Как инвестировать в коммерческую недвижимость и заработать на вложениях

Время чтения: 3 минуты

Недвижимое имущество коммерческого назначения может приносить доход двумя основными способами: путём продажи по более высокой цене или посредством сдачи в аренду. Объект можно продать в том же состоянии, в каком он был куплен, после проведенных улучшений или по окончании строительства, если средства вкладывались в стройку.

Эксперты сходятся во мнении, что для долгосрочных инвестиций недвижимость — привлекательный вариант. Он позволяет диверсифицировать риски и практически всегда дорожает со временем. Рост стоимости квадратного метра особенно заметен в периоды экономического подъёма. Таким образом, вкладывать в коммерческую недвижимость выгодно при любой конъюнктуре рынка.

К объектам коммерческого назначения относят те, которые используются для ведения предпринимательской деятельности. Нежилые помещения подразделяются на такие категории:

• офисы;
• торговые;
• производственно-складские;
• гаражи и парковки;
• гостиницы и хостелы;
• апартаменты.

Помещения под офисы достаточно ликвидны, а их доходность определяется такими факторами:

• площадью, которую можно сдать в аренду;
• классом здания;
• развитостью инфраструктуры;
• транспортной доступностью;
• местоположением помещения.

Самая доходная модель инвестирования в офисную недвижимость — приобретение здания на этапе строительства и сдача офисов в аренду после его ввода в эксплуатацию.

Торговые объекты — это помещения, предназначенные для продажи товаров и оказания услуг. Выгоднее всего инвестировать в здания, расположенные в оживлённых местах с высокой проходимостью или в жилых кварталах.

Складские объекты предназначены для хранения сырья и готовой продукции. Наиболее высокий спрос — на помещения, которые находятся вблизи портов, железнодорожных узлов, автомобильных развязок, производственных предприятий.

Хостелы и гостиницы предназначаются для временного проживания людей. Чем выгоднее расположение, тем более высокий доход можно получить. Для инвесторов наиболее привлекательны объекты, расположенные в местах, где много туристов: рядом с курортами, достопримечательностями.

Апартаменты — сложный вид нежилой недвижимости, потому что статус этих объектов в законодательстве не определён. Всё же при правильном подходе их можно использовать для извлечения прибыли, окупая вложения на 5−7 лет быстрее по сравнению с жилыми объектами.

Гаражи и парковки привлекательны для начинающих инвесторов тем, что они стоят дешевле, чем другие типы недвижимости. Востребованность определяется нехваткой парковочных мест, например в городах-миллионниках. Люди готовы платить за место для автомобиля, особенно за такое, где машина будет находиться в сохранности при любой погоде.

Получать доход от вложений в коммерческие объекты — популярная инвестиционная стратегия, однако это направление отличается высоким порогом входа.

С другой стороны, и плюсы таких инвестиций тоже весомые:

• предсказуемый, стабильный денежный поток в полупассивном режиме;
• защита капитала от инфляции;
• разные способы получения прибыли;
• деловые отношения с арендаторами;
• более высокая доходность по сравнению с жилой недвижимостью и банковскими вкладами.

Недостатки вложений в коммерческие недвижимые объекты:

• значительные финансовые вложения;
• возможные потери дохода, когда уходит один арендатор, а до появления нового объект простаивает;
• необходимость взаимодействия с управляющей компанией, коммунальными, надзорными и контролирующими службами;
• зависимость дохода от уровня деловой активности, которая снижается в кризисные периоды.

При этом все перечисленные недостатки можно минимизировать, если вложиться в паевые инвестиционные фонды (ПИФы), которые которые могут специализироваться на инвестировании в коммерческую недвижимость.

Вложения в коммерческие помещения относятся к долгосрочным, потому что срок их окупаемости составляет от 7 до 12 лет. Чтобы более чётко представлять себе выгоду от инвестиций, необходимо рассчитать ставку доходности в процентах. Например, если каждая вложенная 1 000 руб. приносит 100 руб. в год, годовая доходность равна 10%. В случае с продажей доходность рассчитывается не за год, а без привязки к сроку, но можно посчитать и среднюю годовую.

Формула для расчёта, если прибыль образуется за счёт аренды:

Ставка доходности, % = Сумма арендных платежей в год / Стоимость объекта x 100%.

Формула для расчёта в случае продажи:

Ставка доходности, % = ((Стоимость продажи / Стоимость покупки) — 1) x 100%.

Сначала рассчитаем рентабельность от аренды. Например, здание было куплено за 12 млн руб. и сдаётся в аренду за 50 тыс. руб. в месяц.

Ставка доходности = 600 тыс. руб. / 12 млн руб. x 100% = 5%.

Срок окупаемости, лет = 100% / 5% = 20.

Теперь рассчитаем рентабельность в случае продажи за 16 млн руб.:

((16 млн руб. / 12 млн руб.) — 1) x 100% = 33,3%.

Таким образом, рентабельность от перепродажи по указанной стоимости составляет 33,3%.

Это упрощённый расчёт, потому что на практике необходимо учитывать расходы и время простоя, пока не найден покупатель или арендатор.

Вложиться в коммерческую недвижимость можно несколькими способами: путём прямой покупки, долевого инвестирования и вложений в ПИФ и ЗПИФ (закрытые паевые инвестиционные фонды).

Классический вариант инвестирования — покупка готового объекта с дисконтом или строящегося — на ранней стадии строительства. В обоих случаях выбираются перспективные объекты, которые можно выгодно продать, сдать в аренду или использовать для извлечения прибыли другими способами.

Этот метод инвестирования предполагает, что несколько людей объединяются для совместного вложения в готовую или строящуюся недвижимость. При этом каждый инвестор владеет долей, а не целым объектом. Плюс этого способа — в снижении порога входа, так как можно купить объекты, недоступные для единоличного приобретения. Также снижаются финансовые риски каждого инвестора, так как сумма их вклада меньше стоимости всего здания.

Инвестирование в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды — хороший способ диверсифицировать вложения и получать доход, не занимаясь организационными вопросами. Инвестор покупает инвестиционный пай на ту сумму, которую хочет направить на инвестирование. Управляющая компания аккумулирует вложенные средства и направляет их на покупку перспективных объектов.

Плюсы этого варианта инвестиций:

• низкая степень риска, так как подбором и покупкой объектов занимаются профессионалы;
• простой старт, начиная с небольшой суммы;
• отсутствие временных затрат на изучение рынка, поиск надёжного покупателя или арендатора;
• прогнозная доходность от аренды на уровне 10−13% годовых.

Инвестировать в фонды можно от 900 руб.

REITs — это также фонды недвижимости, но в иностранных юрисдикциях. Фонды покупают или строят коммерческую недвижимость, а потом извлекают из неё доход, который распределяется между держателями акций в виде дивидендов. Покупка акций REITs позволяет стать совладельцем недвижимости по всему миру.

Коммерческая недвижимость — более сложный финансовый инструмент, чем жилая. Планируя самостоятельную покупку, при выборе объекта нужно учитывать следующее:

• ситуацию на рынке;
• возможную доходность;
• тип недвижимого объекта (офисы, складские комплексы и пр.);
• техническое состояние и год постройки;
• инженерное обеспечение;
• посещаемость;
• соседство с другими коммерческими объектами.

Например, чтобы окупались вложения в кофейню, нужно не менее 500 посетителей в день. Для стрит-ретейла хорошим трафиком считается 250−350 человек в час в оживлённом районе, и от 150 в час — в спальном. Но это очень приближённые данные, потому что нужно учитывать тип бизнеса, стоимость продукции или услуг, расходы на аренду, зарплату и т. д.

Влияние соседей на прибыль можно понять на примере: детские товары будут продаваться лучше, если рядом находится аптека, и хуже — если автомастерская, так как в первом случае поток целевой аудитории будет более высоким. По соседству с офисами может быть успешной кофейня со свежей выпечкой и т. д.

Инвестирование в коммерческую недвижимость подходит тем, кто:

• ищет более высокую доходность, чем у жилой;
• осознаёт риски;
• обладает диверсифицированным портфелем;
• не планирует перекладывать весь капитал в этот сегмент;
• понимает особенности рынка, умеет выбирать объекты и управлять ими.

Таким образом, данный вид инвестиций предполагает высокую доходность и защиту средств от инфляции, но при самостоятельной покупке требует значительных вложений, знания рынка, управления рисками и времени на поиск арендаторов.

Однако для квалифицированных инвесторов с горизонтом планирования от 3−5 лет существует более удобная альтернатива: закрытые паевые инвестиционные фонды, в составе которых есть недвижимость, где профессионалы возьмут на себя подбор объектов, аренду и администрирование.

ЗПИФы под управлением УК ООО «ПАРУС Управление Активами» дают доступ к офисам, складским комплексам и торговым центрам при вложениях от 900 руб., обеспечивая диверсификацию без взаимодействия с арендаторами и надзорными службами.

Получите бесплатную консультацию и рассчитайте доходность инвестиционного пая под ваши цели на сайте УК ООО «ПАРУС Управление Активами».