Щедрые метры

В первом квартале 2026 года управляющие компании заплатили пайщикам рыночных ЗПИФов недвижимости рекордный объем средств. За три месяца инвесторы получили в виде промежуточного дохода 18,3 млрд руб. С учетом роста стоимости коммерческой недвижимости с начала года фонды принесли клиентам 16−30% годовых. Текущие доходности фондов заметно превышают ставки по депозитам, поэтому управляющие ожидают роста спроса на их продукты. Какие секторы рынка сохраняют дальнейший потенциал роста и как при этом выбирать фонды, разбирались «Ъ-Инвестиции».

2026 год для инвесторов в ЗПИФы недвижимости начался рекордом. По оценке УК «Парус Управление активами», за три минувших месяца управляющие компании заплатили в виде промежуточного инвестиционного дохода по таким ПИФам 18,3 млрд руб. Это на 14% выше платежей в аналогичный период 2025 года и лучший результат для первого квартала в истории отрасли. Больший объем средств управляющие компании платили пайщикам лишь один раз, по итогам третьего квартала минувшего года, тогда отчисления составили 21,7 млрд руб.

Положительную динамику показали почти все крупные участники рынка. Безусловный лидер — управляющая компания «Современные фонды недвижимости» (УК СФН) укрепила позиции, выплатив клиентам 8,7 млрд руб. Это на 18% выше отчислений за аналогичный период 2025 года. В то же время занимающая вторую строчку в рэнкинге УК «Дом.РФ» сократила платежи на 20%, до 3,6 млрд руб. Заметно выделились УК «Парус» и УК «ВИМ Сбережения»: компании заняли третье и четвертое места с выплатами 1,52 млрд и 1,48 млрд руб., нарастив платежи соответственно на 166% и 161%. Пятерку самых щедрых компаний замыкает УК ПНК с показателем 1,05 млрд руб. (+20%).

Рост инвестиционного дохода происходит на фоне массового притока средств частных инвесторов в отрасль, вызванного в том числе падением ставок по вкладам. В 2026 году переток сбережений в фонды недвижимости продолжился. По оценке УК «Парус Управление активами», за первый квартал текущего года только рыночные ЗПИФы недвижимости привлекли почти 51 млрд руб., что на 80% больше, чем за первый квартал 2025 года.

Не последнюю роль в росте привлекательности таких инвестиций, как отмечают участники рынка коллективных инвестиций, сыграли шаги Банка России и Московской биржи по упрощению доступа к биржевым ЗПИФам. «Снятие барьеров, развитие инфраструктуры, появление понятных розничных продуктов — все это создает благоприятную среду, в которой ЗПИФы недвижимости становятся реальной альтернативой традиционным сберегательным инструментам», — отмечает гендиректор «Акцент Управление активами» Андрей Огородов.

В таких условиях активы рыночных ЗПИФов недвижимости выросли за квартал на 6,5%, до 951,6 млрд руб. Это более чем в полтора раза выше уровня конца марта 2025 года. Сопоставимые темпы роста продемонстрировали вложения в коммерческую недвижимость — склады, торговые центры, офисы и индустриальные парки, основной источник регулярного арендного дохода, который идет на выплату промежуточного инвестиционного дохода пайщикам. Согласно оценке «Ъ-Инвестиций», основанной на данных УК «Парус Управление активами», в конце марта такие вложения составили почти 650 млрд руб. против 454 млрд руб. С 90 млрд до 140 млрд руб. выросли инвестиции в жилую недвижимость, но она, в отличие от коммерческой, не генерирует арендный поток, но может приносить доход от сделок по ее продаже.

Впрочем, для инвесторов важен не столько объем денежных средств, поступивших на счет, сколько их отношение к объему инвестиций, то есть доходность вложений. По оценке руководителя аналитического центра УК «Парус Управление активами» Елены Михайловой, по первому кварталу 2026 года доходность в складском сегменте составила 10−16% годовых, в офисном — 10−12%, торговом — 10−13%. С учетом роста стоимости коммерческой недвижимости в фондах в пересчете в годовые инвесторы заработали в складском сегменте 19−30%, офисном — 16−22%, торговом — 16−22%.

Текущая арендная доходность офисной и торговой недвижимости превысила показатель аналогичного периода 2025 года на 1−2 процентного пункта, отмечает Елена Михайлова. В складах, по ее словам, она осталась на уровне прошлого года. На динамику арендных ставок влияет баланс спроса и предложения, который был неоднороден в разных секторах недвижимости. «В складской недвижимости мы наблюдаем снижение рыночных ставок аренды, особенно в Московском регионе, тогда как в офисной недвижимости ставки продолжают расти, хотя темпы роста замедляются», — отмечает господин Огородов.

Аналитики CORE.XP отмечают, что в первом квартале 2026 года в целом на рынке офисной недвижимости Москвы средневзвешенные ставки аренды стабилизировались как в сегменте вторичных офисов (помещения «за выездом арендатора»), так и в первичных («в бетоне»), но этому предшествовал рост на 39% по итогам 2025 года. Отсюда прирост арендного дохода в сравнении с началом минувшего года. В случае складской недвижимости по итогам отчетного периода средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса, А в Московском регионе опустилась год к году на 14,4−18%, до 10−10,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, свидетельствуют данные CORE.XP.

«В последние годы были введены значительные площади складской недвижимости, и текущий ввод новых объектов давит на арендные ставки, появляется и растет вакансия», — отмечает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков. В торговых центрах ситуация неоднородна, лучше всего чувствуют себя объекты стрит-ритейла за счет прямого доступа к конечному потребителю и большей гибкости формата. В средних и больших торговых центрах посещаемость сократилась год к году на 2%, свидетельствуют данные Focus Technologies.

С учетом продолжающегося цикла снижения ключевой ставки и неизбежного дальнейшего уменьшения доходности вкладов и облигаций спрос на ЗПИФы недвижимости будет расти и дальше. Основным спросом, как и прежде, будут пользоваться фонды коммерческой недвижимости, хотя участники рынка не исключают появления и продуктов на жилые объекты.

Инвесторов дополнительно привлекает долгосрочный характер договоров аренды в коммерческой недвижимости, который предполагает фиксацию ставок на долгий срок: пять-десять лет и более без права на расторжение. Таким образом, купив пай, можно зафиксировать высокий доход на длительный период. Иногда договоры включают определенные интервалы времени, в которые условия могут быть пересмотрены или договор может быть прекращен. В остальных случаях, как отмечает Андрей Ощепков, изменение условий возможно исключительно по договоренности сторон.

Пересмотр арендных ставок проводится, как правило, в двух основных случаях: при продлении срока аренды и при желании арендатора расширить занимаемые площади. «В таких ситуациях управляющие проводят переговоры с арендаторами и приводят ставки в соответствие с актуальными рыночными условиями, сохраняя при этом взаимовыгодные долгосрочные отношения», — отмечает руководитель направления по работе с недвижимостью «ВИМ Сбережений» Андрей Колокольников. За минувший год портфельные менеджеры УК «ВИМ Сбережения» переподписали крупный договор с ООО ВК по рыночным ставкам с одновременным продлением срока аренды, а также привели к рыночным условиям нескольких договоров с арендаторами на Бульварном кольце. Об этом «Ъ-Инвестициям» рассказал господин Колокольников. Пересматривали условия по некоторым договорам и другие опрошенные управляющие компании.

Участники рынка отмечают сохраняющийся потенциал роста стоимости офисной недвижимости и арендных платежей в этом сегменте. Особенно это касается качественных объектов в ключевых деловых кластерах Москвы, где сохраняется структурный дефицит. По словам Андрея Колокольникова, основная часть строящихся высококачественных площадей уходит на продажу, а не в аренду, что продолжает сужать предложение. «Смягчение денежно-кредитной политики подстегнет спрос со стороны арендаторов, и на фоне ограниченного предложения ставки продолжат расти», — отмечает господин Колокольников. Вместе с тем Андрей Ощепков предупреждает, что в планах девелоперов в ближайшие годы построить несколько миллионов квадратных метров офисной недвижимости, что со временем может не только удовлетворить спрос со стороны покупателей и арендаторов, но и превысить его.

В складах активный строительный цикл, наблюдавшийся в последние годы, добавил предложения, что на фоне небезграничного спроса будет вести к дальнейшему снижению ставок аренды. Аналитики CORE.XP считают, что текущая конъюнктура создает благоприятные возможности для арендаторов: компании получают доступ к большему выбору качественных складских площадей на более привлекательных для них коммерческих условиях. Несмотря на вероятную коррекцию ставок аренды в 2026 году, складской рынок Московского региона сохраняет устойчивость. «В 2027—2028 годах ожидается рост ставок аренды на склады в среднем темпом 6% на фоне роста спроса на дополнительные площади и умеренного нового строительства, что будет вести к снижению доли свободных площадей», — отмечают аналитики CORE.XP.

Основным аутсайдером, по мнению участников рынка, будет торговая недвижимость, так как на фоне высокой конкуренции с онлайн-ритейлерами собственникам торговых комплексов все сложнее привлекать арендаторов. Аналитики CORE.XP отмечают, что даже в успешных ТЦ растет количество арендаторов, которые начали обращаться за скидками, так как начало года было провальным по товарообороту. «Может быть, отдельные ТЦ с хорошей посещаемостью и товарооборотом могут показать рост цены и тоже примерно на инфляцию, если не случится провала в потребительском поведении населения, что не исключено», — отмечает партнер «Капелла Управление инвестициями» Андрей Богданов.

При выборе фондов важное значение имеют и другие параметры — расположение объектов, их качество и возраст. При оценке потенциала роста, как отмечает Андрей Ощепков, нужно смотреть не только на локацию конкретно взятого объекта, но и на наличие арендаторов, которые либо уже присутствуют (в случае готового проекта), или готовы заключать предварительные соглашения аренды на старте строительства. Отсюда и большой разброс в доходности в одних и тех же секторах недвижимости.

«Если взять чистую, а значит, строго гипотетическую ситуацию, где инвестор сейчас вошел в новый актив с заполненными площадями, то офис принесет на горизонте года 11−12% в виде аренды плюс около 5% прироста при риске немного ниже среднего», — отмечает Андрей Богданов. Склады, по его оценке, могут дать в текущих условиях 11−13% арендного потока и околонулевой или минимальный прирост, при этом риск уже будет выше среднего. Наиболее рисковым и доходным выглядит торговый объект, который, по мнению господина Богданова, может принести соответственно 12−14% и 5% при довольно высоком риске нереализации прогноза.