Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

Текст

1. Коммерческая недвижимость институционального качества остаётся главным защитным активом как на российском, так и на международном рынках.2. Доходность коммерческой недвижимости в долгосрочной перспективе однозначно выше, чем у инструментов с фиксированной доходностью.3. Анализ доходности различных классов активов за последние 20 лет показали, что инструменты денежного рынка – депозиты и облигации – позволяли в лучшем случае чуть-чуть обыграть инфляцию. Один положенный на депозит рубль за 20 лет к сегодняшнему моменты превратился в 5 рублей – и это сопоставимо с тем, сколько рубль потерял в покупательской способности за это время. Облигации дали чуть больше – рубль за 20 лет обернулся шестью. А золото и коммерческая недвижимость дала коэффициент 15+ – в 2,5 раза больше.

1. Потенциал рост инвестиций физлиц в коммерческую недвижимость (через ЗПИФ) значителен2. Частный инвестор в России выбирает ультра-консервативную сберегательную стратегию для своего капитала, теряя при этом доходность - в депозитах и жилье вложено 90% капитала россиян3. На глобальном рынке доля инвестиций в недвижимость составляет 16%, а физлица в России проинвестировали в коммерческую недвижимость через ЗПИФы всего 0,3% своего капитала

1. Инвестиционный капитал физлиц в России составляет 119 трлн рублей 2. 78% (или 93 трлн руб.) капитала физлиц вложено в депозиты и инвестиционные квартиры - 42% (59 трлн руб.) и 36% (43 трлн руб.) соответственно. И лишь 8% (9,7 трлн руб.) проинвестировано в фондовый рынок3. 13% капитала (15 трлн руб.) физлица хранят "под подушкой"

1. Частный инвестор в России выбирает ультра-консервативную сберегательную стратегию для своего капитала, теряя при этом доходность - в депозитах и квартирах вложено 78% капитала россиян и ещё 13% лежат "под подушкой", обесцениваясь ежедневно на уровень инфляции. 2. Институциональные (профессиональные) инвесторы с большим капиталом инвестируют в фондовый рынок (акции, облигации и пр.) 71% капитала, а физлица только 9% капитала, не дополучая доход от профессионального инвестирования.

1. Инвестиции в коммерческую недвижимость - лучший инструмент для защиты капитала от инфляции. В долгосрочной перспективе эти инвестиции выгоднее ОФЗ, депозитов и даже золота и акций. 2. Доходность коммерческой недвижимости в долгосрочной перспективе выше, чем у инструментов с фиксированной доходностью 3. Коммерческая недвижимость, в отличие от инструментов с фиксированной доходностью, растёт в цене и "впитывает" высокую инфляцию. Поэтому общая доходность коммерческой недвижимость (с учётом роста стоимости актива и арендных платежей) всё равно превышает доходность депозитов и облигаций. 4. За последние 20 лет инструменты денежного рынка (депозиты) позволили в лучшем случае чуть-чуть обыграть инфляцию. Золото и акции показали среднегодовую доходность 13,3–13,5%, а инвестиции в складскую, торговую и офисную недвижимость составила 15–17%, в 2,5 раза обогнав инфляцию5. С точки зрения доходности чаще всего наиболее доходными вариантами оказываются коллективные инвестиции, где объекты приобретаются и управляются профессиональными управляющими – доходность на на 5–10 п.п. выше среднерыночной

1.Потенциал рост инвестиций физлиц в коммерческую недвижимость (через ЗПИФ) значителен 2.Так, в среднем на глобальном рынке доля инвестиций в недвижимость составляет 16%, а физлица в России проинвестировали в коммерческую недвижимость через ЗПИФы всего 0,6% своего капитала. 3.Частный инвестор в России выбирает ультра-консервативную сберегательную стратегию для своего капитала, теряя при этом доходность - в депозитах и жилье вложено 90% капитала россиян. 4.Не смотря на кризисные явления в стране, деловая активность в России растёт. Компаниям нужны офисы, шоу-румы, торговые, производственные и складские площади. Востребованность и ограниченный объём предложения в коммерческой недвижимости повышают спрос, что отражается в росте инвестиций в коммерческую недвижимость.

Текст

Текст

Текст

1. Рекордный рост СЧА ЗПИФов недвижимости – на 123 млрд рублей за 9 мес. 2024 года до 446 млрд рублей2. Рекордный интерес состоятельных россиян к ЗПИФам недвижимости – квалифицированные инвесторы стали локомотивом рынка3. Расширяется линейка активов ЗПИФов – более 65 ЗПИФов, которые включают активы складской, торговый, офисной недвижимостью, а также появляются активы ЦОД, жилая недвижимость и земельные участки4. Среди участников рынка лидерами по активам коммерческой недвижимости под управлением являются управляющие компании – «Современные фонды недвижимости» (под управлением 259 млрд руб.) и Parus Asset Management (под управлением 87 млрд руб.)5. Растёт внутренняя ставка доходности ЗПИФ складской недвижимости – до 20–27% годовых6. В 2024 году объём инвестиций в коллективные ЗПИФы коммерческой недвижимости побьёт исторический рекорд, перевыполнив прогнозы – прирост нового капитала составит 150 млрд рублей

1. Рыночная стоимость качественной коммерческой недвижимости в России оценивается в 21,3 трлн рублей на 1 полугодие 2024 года1.1. Крупнейший по стоимости сектор - офисный, на долю которого приходится 48% стоимости коммерческой недвижимости или 10,2 трлн рублей. На торговую и складскую приходится 32% (6,9 трлн руб.) и 20%(4,2 трлн рублей) стоимости коммерческой недвижимости соотвественно2. Логистическая недвижимость – лидер среди активов в ЗПИФ недвижимости2.1. 57% всех активов рыночных ЗПИФов (или 255 млрд рублей) вложены в складскую (логистическую) недвижимость. В торговую и офисную недвижимость проинвестировано 13% и 9% капитала частных инвесторов, что составило 56 млрд и 40 млрд рублей.2.3. 17% (или 76 млрд рублей̆) вложены в депозиты или в ОФЗ

1. Активы PARUS достигли 87 млрд рублей, из которых 49,7 млрд проинвестированыв склады, 20,2 млрд в торговую и 16,1 млрд в офисную недвижимость2. Логистическая недвижимость – лидер среди активов в ЗПИФ недвижимости2.1. 57% всех активов рыночных ЗПИФов (или 255 млрд рублей) вложены в складскую (логистическую) недвижимость. В торговую и офисную недвижимость проинвестировано 13% и 9% капитала частных инвесторов, что составило 56 млрд и 40 млрд рублей.2.2. 17% (или 76 млрд рублей̆) вложены в депозиты или в ОФЗ

1. Потенциал инвестиций в коммерческую недвижимость в России значителен2. Российский рынок всё ещё сильно отстаёт от развитых стран по показателям обеспеченности населения площадями коммерческой недвижимости - в России 361 м2 складской недвижимости на 1000 жителей. Это меньше, чем в Китае (400 м2), в 2 раза меньше, чем в Польше (700 м2), в 3 раз меньше, чем во Франции (1100 м2) и в 10-ки раз меньше, чем в США и Германии (3500м2 и 4200м2).

1. В настоящее время общая площадь качественных складских площадей в России превышает 42 млн кв. м, из них 26% находится во владении топ-10 ключевых профессиональных собственников.2. За последние 5 лет в структуре собственников складской недвижимости произошли изменения: инвесторы увеличили свой портфель объектов благодаря инвестиционным покупкам (Raven Russia, MLP, PLT, Современные фонды недвижимости, Ventall Group, Central Properties), девелоперы – благодаря активному строительству новых зданий (Атлант Парк, VS Real Estate).

1.1. Доля вакантных площадей по прямой аренде в конце I полугодия 2024 года выросла на 0,4 п.п. по сравнению с значением 2023 года, но этот рост незначительный для рынка. В регионах по-прежнему крайне мало свободных складских блоков в качественных объектах. С учетом свободного предложения, предлагаемого в субаренду, вакансия составляет 0,9%. До конца 2024 года существенного роста объёма свободных площадей на рынке не ожидается и значение сохранится в пределах 1% от общего объёма предложения1.2. В условиях отсутствия большого объёма ввода спекулятивного предложения на рынке, которое почти полностью законтрактованным к моменту завершения строительства объектов, доля вакантных площадей будет минимальна и сохранится в пределах 1%1.3. Спрос на логистическую недвижимость в регионах бьёт все рекорды и существенно превышает не только показатели предыдущих годов, но и спрос на Московский регион. Данная тенденция сохранится в ближайшие 5 лет из-за низкой насыщенности складами региональных рынков в пересчёте на душу населения. В ближайшей перспективе основными факторами развития рынка качественной складской недвижимости в регионах будут рост онлайн-торговли и строительство объектов в формате build-to-suit2. Цена продажи готового сухого склада класса A в Московском регионе выросла на 18% с конца 2023 года и составила 95 000 руб./м2 без НДС

1.1. Рост ставок аренды продолжается Текущая конъюнктура рынка складской недвижимости подталкивает ставки аренды вверх. Поэтому прогноз по арендной ставке на конец 2024 года был пересмотрен в сторону роста. Средний прирост ставок аренды на существующие объекты по итогам 2024 года составит 38%1.2. Ставка на строящиеся объекты за последние годы иногда даже превышает арендную ставку на существующие склады. Это связано прежде всего с дефицитом вакантного предложения на действующих складских площадях и высокой степенью законтрактованности объектов уже на этапе строительства. До конца 2024 года ожидается повышения ставок аренды до 12 500 рублей за кв. м. в год2.1. Продолжается вымывание с рынка активов уходящих иностранных компаний2.2. В 2024 году сделок с иностранным капиталом зафиксировано не было, что продолжает тренд 2023 г. Доля иностранного капитала на складском рынке не превышает 0,6%.2.3. В следующие несколько лет ожидается сохранение подобной динамики: иностранные компании и фонды всё ещё настороженно относятся к выходу на российские рынки. По мере спада геополитической напряженности ожидается значительное увеличение доли иностранного капитала в общем объёме инвестиций в недвижимость РФ.

1.1. Долгое время ставки аренды находились в районе 4000 р- тренд на снижение свободных площадей на рынке начал формироваться в 2016 году1.2. Далее ситуация начала стремительно меняться в 2020 году - год Ковида. Что случилось? Бурный рост маркетплейсов, сервисов доставки и развитие логистики внутри страны.1.3. Увеличился в разы спрос на склады, их стало не хватать- стоимость аренды начала идти вверх и сейчас составляет более 10 тысяч за кв м1.4.Вакансия/свободные площади на околонулевом рынке- стоит очередь из компаний, которые хотели бы находиться на качественной складской недвижимостиЧто сейчас/что в будущем?2.1. Качественных складов по прежнему не хватает. По оценкам консультантов спрос на рынке составляет сейчас порядка 15 млн кв метров- строим много, ставим рекорды. В прошлом году построили порядка 4 млн кв м. Этот год будет рекордным и построим еще больше.2.2. Чтобы удовлетворить только текущий спрос нужно несколько лет - важный момент, большинство вводимой складской недвижимости built-to-suit , те строится под ключ для конкретных арендаторов, те для рынка не создается большего предложения.2.3. Рынок складской недвижимости имеет очень большой перекос в сторону Москвы, основной объём предложения сосредоточен в московской регине, в регионах еще строить и строить. 2.4. С развитием необходимости доставки товаров в максимально быстрые сроки (все хотят получить в течении 1-2 дней) склады по-прежнему будут актуальны.

Текст

Текст