Что такое IRR (внутренняя норма доходности) простыми словами

Время чтения: 3 минуты

IRR — внутренняя ставка доходности, или ВСД. Также используется выражение «внутренняя норма доходности» (ВНД). Этот параметр рассчитывается в процентах и полезен при сравнении нескольких компаний или направлений деятельности. Вычисленное значение IRR отражает размер процентной ставки, при которой приведённая величина денежных потоков будет равняться нулю. Это уравнение, которое решается вручную или автоматически, с помощью Excel или Google Таблиц.

После расчёта внутренней нормы доходности нескольких проектов инвестор может сравнить эти финансовые показатели и принять обоснованное решение о том, куда лучше направить инвестиции с учётом потенциальной доходности и рисков.

Чтобы понять, в чём заключается экономический смысл IRR (ВНД), нужно вспомнить понятие NPV (чистая приведённая стоимость). Этот финансовый показатель означает, сколько прибыли принесёт проект, если вычесть первоначальные инвестиции и требуемую годовую доходность в размере ставки дисконтирования.

NPV зависит от аппетитов инвестора. Если в первоначальной оценке проекта учитывалась одна годовая доходность, а инвестор решил, что нужно больше, то чистая приведённая стоимость уменьшится. Чем больше требуемая доходность, тем ниже NPV, и в какой-то момент это число может стать отрицательным.

Финансовый показатель ВНД отражает тот уровень ставки дисконтирования, при котором чистая приведённая доходность равняется нулю, то есть NPV = 0. Другими словами, IRR можно назвать ставкой безразличия, или точкой безубыточности инвестиционного проекта. Бизнес полностью окупает себя, но не приносит прибыли.

Можно выделить несколько целей, которые достигаются с помощью расчёта ставки доходности:

• сравнение различных компаний;
• оценка целесообразности инвестиций;
• помощь в принятии решений.

Можно сравнивать проекты, разные по объёмам инвестиций и срокам реализации. Перспективнее тот проект, IRR которого выше.

При оценке целесообразности инвестиций в один проект сравнивают внутреннюю и требуемую ставку доходности. Если ВНД выше на несколько процентов, то инвестиции целесообразны, если ниже — есть большой риск, что направление окажется убыточным.

При принятии решений о реинвестировании прибыли компании нужно опираться на IRR текущего проекта. Если финансовый показатель выше, чем доходность новых направлений, инвестиции в них рискованны.

Квалифицированные инвесторы, которые пользуются услугами управляющей компании PARUS Asset Management, приобретают инвестиционные паи закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), в составе имущества которых есть коммерческая недвижимость. Доходность каждого проекта оценивается с применением ВНД и ряда других показателей, что позволяет минимизировать риски и выбрать оптимальные варианты для инвестиций.

Для расчёта можно использовать такую формулу:

IRR = ставка дисконтирования₁ x (NPV при ставке дисконтирования₁ / (NPV при ставке дисконтирования₁— NPV при ставке дисконтирования₂) x (ставка дисконтирования₁ — ставка дисконтирования₂)

Под ставкой дисконтирования понимается норма доходности, которую планирует получить инвестор, либо процентная ставка по кредиту, взятому на реализацию инвестиционного проекта. Для расчёта нужны две ставки — низкая и высокая, вычислить которые можно несколькими способами.

Проводить самостоятельные расчёты сложно даже квалифицированным инвесторам. Если вы не хотите этим заниматься, воспользуйтесь готовыми инвестиционными решениями от PARUS Asset Management. Управляющая компания ЗПИФ представляет прозрачные отчёты об имеющейся недвижимости в том числе. Показатели доходности, включая ВНД, анализируются экспертами, что минимизирует риск возникновения ошибок.

С помощью Excel или Google Таблиц можно самостоятельно выполнить расчёт метрики, применяя встроенные формулы. Понадобится величина денежных потоков за каждый инвестиционный период, в качестве которого можно взять месяц или год. Также потребуется формула ЧИСТВНДОХ — она встроена в Excel. Чтобы вычислить IRR самым простым способом, сделайте следующее:

• создайте новую таблицу;
• в первый столбец впишите периоды движения денежных потоков, начиная с нулевого периода;
• в ячейках второго столбца запишите размер денежных потоков в соответствии с периодами только с учётом прибыли, расходов и остаточной стоимости;
• выделите второй столбец, в котором записаны суммы денежных потоков, и к этому диапазону примените функцию ВНД;
• кликните «Ок», чтобы получить значение IRR.

Аргументом в этом случае выступают выделенные денежные потоки за несколько периодов. Если в первом периоде были инвестиции, он не участвует в расчётах.

Вписывая денежные потоки, расходы нужно записывать со знаком «минус». Нужно иметь в виду, что если в разные периоды движение денежных потоков было то положительным, то отрицательным, IRR может оказаться не совсем корректным. В таком случае лучше пересчитать вручную по формуле, приведённой выше, или с помощью специальных сервисов.

Рассмотрим на примере.

Предприниматель хочет открыть автомастерскую и также рассматривает альтернативный вариант — положить деньги на депозит под 18%. Он провёл расчёты и вычислил две ставки дисконтирования:

• 10%, при которой NPV = 200 000 руб.;
• 15%, при которой NPV = -50 000 руб.

Подставим значения в формулу:

IRR = 10% x (200 000 / (200 000 — (-50 000)) x (15% - 10%) = 14%.

14% меньше, чем 18, поэтому открытие автомастерской будет менее выгодным. Предпринимателю нужно или отказаться от этого проекта или пересмотреть бизнес-план, сократив расходы.

При оценке доходности любого инвестиционного проекта IRR используется в сравнении с чем-либо. С чем может сравниваться финансовый показатель:

• со стоимостью кредита;
• с доходностью, которую требуют инвесторы;
• с IRR существующего проекта, если есть намерение инвестировать в новый и т. д.

Ставку дисконтирования, с которой сравнивается IRR, обозначим как r, и рассмотрим, какие могут быть варианты и как их интерпретировать.

IRR > r

Формально это означает, что инвестиции в проект имеют смысл. Потенциальная доходность превышает минимальные ожидания, то есть запас прочности.

IRR < r

Вкладываться в проект рискованно. Если всё пойдёт по плану, генерируемые денежные потоки не покроют стоимости инвестиций, то есть инвесторы получат убыток.

IRR = r

Доходность проекта на уровне нуля, он не прибыльный, но покрываетстоимость вложений. Большой прибыли от инвестиций ждать не стоит, даже если дела пойдут немного лучше, чем запланировано.

У внутренней нормы доходности есть плюсы и ограничения. Основные преимущества:

• показатель выражается в процентах, что упрощает сравнение;
• ВНД позволяет определить эффективность любого проекта, независимо от отрасли, длительности и масштабов.

Ограничения финансового показателя:

• сравнивать между собой можно только проекты одинакового масштаба;
• для максимальной точности нужно использовать разные методы оценки, не ограничиваясь ВНД;
• при расчётах невозможно учесть множество факторов, например изменения валютного курса, инфляцию, рост ставок по кредитам, появление законодательных ограничений и т. д.

При составлении бизнес-плана обязательно рассчитывают внутреннюю норму доходности, так как этот финансовый показатель важен для инвесторов и партнёров. Он отражает ставку, при которой инвестору одинаково выгодно направлять средства куда-то ещё. Так, если IRR = 14%, то альтернативой инвестициям в этот бизнес может стать депозит по ставке от 14% годовых или покупка облигаций с такой же доходностью.

PARUS Asset Management предлагает инвестировать в коммерческие объекты класса, А с устойчивой доходностью. Активы фондов «Парус» представлены разными типами объектов, распределённых по нескольким городам. Это позволяет нивелировать ограничения показателя ВНД и получать стабильную и прогнозируемую прибыль.

Внутренняя норма доходности — понятный показатель, но при его расчёте с использованием Excel можно столкнуться с ошибками. Вот основные из них:

• неправильная интерпретация результатов при разных периодах;
• неверное определение ожидаемой доходности, в том числе без учёта рисков;
• некорректное определение первоначального инвестиционного взноса;
• случайное исключение первоначальных инвестиций из диапазона, в результате чего может появляться ошибка #NUM! или неправильное значение.

Также может возникать ошибка, если знаки денежных потоков меняются несколько раз. В этом случае для оценки привлекательности инвестпроекта нужны другие метрики. Таким образом, для корректного расчёта необходимо использовать правильные периоды, учитывать финансовые риски и принимать во внимание, что годовой и ежемесячные показатели ВНД будут разными.