Вкладчики пришли за арендой

Снижение ставок по депозитам вызвало массовый переход частных инвесторов в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости. По итогам 2025 года чистые притоки в такие фонды составили 282 млрд руб., что в 2,6 раза больше, чем годом ранее. За 12 месяцев существующие фонды принесли инвесторам 17−32%. Текущие доходности ЗПИФов недвижимости заметно превышают ставки по депозитам, поэтому управляющие рассчитывают на дальнейший переток инвестиций, который по итогам года может составить 500 млрд руб.

По итогам 2025 года российские управляющие компании (УК) показали впечатляющие результаты. Объем средств под их управлением, по данным Банка России, вырос на 24,2% и достиг 32,6 трлн руб. Отношение активов, находящихся в управлении УК, к ВВП увеличилось за год на 2,2 процентного пункта (п. п.), до 15,3%. Главным локомотивом роста стали ПИФы, объем средств в которых вырос за год почти на 30%, до 21,9 трлн руб. В части доверительного управление (ДУ) средствами негосударственных пенсионных фондов рост составил лишь 12%, до 5,9 трлн руб., еще около 13% прибавило за год ДУ ценными бумагами, до 3,3 трлн руб.

Высокий темп роста стоимости чистых активов ПИФов лишь отчасти был обеспечен положительным результатом управления, основной же вклад дал нетто-приток средств пайщиков. По итогам минувшего года, по данным ЦБ, клиенты фондов вложили в чистом виде более 2,8 трлн руб.— это на 37,5% выше инвестиций в 2024 году и второй по величине результат за все время существования отрасли. Наиболее динамичными стали инвестиции в ОПИФы, что, как отмечается в отчете Банка России, связано с возросшим интересом к инвестициям в фонды облигаций. За 12 месяцев фонды данного типа привлекли от клиентов 571 млрд руб. против 1 млрд руб. годом ранее. Спрос на более популярные в 2024 году биржевые ПИФы сократился на 35%, до 454 млрд руб. ЦБ отмечает рост интереса инвесторов к интервальным ПИФам, чистый приток средств в которые составил 220 млрд руб. против оттока в размере 37 млрд руб. годом ранее.

ЗПИФы хотя и не смогли сильно нарастить привлечения, но в абсолютном выражении остались ключевой движущей силой рынка паевых инвестиционных фондов. За год чистые притоки в ЗПИФы составили 1,15 трлн руб., что лишь на 2%, выше результата 2024 года и вдвое меньше рекорда, установленного в 2023 году. При этом в число наиболее востребованных продуктов выбились массовые ЗПИФы, инвестирующие средства в коммерческую недвижимость. Клиенты таких фондов вложили в чистом виде 282 млрд руб., улучшив результат предшествующего года в 2,6 раза.

Спрос на индивидуальные ЗПИФы упал за год в полтора раза, до 323 млрд руб., на корпоративные ЗПИФы — на 6%, до 680 млрд руб. «Несмотря на развитие массовых фондов недвижимости, в нашей структуре фондов их доля пока не достигает 10%. Это показывает, что речь идет не о замещении одного сегмента другим, а скорее о смене структуры спроса — быстрее растет сегмент инвестиционных фондов для частных инвесторов», — отмечает коммерческий директор спецдепозитария «Инфинитум» Диана Одинцова.

О стремительном росте спроса частных инвесторов к ЗПИФам недвижимости говорят и оценки участников рынка. По данным УК «Парус Управление активами», за минувший год только рыночные фонды недвижимости привлекли от клиентов 227,5 млрд руб., вдвое больше, чем в 2024 году. В итоге активы таких ПИФов увеличились за год в полтора раза, до 893 млрд руб. Сильнее всего выросли активы фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, на 61%, до 480 млрд руб. Доминировавшие предыдущие два года ЗПИФы для квалифицированных инвесторов в прошлом году увеличили активы на 48%, до 413 млрд руб.

В минувшем году было сформировано сразу 12 новых фондов, в полтора раза больше, чем в 2024 году. Еще восемь ЗПИФов находились в конце года на стадии формирования. При этом все чаще УК запускают продукты, доступные неограниченному кругу инвесторов. «Линейка розничных ЗПИФов активно расширяется: уже существуют фонды на офисную, торговую недвижимость, стрит-ритейл, девелоперские проекты в жилой недвижимости и даже на стратегии флиппинга квартир. Но большую часть активов с трек-рекордом на горизонте нескольких лет составляют розничные фонды складской недвижимости», — отмечает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков.

Активно растет и число россиян, инвестирующих в такие продукты. По данным УК «Парус Управление активами», за 12 месяцев общее число пайщиков выросло на 35%, до 307 тыс. человек. Свою роль в популяризации сыграло то, что о ЗПИФах недвижимости говорят в СМИ и на публичных отраслевых конференциях, отмечает Диана Одинцова. Чем подробнее рынок рассказывает о продукте и механике его работы, тем больше понимания и доверия к инструменту появляется у инвесторов, считает она.

Интерес к таким финансовым инструментам вырос на фоне снижения ключевой ставки ЦБ и ответного падения ставок по депозитам. С июня по декабрь регулятор провел пять понижений ставки в сумме на 5 п. п., до 16%. На этом фоне средняя максимальная ставка по депозитам крупнейших банков опустилась за год на 6,4 п. п., до 15,3% годовых. По данным маркетплейса «Финуслуги», сильнее всего в минувшем году упали доходности годовых вкладов, просевшие от пиковых уровней на 8,1 п. п., до 13,27%. Чуть менее 8 п. п. потеряли полугодовые и трехлетние продукты, ставки по которым опустились соответственно до 14,44% и 10,73%.

В поисках альтернативы депозитам и облигациям, привлекательность которых снижается в период смягчения денежно-кредитной политики, частные инвесторы закономерно обращают внимание на фонды недвижимости. «Закрытые фонды недвижимости предлагают конкурентную доходность и возможность вкладывать небольшие суммы в крупные проекты, обеспечивая регулярный пассивный доход. Кроме того, конец года традиционно усиливает активность инвесторов, стремящихся выгодно разместить капитал перед новым финансовым циклом», — отмечает заместитель гендиректора по продажам, директор управления УК СФН Руслан Надров.

По оценке руководителя аналитического центра УК «Парус Управление активами» Елены Михайловой, по итогам года доходность в складском сегменте составила 12−15% годовых, в офисном — 10−15%, торговом — 9−14%. С учетом роста стоимости коммерческой недвижимости в фондах инвесторы заработали в складском сегменте 25−32%, офисном — 20−31%, торговом — 17−28%. «Результаты инвестирования в коммерческую недвижимость в 2025 году превысили показатели 2024 года на 1−5 п. п. в части распределенного дохода, а с учетом роста стоимости активов превышение составило 5−10 п. п.», — отмечает госпожа Михайлова.

Опережающий рост инвестиций в складскую и офисную недвижимость связан с ростом ставки аренды в связи с дефицитом такой недвижимости. «С точки зрения коммерческой недвижимости мы замечаем рост востребованности офисной и производственной недвижимости», — отмечает гендиректор «КСП Капитал УА» Вячеслав Исмайлов. В 2025 году наконец-то начали эффективно работать и качественные торгово-развлекательные центры (ТРЦ), которые из-за развития онлайн-торговли с 2020 года находятся в кризисном состоянии. «Профессиональные управляющие ТРЦ имеют богатый опыт прохождения кризисов, умеют увеличивать посещаемость центров и предлагать посетителям самые востребованные у них концепции — магазины, детские площадки, развлечения и рестораны и кафе на любой вкус. Деньги, потраченные посетителями в таких ТРЦ, конвертируются доходностью для инвестора», — отмечает Елена Михайлова.

Высокому интересу к фондам коммерческой недвижимости способствует возможность получать регулярный, хотя и нефиксированный, доход от сдачи различных объектов недвижимости в аренду. «Выплаты в таких фондах формируются главным образом за счет арендного потока от объектов недвижимости, а также за счет доходов от всех активов, представленных на балансе фонда», — отмечает Руслан Надров. Периодичность выплат зависит от правил конкретного фонда: это могут быть ежемесячные, ежеквартальные или полугодовые платежи.

По оценке УК «Парус», суммарные выплаты по рыночным ЗПИФам недвижимости составили в 2025 году 65,6 млрд руб., что почти вдвое больше выплат в 2024 году. «В «неквальных» фондах УК «ВИМ Сбережения» выплаты за 2025 год составили 11−12% годовых от стоимости пая на начало года — это пассивный доход без необходимости самому искать арендаторов, ремонтировать объекты или платить налоги с каждой операции», — приводит пример руководитель направления по работе с недвижимостью «ВИМ Инвестиций» Андрей Колокольников.

Отсутствие регулярных выплат мешает активного росту привлечений и числа ЗПИФов жилой недвижимости. По итогам года такие вложения в структуре рыночных фондов недвижимости занимают 15%, из них 76% приходится на фонды одной УК «Дом.РФ». «Рентные выплаты по подобным инструментам также возможны, однако по уровню доходности жилой сегмент пока уступает качественным коммерческим объектам», — отмечает Руслан Надров. Отсутствие регулярных платежей, как отмечает Андрей Ощепков, сильно ограничивает привлечение капитала от широкой аудитории, но отдельные девелоперские проекты могут найти своего инвестора.

В 2026 году рынок рентных фондов недвижимости может побить рекорд минувшего года как в части новых привлечений, так и в результатах управления. Этому будут способствовать дальнейшие шаги Банка России по снижению ключевой ставки, что приведет к уменьшению доходности депозитов и облигаций. По итогам первой декады марта, средняя максимальная ставка крупнейших банков опустилась на 13,865%, минимума с октября 2023 года. Таким образом, с начала года индикатор потерял еще 1,417 п. п. Доходности ОФЗ в зависимости от срочности опустились до 12,7−14,5%.

Фонды недвижимости будут в выигрыше и от более мягкой денежно-кредитной политики Банка России, так как это позитивно сказывается на экономике и спросе крупного бизнеса на коммерческую недвижимость. «В контексте ЗПИФов снижение ключевой ставки — это в первую очередь рост кредитования и повышение деловой активности, — отмечает Вячеслав Исмайлов. — Но прямого влияния ключевая ставка на ЗПИФы не оказывает — на результаты фондов влияют тайминг приобретения и локация объекта».

Наибольший потенциал роста участники рынка видят в складской и офисной недвижимости. Причина этого, как отмечает Андрей Колокольников, проста — это дефицит площадей. По его данным, заполняемость складской недвижимости класса, А уже не первый год держится в среднем выше 98%. Качественная офисная недвижимость в Москве в прошлом году также переживала бум спроса. За ним, как отмечает Руслан Надров, следует пересмотр действующих ставок аренды, рост которых в 2025 году достигал 50%. В 2026 году этот пересмотр ставок, по его мнению, может отразиться на доходности офисных объектов и ЗПИФов, в них инвестировавших.

Интересными для инвестиций остаются ЗПИФы, ориентированные на вложения в дата-центры. «Это более сложный бизнес, так как предполагает сдачу в аренду не самих квадратных метров, а размещенного оборудования. Тем не менее проработанные бизнес-модели ЦОДов в оболочке ЗПИФов, запущенные в коллаборации с крупными игроками отрасли, могут занять большее место в портфеле инвесторов», — считает Андрей Ощепков. Ограниченный потенциал роста управляющие видят у фондов жилой недвижимости. «Пока ипотека не станет доступной широкому кругу покупателей, ждать роста причин нет. На данный момент доступными можно назвать только льготные программы», — отмечает Вячеслав Исмайлов.