелях может вырасти», — отмечает господин Ощепков. При этом доходность ЗПИФов коммерческой недвижимости, согласно оценке Елены Михайловой, составила 13−24% годовых (с учетом выплаты промежуточного дохода и переоценки стоимости пая).

Эксперты связывают развитие направления с выходом на него большего числа управляющих компаний, а также с расширением линейки фондов за счет других сегментов помимо складской недвижимости (в том числе после серии ударов по объектам складской недвижимости маркетплейса «Вайлдберриз»). Причем основной потенциал роста участники рынка видят в сегменте офисной недвижимости. «Интерес со стороны компаний неизбежно отразился на рынке как аренды, так и продажи помещений и, как следствие, на инвестиционной привлекательности проектов в сегменте», — отмечает Андрей Колокольников. Кроме того, он обращает внимание и на инвестиционный интерес в индустриальном сегменте, в частности в эксплуатации ЦОДов.