Что такое ЗПИФ (Закрытый паевый инвестиционный фонд)

ЗПИФ — это инструмент коллективных инвестиций. Деньги инвесторов аккумулируются для инвестирования в определённые объекты. Управление капиталом осуществляет управляющая компания.

Закрытый ПИФ формируется на определённый срок, в большинстве случаев — от 3 до 49 лет. ЗПИФы могут инвестировать капитал в недвижимость и имущественные права на неё, а также в другие виды дорогих и прибыльных активов.

Структура закрытого паевого фонда включает обычно следующих участников:

• управляющая компания (УК) — формирует фонд, разрабатывает правила, иные документы, распоряжается активами и составляет отчётность для пайщиков, регулятора и контролирующих органов;
• специализированный депозитарий — учитывает и хранит активы, следит за операциями;
• специализированный регистратор — ведёт реестр владельцев инвестиционных паёв;
• независимый оценщик — производит оценку активов;
• независимый аудитор — проверяет корректность операций, достоверность отчётов;
• пайщики — через механизм общего собрания принимают ключевые решения;
• инвестиционный комитет — оценивает планируемые сделки, изменения в стратегии.

До создания ПИФа управляющая компания составляет и регистрирует правила, по которым будет происходить доверительное управление. Следующий шаг — создание ЗПИФа и покупка инвестиционных паёв (далее также — паёв) инвесторами.

Управляющая компания инвестирует деньги, полученные от участников. Пайщики владеют паями, пока действует фонд, или пробуют продать их на вторичном рынке. Прибыль от инвестиций распределяется между владельцами паёв или направляется на реинвестирование.

Когда закрытый ПИФ прекращает свою деятельность, управляющая компания продаёт активы, а вырученные средства выплачивает пайщикам.

Приобрести пай можно:

• на этапе формирования фонда;
• во время допэмиссии;
• на вторичном рынке (если это предусмотрено правилами доверительного управления).

Продать или погасить паи можно:

• при закрытии фонда;
• во время частичного погашения;
• на вторичном рынке, если найдётся покупатель.

Продажа на бирже или внебиржевом рынке возможна не всегда, так как правила доверительного управления могут содержать ограничения для продажи. Также инвестор может продать пай, если на общем собрании он голосовал против, например, при смене доверительного управляющего или при решении вопроса о дополнительной эмиссии.

Допустим, компания, владеющая земельным участком, решила построить на участке торговый центр. Стоимость строительства оценена в 800 млн рублей, срок выполнения работ — два года. Финансовая модель предполагает получение чистого дохода в размере 80 млн рублей ежегодно. Однако капитал, который компания может направить на реализацию проекта, не превышал 300 млн рублей.

Решено было привлечь управляющую компанию, создать ЗПИФ на семь лет и реализовать проект силами его участников.

УК сформировала активы будущего паевого инвестиционного фонда, провела оценку. Компания-инициатор вложила в ПИФ земельный участок, оценённый в 200 млн рублей, и 300 млн рублей денежных средств. Остальные средства вложили частные пайщики. Стоимость чистых активов фонда составила:

200 млн (участок) + 800 млн (средства на строительство) + 100 млн (резерв на депозитах) = 1100 млн (рублей)

УК провела выпуск 1375 паёв с номинальной стоимостью 800 000 (0,8 млн) рублей. Компания-инициатор получила 625 ценных бумаг фонда.

Строительство было завершено в срок, но обошлось на 99 млн рублей дороже плана. Загрузка оказалась полной, арендный поток: 90 млн рублей в год. Промежуточные выплаты пайщикам не предусмотрены, доход направлялся на депозиты в банке.

К моменту закрытия ПИФа:

• стоимость недвижимости выросла до 2600 млн рублей,
• чистый доход от арендных платежей составил 450 млн рублей,
• накопленный процент достиг 13 млн рублей,
• комиссия УК и иные платежи составили 300 млн рублей.

УК продала объект крупному инвестору. Прибыль, распределённая среди пайщиков при погашении, составила:

2 600 млн + 450 млн + 130 млн — 300 млн = 2880 млн (рублей)

Цена погашения одного инвестиционного пая:

2880 млн / 1375 = 2,095 млн (рублей)

Таким образом, каждая ценная бумага ПИФа принесла 161,8% дохода, то есть 14,75% годовых. Компания-инициатор получила прибыль от инвестиций в размере 809 млн рублей.

В результате санкций и ограничений, введённых против рынка инвестиций России после 2022 года, многие иностранные активы, включённые в ПИФ, оказались заблокированы. Инвесторы потеряли доступ к доходам от них, а УК не смогли определять стоимость паёв и обеспечивать работу таких фондов.

На базе таких ПИФ были созданы амортизированные (то есть постепенно уменьшаемые) ЗПИФ. Управляющие компании в России получили возможность постепенно реализовать заблокированное имущество, перенесённое в такие структуры, и распределить прибыль между пайщиками. Часть инвестиционных паёв ЗПИФ-А имеют обращение на бирже, но инвестору следует внимательно изучить качество активов и перспективы таких инструментов, прежде чем вкладывать в них деньги.

Это готовый набор активов (недвижимость, ценные бумаги, другое имущество), права на который распределены среди владельцев ограниченного числа долей.

Перечень участников ОПИФ не ограничен и может изменяться со временем. Инвесторы вправе погашать инвестиционные паи открытого фонда либо продавать их на бирже в любой момент в пределах времени торгов.

Перечень участников ЗПИФ формируется при его создании или дополнительном выпуске инвестиционных паёв. Участники не могут погасить свои инвестиционные паи до закрытия фонда, но могут продать их другим инвесторам напрямую или через биржу, если ЗПИФ представлен на торгах.

У каждого ПИФа свои правила получения дохода. Обычно бывает два варианта:

• прибыль от продажи (или погашения) инвестиционных паёв, после того как их цена выросла,
• периодические выплаты от прибыли, генерируемой активами фонда: дивидендов, купонов, арендных платежей и т. д.

Да, инвестиционные паи некоторых ЗПИФ, обычно включающих смешанный набор активов (например, недвижимость и депозиты в банках), доступны неквалифицированным инвесторам.