Рынок ЗПИФ недвижимости: Итоги#nbsp;1#nbsp;пол. 2026#nbsp;года и#nbsp;Тренды

Стоимость активов ЗПИФов недвижимости, предлагаемый в рынок для частных инвесторов (квалифицированных и неквалифицированных) за 1 пол. 2026 года, выросла на 16% (на 147 млрд рублей) и достигла 1,04 трлн рублей. При этом активы в ЗПИФах для неквалифицированных инвесторов выросли до 518 млрд рублей (снизилось до 50% рынка), а доля квалифицированных инвесторов до 522 млрд рублей (рост до 50% рынка).

На российском рынке представлено более 57 рыночных ЗПИФов недвижимости, доступных к инвестированию для неквалифицированных инвесторов и более 44 ЗПИФов недвижимости доступных для квалифицированных инвесторов.

В среднем 1 неквалифицированный пайщик проинвестировал 2,0 млн рублей, при этом средняя инвестиция в ЗПИФы недвижимости квалифицированного пайщика значительно выше (почти в 4 раз) и составила 7,8 млн рублей.

Среди участников рынка лидерами по активам коммерческой недвижимости под управлением являются управляющие компании — «Современные фонды недвижимости» и Parus Asset Management.

У управляющей компании «Современные фонды недвижимости» совокупная СЧА рыночных ЗПИФов под управлением выросла до 537 млрд рублей (+6% за 6 мес. 2026), что составило 52% от суммарной СЧА всех рыночных ЗПИФов недвижимости.

Второй крупный игрок на рынке — это Parus Asset Management с активами коммерческой недвижимости под управлением в размере 170 млрд руб. (+55% за 6 мес. 2026) или 16% от активов всех рыночных фондов.

Среди секторов коммерческой недвижимости, активы которых включены в рыночные ЗПИФы недвижимости, наиболее популярным является складской (логистический) сектор коммерческой недвижимости.

Однако, доля складской недвижимости снизилась на 2 п.п. до 39% от всех активов рыночных ЗПИФов (и составила 405 млрд рублей). В офисную и торговую недвижимость проинвестировано 14% и 8% привлечённого капитала частных инвесторов в рыночные ЗПИФы недвижимости, что составило 149 млрд и 86 млрд рублей.

В структуре активов рыночных ЗПИФов недвижимости 16% (или 170 млрд рублей) вложены в депозиты или в ОФЗ.

Российский рынок ЗПИФов активно развивался в 2022−2026 годах.

1. Во-первых, появляются диверсифицированные ЗПИФы недвижимости — это фонды, в которых включены активы из разных секторов коммерческой недвижимости (складской, торговый, офисный).
2. Во-вторых, расширяется линейка активов ЗПИФов недвижимости — на ряду с ЗПИФами с активами классических секторов недвижимости (складской, торговый, офисный), появляются ЗПИФы с активами новых сегментов недвижимости, такие как ЦОД (центр обработки данных), жилая недвижимость, туристическая и рекреационная недвижимость.

Количество пайщиков, которые проинвестировали в ЗПИФы недвижимости по итогам 1 кв. 2026 года, составило 383 тыс. пайщиков.

Лидером по количеству инвесторов-пайщиков является управляющая компания «Современные фонды недвижимости», в ЗПИФы недвижимости которой проинвестировали 208 тыс. пайщиков, рост за 6 мес. 2026 года составил 29,6 тыс. пайщиков.

В ЗПИФы недвижимости Parus Asset Management по итогам 6 мес. 2026 года проинвестировали 7,4 тыс. новых инвесторов, что увеличило общее количество инвесторов-пайщиков ЗПИФов до 40,1 тыс.

*Суммарное количество пайщиков рассчитано, как сумма уникальных пайщиков по каждому ЗПИФу УК

За 6 мес. 2026 года Управляющие ЗПИФами недвижимости выплатили своим инвесторам-пайщикам более 32 млрд рублей дохода с арендных платежей.

Почему растут выплаты по ЗПИФ недвижимости?

Основные факторы роста объёмов выплат:

1. Во-первых. Инвестиции в высококачественную коммерческую недвижимость через ЗПИФ — являются низкорисковым и низковолатильным даже в кризисы вложением, которое не только сберегает капитал инвесторов от гиперинфляции, но и даёт возможность своим инвесторам-пайщикам получать регулярный доход с арендных платежей, которые ежегодно индексируются на уровень инфляции
2. Во-вторых. Для недвижимости нет плохих времен, а есть только хорошие и очень хорошие. Профессиональные Управляющие недвижимостью прошли уже четвёртый экономический кризис и показывают высокие и устойчивые финансовые результаты, зарабатывая для своих инвесторов-пайщиков даже в кризисные времена (глобальный ипотечный в 2008, санкционный 2014, пандемийный 2020, глобальный геополитический 2022).
3. В-третьих. Инвестиции в ПИФы в России регламентированы на законодательном уровне, а деятельность управляющих контролируется государством.

Важно отметить, что профессиональные управляющие ЗПИФами коммерческой недвижимостью достигают более высокие результаты по доходности для своих инвесторов — 20−30% в складской недвижимости и 15−25% в торговой и офисной.

На протяжении 2020−2026 гг. наблюдается рост ликвидности у рыночных ЗПИФов недвижимости. За 6 мес. 2026 года оборот торгов ЗПИФами недвижимости на МосБирже составил 48 млрд рублей.

Лидером по объёму торгов на МосБирже является Parus Asset Management, объём торгов ЗПИФами которой за 6 мес. 2026 года достиг 25,4 млрд рублей.

Второе место по объёму торгов ЗПИФами на МосБирже занимает УК СФН — 9,9 млрд рублей за 6 мес. 2026 года.

Что способствует росту объёмов торгов на бирже?

Для инвесторов из России сегодня как никогда актуальны вложения в высокодоходные инструменты, которые требуют минимум затрат и времени. Этим требованиям полностью соответствуют ЗПИФы недвижимости, что и отражается в росте спроса на данный инвестиционный инструмент среди частных инвесторов.

Россияне всё ещё держат основной свой капитал на банковских депозитах (83% капитала ФЛ в РФ на депозитах при 28% в мире), придерживаясь стратегии сбережения, но при этом теряя часть капитала при высокой инфляции. Однако, в исторической перспективе сбалансированный инвестиционный портфель с наличием в нём защитных активов таких, как ликвидная недвижимость, эффективно защищает от экономических шоков — защищает от гиперинфляции и даёт возможность своим инвесторам-пайщикам получать регулярный доход с арендных платежей, которые ежегодно индексируются на уровень инфляции.

При этом потенциал роста рынка ЗПИФов недвижимости значителен — в среднем на глобальном рынке доля инвестиций в недвижимость составляет 16%, а физические лица в России проинвестировали в коммерческую недвижимость через ЗПИФы всего 0,7% своего капитала.

В исторической перспективе статистика показывает, что инфляции не оказывает негативного влияния на рынок коммерческой недвижимости.

1. В среднем по рынку ЗПИФ недвижимости по итогу 6 мес. 2026 года внутренняя ставка доходности (Internal Rate of Return, IRR) — в диапазоне 12−30% годовых.
2. Наибольшую среднегодовую доходность с арендных платежей (Income Return) показали ЗПИФы складской недвижимости (10−14% годовых), далее торговая (8−13%) и офисная (9−12% годовых).

Средняя комиссия за управление ЗПИФами составляет 1−2% от СЧА фонда за год. При этом наименьшие комиссии за управление у Parus Asset Management (в размере 0,2−0,3% от СЧА), высокие комиссии у «Тинькофф Инвестиции» (2,8−2,9% от СЧА).

Большинство управляющих компаний также взимают дополнительную комиссию с инвестора в размере 5−10% от эффективности управления фондом (то есть от заработанного для инвестора дохода).