Денис Степанов дал интервью в формате hard talk Герману Шелесту, руководителю управления инвестиционного консультирования «МКБ Инвестиции».
Обсудили влияние макроэкономики и инфляции на фонды PARUS, планы по глобальной диверсификации портфеля, перспективы торговой недвижимости, а также географическую экспансию и развитие жилой недвижимости.
Обсудили влияние макроэкономики и инфляции на фонды PARUS, планы по глобальной диверсификации портфеля, перспективы торговой недвижимости, а также географическую экспансию и развитие жилой недвижимости.
— Денис Степанов:
Герман, приветствую вас у нас в компании «Парус».
— Герман Шелест:
Добрый день, Денис! Здравствуйте! Я руководитель Управления инвестиционного консультирования «МКБ Инвестиции». И моя работа, по сути, очень простая: мне надо что-то купить дешевле, а продать — дороже. Горизонт бывает очень разный: от короткого до длинного. И в своей работе мы, безусловно, используем инструменты и с фиксированной доходностью, и акции, и коммодитиз, и целую мириаду финансовых инструментов, и, в частности, мы с нашими клиентами достаточно большое внимание уделяем недвижимости, в том числе паям «Паруса».
И я бы хотел сразу начать с такого формата Hard Talk. Я буду задавать достаточно жесткие вопросы, на которые хочется получить очень хорошие ответы.
— Денис Степанов:
Герман, вы пришли по адресу, в компании «Парус» вы найдете ответы на все вопросы, которые касаются недвижимости. Тогда давайте начнем.
— Герман Шелест:
И первым моим вопросом будет влияние макроэкономики и инфляции на дальнейшую судьбу «Паруса». В частности, одним из многих вопросов, который задают наши клиенты, является тот, что, как вы полагаете, почему они должны купить паи, если рынок депозитов дает порядка 15−16% годовых, как рынок РЕПО? И помимо самого, собственно, рентного дохода, откуда берется переоценка и как именно она работает?
— Денис Степанов:
Давайте рассмотрим 2025 год и поймем, как работают депозиты и как работает недвижимость. Депозиты в целом продукт достаточно простой. Всем понятный, всем привычный.
Центральный банк говорит нам, что 62 трлн ₽ инвестированы в этот понятный и так всем полюбившийся инструмент. Средняя ставка по депозитам в прошлом году составила 16,5%. И давайте возьмем один год и поймем, вот в 2025 году надо было вкладываться в недвижимость на примере «Паруса» или не надо было вкладываться в недвижимость.
Давайте сначала разберем, что, наверное, недвижимость — чуть-чуть более сложный продукт, потому что он дает два типа дохода. Он дает доход от арендного потока, который в нашем случае выплачивается ежемесячно. А второе, мы надеемся, что недвижимость тоже подрастает в цене. Каждый год она зарабатывает чуть-чуть больше денег, а недвижимость, которая зарабатывает чуть-чуть больше денег, — она чуть-чуть больше стоит. И именно сумма двух этих факторов и дает как раз таки общую доходность.
Давайте рассмотрим те фонды, которые просуществовали весь 2025 год. Мы не будем брать фонды, которые в 2025 году были запущены, потому что тогда придется иметь дело с дробным количеством месяцев или это немножечко усложнит задачу. Я вам назову исторические цифры: «Парус-СБЛ» принес 31%, «Парус-Логистика» — 32%. И наконец-таки наш любимый фонд «Парус-Макс» принес 42%. То есть, мне кажется, что наши фонды либо значительно, либо очень значительно обогнали доходность по депозитам. Вы не находите?
— Герман Шелест:
Да, это так!
Скажите, пожалуйста, хотите ли вы делать большую диверсификацию в сторону либо Health care, то есть здравоохранения, либо дата-центров? Поскольку мы прекрасно понимаем, что две эти тематики — они достаточно важны сейчас для, собственно, текущей ситуации, и спрос на такие объекты может расти. Или вы хотите оставаться дальше в рынках офисной и складской недвижимости?
— Денис Степанов:
Мы видим, что американский рынок по количеству классов многократно опережает все рынки мира. Он достаточно быстро рос последние 60 лет, поэтому вы можете стать владельцем REIT, а через него совладельцем скоростных платных автострад или домов пенсионеров, или частных тюрем, или телекоммуникационных вышек, и так далее, и так далее.
То есть от 14 до 42 классов, в зависимости от того, насколько мелко вы будете дробить, вы получите в американских REIT. Мы сейчас специализируемся в трех, ну, в самых основных. Это офисная недвижимость, это торговая недвижимость, это логистическая недвижимость. Мы очень хотим добавить центры обработки данных. Они на слуху, все о них говорят, но мы хотим это сделать хорошо, качественно, понимая, что формируется рынок, устанавливаются новые требования к центрам обработки данных, как к защищенности, так и просто к характеристикам одного конкретного места под стойку: 3 кВт, или пять, или 10, или 50, или под искусственный интеллект 100 или 200. Это сейчас все формируется в наших глазах. Построить что-то, что устареет завтра, мы не хотим. Поэтому если что-то будем строить, то с перелетным опережением даже времени.
По мере того как классы будут приобретать необходимый масштаб, мы обязательно в них будем участвовать. Сейчас, если брать три класса, это 30 триллионов, плюс-минус, из которых самый большой класс офисной недвижимости примерно занимает половину. Вот ЦОДы пока — это примерно 1 трл ₽, 15 трл в офисах и 1 трл в ЦОДах. Но этот сегмент достаточно бурно развивается, и мы хотим в этом поучаствовать.
— Герман Шелест:
То есть мы можем ожидать, что рано или поздно вы там появитесь?
— Денис Степанов:
Мы даже уже задекларировали, что в этом году мы обязательно выходим с ЗПИФов на ЦОДы.
— Герман Шелест:
Вы знаете, это будет отличным инструментом и маркетинговой стратегии, потому что, безусловно, в частности и у наших клиентов, они действительно видят ваши усилия. И они, на мой взгляд, окупаются. Однако я, как инвестиционный аналитик, не могу не спросить про инфляционный шок. В своих прогнозах, в частности, которые я озвучиваю публично, я считаю, что инфляционное давление не снизится, поскольку инфляционные ожидания остаются очень высокие, и общая макроситуация, скорее всего приведет к росту инфляции.
Вы оцениваете недвижимость доходным методом. Таким образом, я хотел бы понимать, что именно произойдет при инфляционном шоке и как вы отреагируете на сжатие либо расширение, скорее, ставки капитализации в оценке ваших активов?
— Денис Степанов:
Мы смеем надеяться, что недвижимость — тот инструмент, который очень качественно поглощает инфляцию. Поглощает по-разному. Обычно этот процесс начинается с определенной задержки. Когда инфляция начинает разгоняться, обычно недвижимость немножечко подтормаживает. Ставки еще остаются на прежнем уровне, рынок должен перестроиться, недвижимость — это защитный, достаточно консервативный, небыстрый актив, который не прыгает так быстро, как прыгают акции, как прыгает золото и другие торгуемые продукты.
А потом приходит понимание, что инфляция привела к тому, что цена на строительство выросла, новые объекты строятся уже, например, по 500 000 ₽ за квадратный метр. И таким образом те объекты, которые построены 3−5 или 10 лет назад за 200 тысяч за квадратный метр, начинают постепенно-постепенно подтягиваться. Что происходит дальше?
Инфляция начинает напрямую влиять на ставки аренды. И как мы говорим, что инфляция на какое-то время, а вот уже поднятые ставки аренды практически навсегда. Это то, где мы являемся бенефициарами высокой инфляции, если мы знаем, как это время пережить. Высокая инфляция приведет к тому, что ставки заемного финансирования, скорее всего, вырастут, потому что банки дают обычно: ключевая ставка плюс какая-то маржа.
Будет высокая инфляция, Центральный банк с этим будет бороться, он будет поднимать ключевую ставку. Наш ответ здесь очень простой, что если финансовое плечо перестало работать, если оно перестало давать нам возможность дополнительно зарабатывать, его надо снизить или вообще от него избавиться. В прошлом году стоимость заемного финансирования была высока, поэтому мы избавили от заемного финансирования за счет привлечения капитала с биржи такие проекты, как «Двинцев», как «Логистика», как «СберЛогистика», как «Нордвей». И сейчас кредитная нагрузка в фонде «Парус-Триумф» у нас составляет меньше 20%, когда-то была 60. Не пройдет и месяца, как еще один фонд будет полностью освобожден от неэффективного на сегодня кредитного плеча.
Второй минус: мы видим, что продавать недвижимость надо тогда, когда инфляция низкая. Потому что тогда депозиты приносят низкую доходность, и инвесторы готовы покупать и недвижимость с достаточно низким CapRate, с низкой доходностью, а значит, ее стоимость вырастет. То есть мои рекомендации инвесторам: если инфляция разгоняется, если у вас есть возможность, не продавайте недвижимость, потому что вам ее придется продавать, скорее всего, по невыгодным ценам.
Дождитесь периода снижения, если вам надо из нее выйти, продайте ее тогда.
— Герман Шелест:
Вы несколько предвосхитили мой вопрос про, собственно, стоимость заемного финансирования и про WACC. Но в целом вы ответили, то, что вы действительно стремитесь сократить долговую нагрузку, инвесторам, скорее всего, понравится.
Однако частым вопросом от инвесторов мы слышим следующее: насколько ваш портфель арендаторов сбалансирован с точки зрения дюрации договоров и не делаете ли вы match длинных и коротких, чтобы перекладывать в короткие договора больше инфляции.
— Денис Степанов:
У нас 800 арендаторов. Управляя примерно двумя процентами всей коммерческой недвижимости Российской Федерации, их должно быть вот такое количество. Каждый следующий объект добавляет нам либо одного очень крупного арендатора, либо набор каких-то средних арендаторов.
А если мы говорим о торговых центрах, то в любом торговом центре вы найдете 160, 180, 200 арендаторов, и кто-то из них будет федеральными сетями и будет повторяться из торгового центра в торговый центр, а какие-то арендаторы будут уникальными. И наша задача — обеспечить диверсификацию. Диверсификацию мы должны обеспечить по индустрии. Мы должны обеспечить по срокам договоров, ну и по типам коммерческой недвижимости. Чем мы в целом и занимаемся.
Есть арендаторы, которые заключают краткосрочный договор, это может быть индивидуальный предприниматель, который управляет несколькими киосками в торговом центре. Это может быть Samsung. Это может быть «Золотое Яблоко», это может быть «СберЛогистика», это может быть Ozon, это может быть Wildberries. И в таких случаях могут быть пятнадцатилетние договоры, сумма которых за весь период исчисляется десятками миллиардов рублей. Но ведь когда мы создаем не один фонд, а несколько фондов, мы даем возможность ведь каждому инвестору еще самому для себя создать определенную диверсификацию.
Таким образом, не только мы работаем на диверсификацию, но и сам инвестор еще под себя подбирает правильную компоновку.
— Герман Шелест:
Все верно, риск концентрации, безусловно, если можно так сказать, присутствует. Я знаю, что вы действительно пытаетесь его митигировать фондом «Парус-Макс». В связи с этим вопрос: не хотите ли вы в итоге оказаться на бирже как классический REIT? А не в форме паев отдельных фондов.
— Денис Степанов:
Если посмотреть историю REIT, то можно ли купить REIT, который инвестирует в офисную недвижимость Соединенных Штатов Америки? А в офисный сегмент, который находится только на Манхэттене? А в офисный сегмент, который на Манхэттене, и только здания с пятью звездами в зеленом формате. На самом деле, вы можете подобрать практически в этом сегменте любой продукт на свой вкус.
Что сейчас делаем мы? «Парус-Макс» — это тот суп, который сварили мы по тому рецепту, который мы с самого начала объявили. Там есть диверсификация, там есть понятные правила игры, там есть, каким образом мы добавляем в этот суп те или иные ингредиенты. Судя по тому, что он дал такую замечательную доходность, мы все сделали правильно.
Более того, это такой суп, который самовоспроизводится, потому что весь доход, который «Парус-Макс» получает от фонда, в которые он инвестирует, он сам по определенной технологии, выдерживая диверсификацию, правильные цены и все остальное, реинвестирует. Поэтому 42% за 2025 год.
Мы же говорим инвестору, что мы тебе дали морковь класса А, лук класса А, рис класса А, вари суп, как тебе нравится. Мы видим, что есть коллекционеры, которые владеют всеми нашими фондами, мы их любим, и на самом деле это достаточно значимая когорта.
Мы видим, что есть инвесторы, которые верят, например, в логистическую недвижимость. Тогда они все равно диверсифицируются. Они покупают «Парус-ОЗН», «Парус-СБЛ», «Парус-Логистика», «Парус-Нордвей», у них все равно есть возможность диверсификации. Вот таким образом это строится сейчас, но я думаю, что со временем мы будем постепенно двигаться в сторону как раз таки более объемных фондов, которые включают в себя не один объект, как сейчас мы делаем, а все-таки несколько. «Парус-Логистика» уже включает два объекта: два гигантских комплекса по 120 000 кв. м. Поэтому он получается большой, поэтому там инвесторов много, поэтому ликвидности на бирже много. И, наверное, мы будем идти вот этим путем.
— Герман Шелест:
Вопрос ликвидности, кстати, тоже был очень актуален, но недавно у вас появился маркетмейкер, и ликвидности стало больше, действительно. Я вижу ценность, собственно, вашего подхода в том, что вы действительно выбираете хорошие объекты в хороших локациях. Мне нравится история с «Парус-Красноярск», действительно такой достаточно интересный получился фонд с точки зрения того, что там больше некуда инвестировать в хорошем смысле.
Интересным моментом также является то, что я должен опять же спросить, планируете ли вы какие-либо выходы на длинном горизонте в форме продаж институциональному инвестору, private equity-фонду, либо вы настроены на, так скажем, perpetual-удержание.
— Денис Степанов:
Если кто-то придет и предложит какую-то крайне привлекательную цену за тот или иной актив, то мы, конечно же, этот вопрос обсудим с нашими инвесторами в этот конкретный фонд. Ну потому что бывают иногда чудеса, бывают какие-то стратегические потребности у какого-нибудь игрока на рынке, который готов предложить премию. Допустим, плюс 30%, плюс 50% от того уровня, как эти паи торгуются сейчас на бирже.
Конечно, мы это должны обсудить с инвесторами, и такая сделка возможна. Если будет предлагаться более-менее рыночная цена, то тогда, я думаю, мы продавать не будем, потому что наше кредо соединять хороших людей с хорошей недвижимостью, и мы думаем, что мы это делаем лучше всех. Поэтому продать кому-то, чтоб он соединил, он так хорошо не сделает, как мы. Нет, тогда мы лучше и сами продолжим — сами продолжим соединять хороших людей с хорошей недвижимостью.
Герман, приветствую вас у нас в компании «Парус».
— Герман Шелест:
Добрый день, Денис! Здравствуйте! Я руководитель Управления инвестиционного консультирования «МКБ Инвестиции». И моя работа, по сути, очень простая: мне надо что-то купить дешевле, а продать — дороже. Горизонт бывает очень разный: от короткого до длинного. И в своей работе мы, безусловно, используем инструменты и с фиксированной доходностью, и акции, и коммодитиз, и целую мириаду финансовых инструментов, и, в частности, мы с нашими клиентами достаточно большое внимание уделяем недвижимости, в том числе паям «Паруса».
И я бы хотел сразу начать с такого формата Hard Talk. Я буду задавать достаточно жесткие вопросы, на которые хочется получить очень хорошие ответы.
— Денис Степанов:
Герман, вы пришли по адресу, в компании «Парус» вы найдете ответы на все вопросы, которые касаются недвижимости. Тогда давайте начнем.
— Герман Шелест:
И первым моим вопросом будет влияние макроэкономики и инфляции на дальнейшую судьбу «Паруса». В частности, одним из многих вопросов, который задают наши клиенты, является тот, что, как вы полагаете, почему они должны купить паи, если рынок депозитов дает порядка 15−16% годовых, как рынок РЕПО? И помимо самого, собственно, рентного дохода, откуда берется переоценка и как именно она работает?
— Денис Степанов:
Давайте рассмотрим 2025 год и поймем, как работают депозиты и как работает недвижимость. Депозиты в целом продукт достаточно простой. Всем понятный, всем привычный.
Центральный банк говорит нам, что 62 трлн ₽ инвестированы в этот понятный и так всем полюбившийся инструмент. Средняя ставка по депозитам в прошлом году составила 16,5%. И давайте возьмем один год и поймем, вот в 2025 году надо было вкладываться в недвижимость на примере «Паруса» или не надо было вкладываться в недвижимость.
Давайте сначала разберем, что, наверное, недвижимость — чуть-чуть более сложный продукт, потому что он дает два типа дохода. Он дает доход от арендного потока, который в нашем случае выплачивается ежемесячно. А второе, мы надеемся, что недвижимость тоже подрастает в цене. Каждый год она зарабатывает чуть-чуть больше денег, а недвижимость, которая зарабатывает чуть-чуть больше денег, — она чуть-чуть больше стоит. И именно сумма двух этих факторов и дает как раз таки общую доходность.
Давайте рассмотрим те фонды, которые просуществовали весь 2025 год. Мы не будем брать фонды, которые в 2025 году были запущены, потому что тогда придется иметь дело с дробным количеством месяцев или это немножечко усложнит задачу. Я вам назову исторические цифры: «Парус-СБЛ» принес 31%, «Парус-Логистика» — 32%. И наконец-таки наш любимый фонд «Парус-Макс» принес 42%. То есть, мне кажется, что наши фонды либо значительно, либо очень значительно обогнали доходность по депозитам. Вы не находите?
— Герман Шелест:
Да, это так!
Скажите, пожалуйста, хотите ли вы делать большую диверсификацию в сторону либо Health care, то есть здравоохранения, либо дата-центров? Поскольку мы прекрасно понимаем, что две эти тематики — они достаточно важны сейчас для, собственно, текущей ситуации, и спрос на такие объекты может расти. Или вы хотите оставаться дальше в рынках офисной и складской недвижимости?
— Денис Степанов:
Мы видим, что американский рынок по количеству классов многократно опережает все рынки мира. Он достаточно быстро рос последние 60 лет, поэтому вы можете стать владельцем REIT, а через него совладельцем скоростных платных автострад или домов пенсионеров, или частных тюрем, или телекоммуникационных вышек, и так далее, и так далее.
То есть от 14 до 42 классов, в зависимости от того, насколько мелко вы будете дробить, вы получите в американских REIT. Мы сейчас специализируемся в трех, ну, в самых основных. Это офисная недвижимость, это торговая недвижимость, это логистическая недвижимость. Мы очень хотим добавить центры обработки данных. Они на слуху, все о них говорят, но мы хотим это сделать хорошо, качественно, понимая, что формируется рынок, устанавливаются новые требования к центрам обработки данных, как к защищенности, так и просто к характеристикам одного конкретного места под стойку: 3 кВт, или пять, или 10, или 50, или под искусственный интеллект 100 или 200. Это сейчас все формируется в наших глазах. Построить что-то, что устареет завтра, мы не хотим. Поэтому если что-то будем строить, то с перелетным опережением даже времени.
По мере того как классы будут приобретать необходимый масштаб, мы обязательно в них будем участвовать. Сейчас, если брать три класса, это 30 триллионов, плюс-минус, из которых самый большой класс офисной недвижимости примерно занимает половину. Вот ЦОДы пока — это примерно 1 трл ₽, 15 трл в офисах и 1 трл в ЦОДах. Но этот сегмент достаточно бурно развивается, и мы хотим в этом поучаствовать.
— Герман Шелест:
То есть мы можем ожидать, что рано или поздно вы там появитесь?
— Денис Степанов:
Мы даже уже задекларировали, что в этом году мы обязательно выходим с ЗПИФов на ЦОДы.
— Герман Шелест:
Вы знаете, это будет отличным инструментом и маркетинговой стратегии, потому что, безусловно, в частности и у наших клиентов, они действительно видят ваши усилия. И они, на мой взгляд, окупаются. Однако я, как инвестиционный аналитик, не могу не спросить про инфляционный шок. В своих прогнозах, в частности, которые я озвучиваю публично, я считаю, что инфляционное давление не снизится, поскольку инфляционные ожидания остаются очень высокие, и общая макроситуация, скорее всего приведет к росту инфляции.
Вы оцениваете недвижимость доходным методом. Таким образом, я хотел бы понимать, что именно произойдет при инфляционном шоке и как вы отреагируете на сжатие либо расширение, скорее, ставки капитализации в оценке ваших активов?
— Денис Степанов:
Мы смеем надеяться, что недвижимость — тот инструмент, который очень качественно поглощает инфляцию. Поглощает по-разному. Обычно этот процесс начинается с определенной задержки. Когда инфляция начинает разгоняться, обычно недвижимость немножечко подтормаживает. Ставки еще остаются на прежнем уровне, рынок должен перестроиться, недвижимость — это защитный, достаточно консервативный, небыстрый актив, который не прыгает так быстро, как прыгают акции, как прыгает золото и другие торгуемые продукты.
А потом приходит понимание, что инфляция привела к тому, что цена на строительство выросла, новые объекты строятся уже, например, по 500 000 ₽ за квадратный метр. И таким образом те объекты, которые построены 3−5 или 10 лет назад за 200 тысяч за квадратный метр, начинают постепенно-постепенно подтягиваться. Что происходит дальше?
Инфляция начинает напрямую влиять на ставки аренды. И как мы говорим, что инфляция на какое-то время, а вот уже поднятые ставки аренды практически навсегда. Это то, где мы являемся бенефициарами высокой инфляции, если мы знаем, как это время пережить. Высокая инфляция приведет к тому, что ставки заемного финансирования, скорее всего, вырастут, потому что банки дают обычно: ключевая ставка плюс какая-то маржа.
Будет высокая инфляция, Центральный банк с этим будет бороться, он будет поднимать ключевую ставку. Наш ответ здесь очень простой, что если финансовое плечо перестало работать, если оно перестало давать нам возможность дополнительно зарабатывать, его надо снизить или вообще от него избавиться. В прошлом году стоимость заемного финансирования была высока, поэтому мы избавили от заемного финансирования за счет привлечения капитала с биржи такие проекты, как «Двинцев», как «Логистика», как «СберЛогистика», как «Нордвей». И сейчас кредитная нагрузка в фонде «Парус-Триумф» у нас составляет меньше 20%, когда-то была 60. Не пройдет и месяца, как еще один фонд будет полностью освобожден от неэффективного на сегодня кредитного плеча.
Второй минус: мы видим, что продавать недвижимость надо тогда, когда инфляция низкая. Потому что тогда депозиты приносят низкую доходность, и инвесторы готовы покупать и недвижимость с достаточно низким CapRate, с низкой доходностью, а значит, ее стоимость вырастет. То есть мои рекомендации инвесторам: если инфляция разгоняется, если у вас есть возможность, не продавайте недвижимость, потому что вам ее придется продавать, скорее всего, по невыгодным ценам.
Дождитесь периода снижения, если вам надо из нее выйти, продайте ее тогда.
— Герман Шелест:
Вы несколько предвосхитили мой вопрос про, собственно, стоимость заемного финансирования и про WACC. Но в целом вы ответили, то, что вы действительно стремитесь сократить долговую нагрузку, инвесторам, скорее всего, понравится.
Однако частым вопросом от инвесторов мы слышим следующее: насколько ваш портфель арендаторов сбалансирован с точки зрения дюрации договоров и не делаете ли вы match длинных и коротких, чтобы перекладывать в короткие договора больше инфляции.
— Денис Степанов:
У нас 800 арендаторов. Управляя примерно двумя процентами всей коммерческой недвижимости Российской Федерации, их должно быть вот такое количество. Каждый следующий объект добавляет нам либо одного очень крупного арендатора, либо набор каких-то средних арендаторов.
А если мы говорим о торговых центрах, то в любом торговом центре вы найдете 160, 180, 200 арендаторов, и кто-то из них будет федеральными сетями и будет повторяться из торгового центра в торговый центр, а какие-то арендаторы будут уникальными. И наша задача — обеспечить диверсификацию. Диверсификацию мы должны обеспечить по индустрии. Мы должны обеспечить по срокам договоров, ну и по типам коммерческой недвижимости. Чем мы в целом и занимаемся.
Есть арендаторы, которые заключают краткосрочный договор, это может быть индивидуальный предприниматель, который управляет несколькими киосками в торговом центре. Это может быть Samsung. Это может быть «Золотое Яблоко», это может быть «СберЛогистика», это может быть Ozon, это может быть Wildberries. И в таких случаях могут быть пятнадцатилетние договоры, сумма которых за весь период исчисляется десятками миллиардов рублей. Но ведь когда мы создаем не один фонд, а несколько фондов, мы даем возможность ведь каждому инвестору еще самому для себя создать определенную диверсификацию.
Таким образом, не только мы работаем на диверсификацию, но и сам инвестор еще под себя подбирает правильную компоновку.
— Герман Шелест:
Все верно, риск концентрации, безусловно, если можно так сказать, присутствует. Я знаю, что вы действительно пытаетесь его митигировать фондом «Парус-Макс». В связи с этим вопрос: не хотите ли вы в итоге оказаться на бирже как классический REIT? А не в форме паев отдельных фондов.
— Денис Степанов:
Если посмотреть историю REIT, то можно ли купить REIT, который инвестирует в офисную недвижимость Соединенных Штатов Америки? А в офисный сегмент, который находится только на Манхэттене? А в офисный сегмент, который на Манхэттене, и только здания с пятью звездами в зеленом формате. На самом деле, вы можете подобрать практически в этом сегменте любой продукт на свой вкус.
Что сейчас делаем мы? «Парус-Макс» — это тот суп, который сварили мы по тому рецепту, который мы с самого начала объявили. Там есть диверсификация, там есть понятные правила игры, там есть, каким образом мы добавляем в этот суп те или иные ингредиенты. Судя по тому, что он дал такую замечательную доходность, мы все сделали правильно.
Более того, это такой суп, который самовоспроизводится, потому что весь доход, который «Парус-Макс» получает от фонда, в которые он инвестирует, он сам по определенной технологии, выдерживая диверсификацию, правильные цены и все остальное, реинвестирует. Поэтому 42% за 2025 год.
Мы же говорим инвестору, что мы тебе дали морковь класса А, лук класса А, рис класса А, вари суп, как тебе нравится. Мы видим, что есть коллекционеры, которые владеют всеми нашими фондами, мы их любим, и на самом деле это достаточно значимая когорта.
Мы видим, что есть инвесторы, которые верят, например, в логистическую недвижимость. Тогда они все равно диверсифицируются. Они покупают «Парус-ОЗН», «Парус-СБЛ», «Парус-Логистика», «Парус-Нордвей», у них все равно есть возможность диверсификации. Вот таким образом это строится сейчас, но я думаю, что со временем мы будем постепенно двигаться в сторону как раз таки более объемных фондов, которые включают в себя не один объект, как сейчас мы делаем, а все-таки несколько. «Парус-Логистика» уже включает два объекта: два гигантских комплекса по 120 000 кв. м. Поэтому он получается большой, поэтому там инвесторов много, поэтому ликвидности на бирже много. И, наверное, мы будем идти вот этим путем.
— Герман Шелест:
Вопрос ликвидности, кстати, тоже был очень актуален, но недавно у вас появился маркетмейкер, и ликвидности стало больше, действительно. Я вижу ценность, собственно, вашего подхода в том, что вы действительно выбираете хорошие объекты в хороших локациях. Мне нравится история с «Парус-Красноярск», действительно такой достаточно интересный получился фонд с точки зрения того, что там больше некуда инвестировать в хорошем смысле.
Интересным моментом также является то, что я должен опять же спросить, планируете ли вы какие-либо выходы на длинном горизонте в форме продаж институциональному инвестору, private equity-фонду, либо вы настроены на, так скажем, perpetual-удержание.
— Денис Степанов:
Если кто-то придет и предложит какую-то крайне привлекательную цену за тот или иной актив, то мы, конечно же, этот вопрос обсудим с нашими инвесторами в этот конкретный фонд. Ну потому что бывают иногда чудеса, бывают какие-то стратегические потребности у какого-нибудь игрока на рынке, который готов предложить премию. Допустим, плюс 30%, плюс 50% от того уровня, как эти паи торгуются сейчас на бирже.
Конечно, мы это должны обсудить с инвесторами, и такая сделка возможна. Если будет предлагаться более-менее рыночная цена, то тогда, я думаю, мы продавать не будем, потому что наше кредо соединять хороших людей с хорошей недвижимостью, и мы думаем, что мы это делаем лучше всех. Поэтому продать кому-то, чтоб он соединил, он так хорошо не сделает, как мы. Нет, тогда мы лучше и сами продолжим — сами продолжим соединять хороших людей с хорошей недвижимостью.