Строительство ЗПИФов

По итогам первого квартала 2026 года чистые активы рыночных паевых фондов недвижимости превысили 950 млрд руб. Интерес к альтернативным инвестиционным решениям растет в условиях снижения доходности классических продуктов, таких как депозиты и облигации. По оценке экспертов, до конца года активы таких ЗПИФов могут вырасти до 1,35 трлн руб. При этом расширение рынка будет идти за счет как действующих компаний, так и новых, обслуживающих девелоперов и крупных корпоративных собственников недвижимости.

Суммарные чистые активы рыночных ЗПИФов недвижимости по итогам первого квартала 2026 года выросли на 6,5%, до 951,6 млрд руб., следует из оценки УК «Парус Управление активами». Темпы роста оказались ниже, чем в четвертом (23,2%) и первом (7,1%) кварталах 2025 года. Быстрее всего (на 8,8%) в отчетном квартале выросли активы в ЗПИФах для квалифицированных инвесторов — они приблизились к 450 млрд руб. Активы ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов выросли на 4,6%, превысив 500 млрд руб.

Снижение темпов роста чистых активов ЗПИФов недвижимости в сравнении с показателями конца 2025 года произошло за счет сокращения объема привлечений — с 106,5 млрд до 50,7 млрд руб. При этом годом ранее фонды привлекли менее 30 млрд руб. (см. «Ъ» от 22 апреля 2025 года). Лидером по объему размещения дополнительных паев стала УК «ВИМ Сбережения» (17,8 млрд руб.). «Сезонно прирост активов в первом квартале ниже показателей остальных кварталов. Это связано с небольшим количеством рабочих дней и низкой деловой активностью в январе», — констатирует руководитель аналитического центра УК «Парус Управление активами» Елена Михайлова.

Фактическая реализация паев розничным клиентам по итогам квартала оказалась выше, чем объем допэмиссии. В частности, в УК СФН отметили, что в минувшем квартале реальная продажа паев розничным клиентам достигла 39 млрд руб. «Чтобы дать доступ к фонду „Современная коллекция“ широкому кругу неквалифицированных инвесторов, нам пришлось ранее размещать паи на юрлицо, поэтому сейчас, когда эти паи покупают розничные инвесторы, они учитываются в статистике как вторичные продажи», — поясняет управляющий по коммерции УК СФН Руслан Надров. В УК «Альфа-Капитал» реализуют стратегии, нацеленные на рынок недвижимости, через инструмент доверительного управления. «Приток в фонды за первый квартал составил 2,8 млрд руб., поскольку продажи осуществлялись через ДУ. Этот подход позволяет агрегировать средства для снятия рисков при формировании фонда», — пояснил руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников.

В отчетном периоде были проведено несколько крупных сделок. УК СФН в ЗПИФ «Современный 8» приобрела складской комплекс в Уфе площадью 189 тыс. кв. м (см. «Ъ» от 6 апреля). В отчетности фонда комплекс оценивался в 16,4 млрд руб. Руководитель по работе с недвижимостью «ВИМ Инвестиции» Андрей Колокольников рассказал о завершении сделки по приобретению офисного центра класса А. Согласно отчетности ЗПИФ «РД 2» (под управлением «ВИМ Сбережения»), на его балансе появился деловой квартал «Серебряный фонтан» оценочной стоимостью 6,2 млрд руб. Владимир Стольников заявил, что в первом квартале «основное внимание было сосредоточено на завершении сделок в фондах складской недвижимости». При этом их вывод «на рынок ожидается во втором квартале текущего года».

Причем управляющие компании будут как развивать действующие фонды, так создавать новые. В «Альфа-Капитале» планируют создание как минимум двух новых фондов, в том числе на индустриально-складскую недвижимость. В «ВИМ Инвестиции» заявили о планах выйти в новые сектора — гостиничной и торговой недвижимости. «Эти направления выглядят перспективно на фоне восстановления туризма, роста розничной торговли и изменения потребительских привычек», — отметил Андрей Колокольников. Также в компании рассматривают инвестиции в ЦОДы.

На рынок будут выходить и новые управляющие компании. Как считает коммерческий директор спецдепозитария «Инфинитум» Диана Одинцова, расширение рынка будет происходить в первую очередь за счет инициаторов таких продуктов из числа девелоперов и крупных корпоративных собственников недвижимости, которые все активнее рассматривают ЗПИФ как инструмент структурирования активов и привлечения капитала.