Рост рынка ЗПИФ коммерческой недвижимости на +7% за#nbsp;1 квартал 2024 год
Стоимость чистый активов (СЧА) ЗПИФов недвижимости, предлагаемых в#nbsp;рынок для частных инвесторов (квалифицированных и#nbsp;неквалифицированных) за#nbsp;1 квартал 2024 года, выросла на#nbsp;7% (на#nbsp;22,3 млрд рублей) и#nbsp;достигла 345,8 млрд рублей. При этом активы в#nbsp;ЗПИФах для неквалифицированных инвесторов выросли до#nbsp;160,7 млрд рублей (что составило 46% рынка), а#nbsp;для квалифицированных инвесторов до#nbsp;185,1 млрд рублей (54% рынка).
На#nbsp;российском рынке представлено 36 ЗПИФа недвижимости, доступных к#nbsp;инвестированию для неквалифицированных инвесторов и#nbsp;более 28 ЗПИФов недвижимости доступных для квалифицированных инвесторов.
В#nbsp;среднем 1 неквалифицированный пайщик проинвестировал 1,0 млн. рублей, при этом средняя инвестиция в#nbsp;ЗПИФы недвижимости квалифицированного пайщика значительно выше (в#nbsp;8 раз) и#nbsp;составила 8 млн рублей.
Среди участников рынка лидерами по#nbsp;активам коммерческой недвижимости под управлением являются управляющие компании#nbsp;— «Современные фонды недвижимости» и#nbsp;Parus Asset Management.
У#nbsp;управляющей компании «Современные фонды недвижимости» совокупная СЧА рыночных ЗПИФов под управлением составила 219,2 млрд рублей, что составило 63,4% от#nbsp;суммарной СЧА всех рыночных ЗПИФов недвижимости.
Второй крупный игрок на#nbsp;рынке#nbsp;— это Parus Asset Management с#nbsp;активами коммерческой недвижимости под управлением в#nbsp;размере 69#nbsp;млрд#nbsp;руб. (или 20,0% от#nbsp;активов всех рыночных фондов).
Логистическая недвижимость#nbsp;— лидер среди активов в#nbsp;ЗПИФ недвижимости
Среди секторов коммерческой недвижимости, активы которых включены в#nbsp;рыночные ЗПИФы недвижимости, наиболее популярным является складской (логистический) сектор коммерческой недвижимости.
61% всех активов рыночных ЗПИФов (или 211,2 млрд рублей) вложены в#nbsp;складскую (логистическую) недвижимость. В#nbsp;торговую и#nbsp;офисную недвижимость проинвестировано 15% и#nbsp;12% привлечённого капитала частных инвесторов в#nbsp;рыночные ЗПИФы недвижимости, что составило 51 млрд и#nbsp;42 млрд рублей.
В#nbsp;структуре активов рыночных ЗПИФов недвижимости 9,5% (или 33 млрд рублей̆) вложены в#nbsp;депозиты или в#nbsp;ОФЗ.
Тренды развития ЗПИФ недвижимости
Российский рынок ЗПИФов активно развивался в#nbsp;2022—2023 годах.
1. Во-первых, появляются диверсифицированные ЗПИФы недвижимости#nbsp;— это фонды, в#nbsp;которые включены активы из#nbsp;разных секторов коммерческой недвижимости (складской, торговый, офисный).
2. Во-вторых, расширяется линейка активов ЗПИФов недвижимости#nbsp;— на#nbsp;ряду с#nbsp;ЗПИФами с#nbsp;активами классических секторов недвижимости (складской, торговый, офисный), появляются ЗПИФы с#nbsp;активами новых сегментов недвижимости, такие как ЦОД (центр обработки данных), земельные участки.
Рост интереса к#nbsp;ЗПИФ недвижимости со#nbsp;стороны розничных пайщиков
Количество пайщиков, которые проинвестировали в#nbsp;ЗПИФы недвижимости по#nbsp;итогам 1 квартала 2024 года, составило 185 тыс. пайщиков.
Лидером по#nbsp;количеству инвесторов-пайщиков является управляющая компания «Современные фонды недвижимости», в#nbsp;ЗПИФы недвижимости которой проинвестировали 96 тыс. пайщиков, рост на#nbsp;1 квартал 2024 года составил 3 тыс. пайщиков.
В#nbsp;ЗПИФы недвижимости Parus Asset Management по#nbsp;итогам 1 квартала 2024 года проинвестировали 0,5 тыс. новых инвесторов, что увеличило общее количество инвесторов-пайщиков ЗПИФов до#nbsp;9,6 тыс.
*Суммарное количество пайщиков рассчитано, как сумма уникальных пайщиков по#nbsp;каждому ЗПИФу УК
Рост выплат с#nbsp;арендных платежей
Рост объёма выплат инвесторам ЗПИФов недвижимости в#nbsp;1 квартале 2024 года продолжился. За#nbsp;3 месяца 2024 года Управляющие ЗПИФами недвижимости выплатили своим инвесторам-пайщикам 3,7 млрд рублей дохода с#nbsp;арендных платежей.
Почему растут выплаты по#nbsp;ЗПИФ недвижимости?
Основные факторы роста объёмов выплат:
1. Во-первых. Инвестиции в#nbsp;высококачественную коммерческую недвижимость через ЗПИФ#nbsp;— являются низкорисковым и#nbsp;низковолатильным даже в#nbsp;кризисы вложением, которое не#nbsp;только сберегает капитал инвесторов от#nbsp;гиперинфляции, но#nbsp;и#nbsp;даёт возможность своим инвесторам-пайщикам получать регулярный доход с#nbsp;арендных платежей, которые ежегодно индексируются на#nbsp;уровень инфляции
2. Во-вторых. Для недвижимости нет плохих времен, а#nbsp;есть только хорошие и#nbsp;очень хорошие. Профессиональные Управляющие недвижимостью прошли уже четвёртый экономический кризис и#nbsp;показывают высокие и#nbsp;устойчивые финансовые результаты, зарабатывая для своих инвесторов-пайщиков даже в#nbsp;кризисные времена (глобальный ипотечный в#nbsp;2008, санкционный 2014, пандемийный 2020, глобальный геополитический 2022).
Важно отметить, что профессиональные управляющие ЗПИФами коммерческой недвижимостью достигают более высокие результаты по#nbsp;доходности для своих инвесторов#nbsp;— 15−25% в#nbsp;складской недвижимости и#nbsp;10−20% в#nbsp;торговой и#nbsp;офисной.
Рост ликвидности у#nbsp;ЗПИФ недвижимости
На#nbsp;протяжении 2020−2024 гг. наблюдается рост ликвидности у#nbsp;рыночных ЗПИФов недвижимости. За#nbsp;1 квартал 2024 года оборот торгов ЗПИФами недвижимости на#nbsp;МосБирже составил 2,8 млрд рублей.
Лидером по#nbsp;объёму торгов на#nbsp;МосБирже является Parus Asset Management, объём торгов ЗПИФами которой за#nbsp;1 квартал 2024 года достиг 1,4 млрд рублей.
Второе место по#nbsp;объёму торгов ЗПИФами на#nbsp;МосБирже занимает управляющая компания «Современные фонды недвижимости»#nbsp;— 1,1 млрд рублей за#nbsp;1 квартал 2024 года.
Что способствует росту объёмов торгов на#nbsp;бирже?
Для инвесторов из#nbsp;России сегодня как никогда актуальны вложения в#nbsp;высокодоходные инструменты, которые требуют минимум затрат и#nbsp;времени. Этим требованиям полностью соответствуют ЗПИФы недвижимости, что и#nbsp;отражается в#nbsp;росте спроса на#nbsp;данный инвестиционный инструмент среди частных инвесторов.
Россияне всё ещё держат основной свой капитал на#nbsp;банковских депозитах (84% капитала#nbsp;ФЛ в#nbsp;РФ на#nbsp;депозитах при 28% в#nbsp;мире), придерживаясь стратегии сбережения, но#nbsp;при этом теряя часть капитала при высокой инфляции. Однако, в#nbsp;исторической перспективе сбалансированный инвестиционный портфель с#nbsp;наличием в#nbsp;нём защитных активов таких, как ликвидная недвижимость, эффективно защищает от#nbsp;экономических шоков#nbsp;— защищает от#nbsp;гиперинфляции и#nbsp;даёт возможность своим инвесторам-пайщикам получать регулярный доход с#nbsp;арендных платежей, которые ежегодно индексируются на#nbsp;уровень инфляции.
При этом потенциал роста рынка ЗПИФов недвижимости значителен#nbsp;— в#nbsp;среднем на#nbsp;глобальном рынке доля инвестиций в#nbsp;недвижимость составляет 16%, а#nbsp;физические лица в#nbsp;России проинвестировали в#nbsp;коммерческую недвижимость через ЗПИФы всего 0,6% своего капитала.
Доходность ЗПИФ недвижимости
В#nbsp;исторической перспективе статистика показывает, что инфляции не#nbsp;оказывает негативного влияния на#nbsp;рынок коммерческой недвижимости.
2. Наибольшую среднегодовую доходность с арендных платежей (Income Return) показали ЗПИФы складской недвижимости (10−14% годовых), далее офисная (7−9% годовых) и#nbsp;торговая (1−5%). При этом профессиональные управляющие недвижимостью показывают результаты значительно выше рынка#nbsp;— до#nbsp;15−25% в#nbsp;складской недвижимости и#nbsp;до#nbsp;10−20% в#nbsp;торговой и#nbsp;офисной.
3. Промежуточный доход инвестора к#nbsp;стоимости пая при формировании Фонда (Cash-on-Cash, CoC)#nbsp;— в#nbsp;диапазоне 6−15% годовых
Комиссии управляющих компаний за#nbsp;управление ЗПИФ
Средняя комиссия за#nbsp;управление ЗПИФами составляет 1−2% от#nbsp;СЧА фонда за#nbsp;год. При этом наименьшие комиссии за#nbsp;управление у#nbsp;Parus Asset Management (в#nbsp;размере 0,4−0,5% от#nbsp;СЧА), высокие комиссии у#nbsp;«Тинькофф Инвестиции» (2,8−2,9% от#nbsp;СЧА).
Большинство управляющих компаний также взимают дополнительную комиссию с#nbsp;инвестора в#nbsp;размере 5−10% от#nbsp;эффективности управления фондом (то#nbsp;есть от#nbsp;заработанного для инвестора дохода).