При этом запрашиваемые ставки аренды на склады класса А в Московском регионе уже составили 5 100 рублей за м2 в год.
Если на конец первого квартала 2021 года ставки аренды были 4 100 рублей за м2 в год, в третьем квартале они составляли 4 900 рублей, то сейчас, в четвертом квартале, уже 5 100 рублей за м2 – это почти 25% прироста за неполный год.
Естественно, что на всех аукционах на новые объекты, которые сейчас выходят в продажу, происходят большое количество интересантов. Ожидание продавцов при таком ажиотаже растут. Мы тоже участвуем в таких аукционах – последний объект был в Саларьево, битву за который выиграл OZON.
Во-вторых, влияет другой разнонаправленный процесс – повышение ключевой ставки. Текущая ключевая ставка делает бессмысленными покупки при таких ценах объектов и стоимости денег для компаний-покупателей.
Поэтому, мы очень аккуратно участвуем в новых сделках и аукционах по складам. Мы понимаем, что это временная мера и сейчас можно присмотреться к менее переоцененным активам для будущих покупок, например офисам класса А и торговым центрам.
Что происходит с фондами недвижимости и их доходностью в такой ситуации?
Повышение ключевой ставки влияет на ставки депозитов и наши коллеги, управляющие фондов, обсуждают, что сейчас возможно снижение объемов продаж биржевых и внебиржевых фондов недвижимости. Арендодатели не могут так быстро изменять свою доходность, которая привязана к арендным договорам «в длинную», при этом ставки по депозитам смогли отреагировать быстрее.
В мире нарастает сложность на рынках, связанная с инфляцией, переоценкой основных активов и все громче раздаются голоса, что будет какой-то очередной «черный лебедь» на рынке, когда все упадет. Многие инвесторы в этом случае могут потерять деньги и сбережения.
Уже сейчас ЦБ предполагает, что в середине следующего года будет снижение ключевой ставки, тогда же будет снижение ставок по депозитам. Но уже сейчас, согласно последнему отчету ЦБ «Обзор ключевых показателей профессиональных участников рынка ценных бумаг за III квартал 2021 года» текущие доходности абсолютного большинства бумаг и стратегий на фондовом рынке проигрывают нашему продукту. Только рынок российских акций и, как следствие, индекс Мосбиржи, показали большую доходность. Остальные проиграли.
Большинство управляющих компаний рассматривают эти события в негативном ключе. Мы, со своей стороны, рассматриваем эти события как окно возможностей.
Фонды недвижимости Паруса оказываются тихой заводью для инвестора, потому что исправно осуществляют ежемесячные выплаты по паям, которые основаны на арендном потоке наших объектов и наша доходность обыгрывает большинство стратегий и бумаг на фондовом рынке. И это еще без потенциальной доходности от апсайда от роста стоимости активов. Мы называем себя «бетонным золотом», которое именно в таких сложных ситуациях хорошо себя ведет на рынке капитала.