Публикуем продолжение интервью, часть 1
— Герман Шелест:
Скажите, пожалуйста, ваш недавний запуск Саратовского «Парус-Триумф». Некоторые клиенты мои мне задали вопрос: если действительно в России наблюдается все же снижение деловой активности, особенно в сегменте торговых центров, почему вы пошли туда именно сейчас?
— Денис Степанов:
Есть некий миф, что торговые центры умирают, но давайте я вам задам, если позволите, встречный вопрос. Вот давайте возьмем 2023 и 2025 год. Вот возьмем шаг длиною в два года. Назовете ли вы умирающим торговый центр, если посещаемость выросла с 400 000 до 500 000 в месяц? А чисто операционный доход по году с 600 млн вырос до 800.
— Герман Шелест:
Ну, конечно. Вот это, скорее, мисконцепция розничного инвестора, поскольку действительно многие считают, что раз бизнес умирает, ну его же заменяет другой бизнес, поэтому есть действительно перцепция того, как это видят люди, и, собственно, факты, потому что большинство инвесторов сейчас — они находятся в такой экзистенциальной точке бифуркации: стоит ли вообще инвестировать в какие-то инструменты, чуть более рисковые, чем РЕПО и депозиты, но чуть менее рисковые, чем акции.
И фонды недвижимости в целом в эту картину хорошо вписываются. Нас также интересуют планы, хотя мы, безусловно, изучили, собственно, вашу IR-секцию, как вы видите вообще глобальную диверсификацию в следующие несколько лет, помимо того, что вы ориентированы на ЦОДы?
— Денис Степанов:
Мы видим, что есть стратегия. Стратегия — это активы класса A. Стратегия — это соединить как раз таки хороших людей с качественной недвижимостью и быть пионерами, быть такими поборниками вот этого зарождающегося рынка, который на самом деле сейчас пока растет по экспоненте. То есть практически каждый элемент в коллективных инвестициях в недвижимость — он удваивается каждый год.
Мы начинали в 2025 году с 5 000 инвесторов, заканчивали с 10 000 инвесторов. Обороты в 2024 году наших паев на бирже были 12 млрд руб., в 2025-м — 30 млрд руб. То есть происходят такие вещи, когда все больше и больше людей понимают нашу идею, разделяют нашу философию и, соответственно, начинают с нами сотрудничать. А вот тактика может немножко разниться.
Например, 2022−2023 год принес нам возможность покупать классные активы у уходящих иностранцев с получением разрешения в правительственные комиссии, совершением сделок. Практически мы не получали каких-то сверхбольших дисконтов, но мы получали возможность купить очень качественные активы и соединить хороших людей с этими очень качественными активами.
2024−2025 год — они родили чуть-чуть новую идею. А именно: находить объекты, где достаточно большое финансовое плечо, и с помощью наших технологий его снижать. По мере снижения ключевой ставки, возможно, давление кредитного плеча будет уменьшаться, возникнет какая-нибудь следующая идея.
Что мы еще делали? Какие еще идеи рождались? Ну, была стратегия, которую мы называли поход за солнцем. В данном случае походом за солнцем выступал Оzon. Мы пришли к Оzon, сказали: «Где тебе нужны логистические комплексы?» Оzon сказал: «Хочу Красноярск, хочу Самару, хочу Дальний Восток, хочу Хабаровск, хочу Нижний Новгород». Из этого мы выбрали Нижний Новгород и Красноярск. И таким образом появились два замечательных фонда.
Подход к каждому новому сегменту требует колоссальных инвестиций с точки зрения наработки экспертизы, приобретения команды, просчет какого-то колоссального количества объектов для того, чтобы получить это ощущение.
В офисах я скажу, что мы разбираемся, наверное, на пять с плюсом. Мы этим занимаемся 25 лет. В торговой недвижимости — это мы точно разбираемся на пятерку. У нас пять торговых центров. Все они демонстрируют рост, все они демонстрируют правильные показатели.
В логистической недвижимости — мы один из крупнейших владельцев, и мы работаем вот с самыми, что ни на есть, влиятельнейшими и определяющими ландшафт Российской Федерации арендаторами. Это и Оzon, и Wildberries, и «СберЛогистика», и 3PL-операторы FM Logistic, и с многими-многими другими. Поэтому здесь тоже экспертиза набрана. И ЦОДами мы не начали заниматься вчера. ЦОДами мы начали заниматься три года назад. И вот только сейчас мы выходим с нового сегмента.
— Герман Шелест:
Также интересует вопрос относительно географической экспансии. Рассматриваете ли вы рынки СНГ, собственно, как потенциальные объекты для инвестирования? И насколько якорные, собственно, инвесторы вас привлекают? Или вы хотите делать широкую диверсификацию по держателям паев? То есть стремитесь ли вы сделать их концентрированными и крупными либо расширить и больше идти в розницу?
— Денис Степанов:
То, что мы сейчас делаем, — это фонды для квалифицированных инвесторов. Это значит, что количество таких инвесторов лимитировано, по состоянию на сегодня, 918 тыс. людей, согласно справке Центрального банка. То есть, из всего вот этого многообразия, из 146 млн населения нашей страны, вот 918 тыс. человек сейчас могут приобретать наши паи.
Нравится ли нам, что мы так лимитированы этим количеством? Ну, нет. Мы считаем, что мы делаем такой надежный и классный продукт, что по своим рискам он ничуть не превосходит, например, покупку квартиры в ипотеку. И там, и там есть финансовое плечо, но здесь оно достаточно быстро снижается. И там, и там есть недвижимость, но этой недвижимостью занимается профессиональная команда, поэтому мы думаем, в некоторых случаях даже рисков меньше.
А есть ли у нас группа людей, которые работают с особо крупными инвесторами? Конечно, есть. Если человек инвестирует сотни миллионов, если человек инвестирует миллиарды рублей, понятно, что будет особое уважение, будут special-митинги, где обсуждается стратегия и все, что происходит. Но хочу сказать, что наш клуб инвесторов — он очень активен. И ежедневно мы проводим порядка трехсот коммуникаций с нашими инвесторами в виде звонков, переписок. Это помимо того, что есть Telegram-канал, где до 1 000 сообщений в день, которые мы стараемся внимательно читать, отвечать на все вопросы.
Это все наши вебинары, которые мы делаем. Сейчас будет вебинар, который будет касаться разъяснений финансовых моделей, которые были обновлены в ноябре-декабре прошлого года на 2026 год. Вот сейчас будет большой вебинар, где мы все это будем делать.
— Герман Шелест:
Это очень ценно, потому что на самом деле большинство компаний, оно немножко недоинвестирует в IR-компонент. Я, собственно, как инвестиционный аналитик, замечаю, что у вас очень хороший IR-компонент, здесь надо отдать вам должное, поскольку вы активно коммуницируете с инвесторами. И вы хотите, я так понимаю, сделать это в достаточно простом формате, чтобы людям было в целом понятно?
— Денис Степанов:
Мы хотим сделать в простом, но тем не менее чуть-чуть все-таки более душном, чуть-чуть все-таки более глубоком, потому что, когда мы слишком поверхностны, это неинтересно. Когда мы слишком уходим в детали, наши инвесторы говорят: «Мы начинаем терять вот как раз таки взгляд с высоты птичьего полета».
Я думаю, что это будет порядка 20 цифр по каждому фонду, которые будут представлены в определенной динамике для того, чтобы люди понимали, чем мы занимаемся и как будут чувствовать себя все наши объекты недвижимости в 2026 году.
— Герман Шелест:
Мы с вами отвлеклись от темы про географическую экспансию. Вы все же рассматриваете рынки СНГ как потенциальные объекты или нет?
— Денис Степанов:
Мы думаем, что нам есть чем позаниматься в Российской Федерации. Мы понимаем, что это страна, которая сейчас находится на очень интересном этапе, когда зарождается целая индустрия, индустрия коллективных инвестиций. Мы понимаем, что на других рынках, возьмем все ту же, может быть, уже нависшую в зубах: Соединенные Штаты Америки, треть американцев, 86 млн американцев инвестируют в REIT. А у нас инвестирует 50 000 человек. То есть там есть чем еще позаниматься.
Из 30 млн коммерческой недвижимости в трех сегментах в ЗПИФы, которые торгуются на бирже, упаковано 750 млрд, 30 трлн и 750 млрд —2,5%, мы должны дойти до уровня Европы — 5%. А скорее до уровня Америки — 10%, а скорее до уровня Азии — 15%. То есть мы должны куда-то туда приблизиться. А это значит, что 2−3 триллиона коммерческой недвижимости будет упаковано в ЗПИФ и найдет своих совладельцев. Вот нам хотелось бы, чтобы как минимум на триллион это было с нами.
— Герман Шелест:
При этом, как вы правильно заметили, действительно большая часть тех же американцев инвестирует в REIT. В частности, в REIT инвестируют многие институциональные инвесторы. Ведете ли вы работу с какими-либо институциональными инвесторами, будь то фонды или эндаументы по инвестированию в «Парус»?
— Денис Степанов:
Нам очень бы хотелось, чтобы это направление было открыто, потому что сейчас 99,9% нашей инвесторской базы — это физические лица. Мы понимаем, что, наверное, какие-то должны быть подвижки с точки зрения регламентации действия страховых компаний, пенсионных фондов, чтобы они обратили внимание на такой инструмент, как недвижимость.
Что мы видим за последние 20 лет? Что сохранило и приумножило капитал? Золото, недвижимость, акции. А что находится в портфеле пенсионных фондов? Государственные облигации, депозиты, то есть инструменты, тело которых разрушается инфляцией, а мы говорим о долгих-долгих периодах инвестирования. Поэтому нам бы, конечно, хотелось, чтобы на нас обратили внимание, и мы машем рукой и говорим: «Мы готовы!».
Но для этого надо чуть-чуть, наверное, поменять регуляторику действий этих компаний. Я думаю, что время обязательно настанет.
— Герман Шелест:
А вы можете со своей стороны как-то в этом поучаствовать самостоятельно?
— Денис Степанов:
Мы участвуем в круглых столах, и мы видим, что постепенно лед начинает плавиться. Мы видим, какую доходность демонстрируют пенсионные фонды, и мы поясняем, что если вы добавите в ваш портфель на 20% недвижимости, то вы получите сразу два эффекта, и оба великолепных. Первый эффект — вы снизите волатильность, потому что недвижимость — защитный актив. И второе — вы повысите доходность, потому что за последние 20 лет коммерческая недвижимость продемонстрировала самую высокую доходность из активов в рублевой зоне, обогнав акции, обогнав облигации, конечно же, обогнав депозиты и многие-многие другие инструменты.
— Герман Шелест:
Есть еще и мультипликативный эффект того, что рынок недвижимости в целом, скорее, должен от этого быть бенефициаром. Как вы вообще смотрите на рынок жилой недвижимости сейчас, если мы не говорим про коммерческую, поскольку действительно есть достаточно большая корреляция между этими рынками?
— Денис Степанов:
Замечательный рынок, который создавался последние 35 лет. Страна проделала грандиозный путь от того, когда квартиры покупались на котловане, а договоры подписывались в «газельках». На одной было написано МИАН, на другой МИЭЛЬ, и прямо там надо было подписывать договор и отдавать деньги в долларах, в мешке человеку.
Появился «Циан», появился 216-й ФЗ, появились эскроу-счета, появились застройщики, отчетность которых я могу посмотреть, потому что они торгуются на бирже, появились облигации, появились фонды по жилой недвижимости. На этот рынок притекло колоссальное количество денег. Мы оцениваем объем инвестиционных квартир, не в которых люди живут, а которые люди купили с инвестиционными целями, практически тот же порядок, что и депозиты. Депозит — 62 трлн, а здесь 45—50 трлн. То есть, надо сказать, что наши люди научились в это инвестировать.
Что происходило с доходностью? Покуда туда приходили большие капиталы и по мере того, как государство причесывало и регулировало этот рынок, доходность из этого сегмента ушла. Наверное, то же самое, кстати, произойдет и с рынком коммерческой недвижимости.
Когда сюда хлынут большие капиталы, стоимость недвижимости, которую сейчас покупают вместе с нами наши инвесторы, она вырастет, а доходность для вновь приходящих будет, видимо, уже сильно-сильно ниже, и доходность 11−12%, наверное, инвесторы, уже получить не смогут.
— Герман Шелест:
Ну, безусловно, такой праздник доходности, он же вечно и длится, и зависит от ситуации. Текущая ситуация подразумевает достаточно большие издержки на постройку новых объектов. Соответственно, будет ли это перекладываться в аренду напрямую или это имеет косвенный эффект?
— Денис Степанов:
Ну если большое количество людей сейчас приобрело, например, офисы в нарезку по 500, по 700 тыс. ₽ за квадратный метр. Согласятся ли они это сдавать теперь по дешевой цене? А когда они будут объявлять высокую цену, мы будем сидеть и смотреть? Нет, мы тоже постараемся подтянуть наши договоры аренды к этим ценам. Но у нас есть конкурентное преимущество, потому что, насколько мы ни подняли, нам это уже хорошо.
А они опуститься уже не сильно могут, потому что они завязаны на какие-то нормы доходности, которые они ожидают. Поэтому, наверное, скорее мы бенефициар происходящих событиях.
— Герман Шелест:
Денис, большое вам спасибо за сегодняшний разговор.
— Денис Степанов:
Герман, спасибо за глубокие вопросы, и хотел бы через вас передать привет вашим инвесторам, вашим клиентам.
Скажите, пожалуйста, ваш недавний запуск Саратовского «Парус-Триумф». Некоторые клиенты мои мне задали вопрос: если действительно в России наблюдается все же снижение деловой активности, особенно в сегменте торговых центров, почему вы пошли туда именно сейчас?
— Денис Степанов:
Есть некий миф, что торговые центры умирают, но давайте я вам задам, если позволите, встречный вопрос. Вот давайте возьмем 2023 и 2025 год. Вот возьмем шаг длиною в два года. Назовете ли вы умирающим торговый центр, если посещаемость выросла с 400 000 до 500 000 в месяц? А чисто операционный доход по году с 600 млн вырос до 800.
— Герман Шелест:
Ну, конечно. Вот это, скорее, мисконцепция розничного инвестора, поскольку действительно многие считают, что раз бизнес умирает, ну его же заменяет другой бизнес, поэтому есть действительно перцепция того, как это видят люди, и, собственно, факты, потому что большинство инвесторов сейчас — они находятся в такой экзистенциальной точке бифуркации: стоит ли вообще инвестировать в какие-то инструменты, чуть более рисковые, чем РЕПО и депозиты, но чуть менее рисковые, чем акции.
И фонды недвижимости в целом в эту картину хорошо вписываются. Нас также интересуют планы, хотя мы, безусловно, изучили, собственно, вашу IR-секцию, как вы видите вообще глобальную диверсификацию в следующие несколько лет, помимо того, что вы ориентированы на ЦОДы?
— Денис Степанов:
Мы видим, что есть стратегия. Стратегия — это активы класса A. Стратегия — это соединить как раз таки хороших людей с качественной недвижимостью и быть пионерами, быть такими поборниками вот этого зарождающегося рынка, который на самом деле сейчас пока растет по экспоненте. То есть практически каждый элемент в коллективных инвестициях в недвижимость — он удваивается каждый год.
Мы начинали в 2025 году с 5 000 инвесторов, заканчивали с 10 000 инвесторов. Обороты в 2024 году наших паев на бирже были 12 млрд руб., в 2025-м — 30 млрд руб. То есть происходят такие вещи, когда все больше и больше людей понимают нашу идею, разделяют нашу философию и, соответственно, начинают с нами сотрудничать. А вот тактика может немножко разниться.
Например, 2022−2023 год принес нам возможность покупать классные активы у уходящих иностранцев с получением разрешения в правительственные комиссии, совершением сделок. Практически мы не получали каких-то сверхбольших дисконтов, но мы получали возможность купить очень качественные активы и соединить хороших людей с этими очень качественными активами.
2024−2025 год — они родили чуть-чуть новую идею. А именно: находить объекты, где достаточно большое финансовое плечо, и с помощью наших технологий его снижать. По мере снижения ключевой ставки, возможно, давление кредитного плеча будет уменьшаться, возникнет какая-нибудь следующая идея.
Что мы еще делали? Какие еще идеи рождались? Ну, была стратегия, которую мы называли поход за солнцем. В данном случае походом за солнцем выступал Оzon. Мы пришли к Оzon, сказали: «Где тебе нужны логистические комплексы?» Оzon сказал: «Хочу Красноярск, хочу Самару, хочу Дальний Восток, хочу Хабаровск, хочу Нижний Новгород». Из этого мы выбрали Нижний Новгород и Красноярск. И таким образом появились два замечательных фонда.
Подход к каждому новому сегменту требует колоссальных инвестиций с точки зрения наработки экспертизы, приобретения команды, просчет какого-то колоссального количества объектов для того, чтобы получить это ощущение.
В офисах я скажу, что мы разбираемся, наверное, на пять с плюсом. Мы этим занимаемся 25 лет. В торговой недвижимости — это мы точно разбираемся на пятерку. У нас пять торговых центров. Все они демонстрируют рост, все они демонстрируют правильные показатели.
В логистической недвижимости — мы один из крупнейших владельцев, и мы работаем вот с самыми, что ни на есть, влиятельнейшими и определяющими ландшафт Российской Федерации арендаторами. Это и Оzon, и Wildberries, и «СберЛогистика», и 3PL-операторы FM Logistic, и с многими-многими другими. Поэтому здесь тоже экспертиза набрана. И ЦОДами мы не начали заниматься вчера. ЦОДами мы начали заниматься три года назад. И вот только сейчас мы выходим с нового сегмента.
— Герман Шелест:
Также интересует вопрос относительно географической экспансии. Рассматриваете ли вы рынки СНГ, собственно, как потенциальные объекты для инвестирования? И насколько якорные, собственно, инвесторы вас привлекают? Или вы хотите делать широкую диверсификацию по держателям паев? То есть стремитесь ли вы сделать их концентрированными и крупными либо расширить и больше идти в розницу?
— Денис Степанов:
То, что мы сейчас делаем, — это фонды для квалифицированных инвесторов. Это значит, что количество таких инвесторов лимитировано, по состоянию на сегодня, 918 тыс. людей, согласно справке Центрального банка. То есть, из всего вот этого многообразия, из 146 млн населения нашей страны, вот 918 тыс. человек сейчас могут приобретать наши паи.
Нравится ли нам, что мы так лимитированы этим количеством? Ну, нет. Мы считаем, что мы делаем такой надежный и классный продукт, что по своим рискам он ничуть не превосходит, например, покупку квартиры в ипотеку. И там, и там есть финансовое плечо, но здесь оно достаточно быстро снижается. И там, и там есть недвижимость, но этой недвижимостью занимается профессиональная команда, поэтому мы думаем, в некоторых случаях даже рисков меньше.
А есть ли у нас группа людей, которые работают с особо крупными инвесторами? Конечно, есть. Если человек инвестирует сотни миллионов, если человек инвестирует миллиарды рублей, понятно, что будет особое уважение, будут special-митинги, где обсуждается стратегия и все, что происходит. Но хочу сказать, что наш клуб инвесторов — он очень активен. И ежедневно мы проводим порядка трехсот коммуникаций с нашими инвесторами в виде звонков, переписок. Это помимо того, что есть Telegram-канал, где до 1 000 сообщений в день, которые мы стараемся внимательно читать, отвечать на все вопросы.
Это все наши вебинары, которые мы делаем. Сейчас будет вебинар, который будет касаться разъяснений финансовых моделей, которые были обновлены в ноябре-декабре прошлого года на 2026 год. Вот сейчас будет большой вебинар, где мы все это будем делать.
— Герман Шелест:
Это очень ценно, потому что на самом деле большинство компаний, оно немножко недоинвестирует в IR-компонент. Я, собственно, как инвестиционный аналитик, замечаю, что у вас очень хороший IR-компонент, здесь надо отдать вам должное, поскольку вы активно коммуницируете с инвесторами. И вы хотите, я так понимаю, сделать это в достаточно простом формате, чтобы людям было в целом понятно?
— Денис Степанов:
Мы хотим сделать в простом, но тем не менее чуть-чуть все-таки более душном, чуть-чуть все-таки более глубоком, потому что, когда мы слишком поверхностны, это неинтересно. Когда мы слишком уходим в детали, наши инвесторы говорят: «Мы начинаем терять вот как раз таки взгляд с высоты птичьего полета».
Я думаю, что это будет порядка 20 цифр по каждому фонду, которые будут представлены в определенной динамике для того, чтобы люди понимали, чем мы занимаемся и как будут чувствовать себя все наши объекты недвижимости в 2026 году.
— Герман Шелест:
Мы с вами отвлеклись от темы про географическую экспансию. Вы все же рассматриваете рынки СНГ как потенциальные объекты или нет?
— Денис Степанов:
Мы думаем, что нам есть чем позаниматься в Российской Федерации. Мы понимаем, что это страна, которая сейчас находится на очень интересном этапе, когда зарождается целая индустрия, индустрия коллективных инвестиций. Мы понимаем, что на других рынках, возьмем все ту же, может быть, уже нависшую в зубах: Соединенные Штаты Америки, треть американцев, 86 млн американцев инвестируют в REIT. А у нас инвестирует 50 000 человек. То есть там есть чем еще позаниматься.
Из 30 млн коммерческой недвижимости в трех сегментах в ЗПИФы, которые торгуются на бирже, упаковано 750 млрд, 30 трлн и 750 млрд —2,5%, мы должны дойти до уровня Европы — 5%. А скорее до уровня Америки — 10%, а скорее до уровня Азии — 15%. То есть мы должны куда-то туда приблизиться. А это значит, что 2−3 триллиона коммерческой недвижимости будет упаковано в ЗПИФ и найдет своих совладельцев. Вот нам хотелось бы, чтобы как минимум на триллион это было с нами.
— Герман Шелест:
При этом, как вы правильно заметили, действительно большая часть тех же американцев инвестирует в REIT. В частности, в REIT инвестируют многие институциональные инвесторы. Ведете ли вы работу с какими-либо институциональными инвесторами, будь то фонды или эндаументы по инвестированию в «Парус»?
— Денис Степанов:
Нам очень бы хотелось, чтобы это направление было открыто, потому что сейчас 99,9% нашей инвесторской базы — это физические лица. Мы понимаем, что, наверное, какие-то должны быть подвижки с точки зрения регламентации действия страховых компаний, пенсионных фондов, чтобы они обратили внимание на такой инструмент, как недвижимость.
Что мы видим за последние 20 лет? Что сохранило и приумножило капитал? Золото, недвижимость, акции. А что находится в портфеле пенсионных фондов? Государственные облигации, депозиты, то есть инструменты, тело которых разрушается инфляцией, а мы говорим о долгих-долгих периодах инвестирования. Поэтому нам бы, конечно, хотелось, чтобы на нас обратили внимание, и мы машем рукой и говорим: «Мы готовы!».
Но для этого надо чуть-чуть, наверное, поменять регуляторику действий этих компаний. Я думаю, что время обязательно настанет.
— Герман Шелест:
А вы можете со своей стороны как-то в этом поучаствовать самостоятельно?
— Денис Степанов:
Мы участвуем в круглых столах, и мы видим, что постепенно лед начинает плавиться. Мы видим, какую доходность демонстрируют пенсионные фонды, и мы поясняем, что если вы добавите в ваш портфель на 20% недвижимости, то вы получите сразу два эффекта, и оба великолепных. Первый эффект — вы снизите волатильность, потому что недвижимость — защитный актив. И второе — вы повысите доходность, потому что за последние 20 лет коммерческая недвижимость продемонстрировала самую высокую доходность из активов в рублевой зоне, обогнав акции, обогнав облигации, конечно же, обогнав депозиты и многие-многие другие инструменты.
— Герман Шелест:
Есть еще и мультипликативный эффект того, что рынок недвижимости в целом, скорее, должен от этого быть бенефициаром. Как вы вообще смотрите на рынок жилой недвижимости сейчас, если мы не говорим про коммерческую, поскольку действительно есть достаточно большая корреляция между этими рынками?
— Денис Степанов:
Замечательный рынок, который создавался последние 35 лет. Страна проделала грандиозный путь от того, когда квартиры покупались на котловане, а договоры подписывались в «газельках». На одной было написано МИАН, на другой МИЭЛЬ, и прямо там надо было подписывать договор и отдавать деньги в долларах, в мешке человеку.
Появился «Циан», появился 216-й ФЗ, появились эскроу-счета, появились застройщики, отчетность которых я могу посмотреть, потому что они торгуются на бирже, появились облигации, появились фонды по жилой недвижимости. На этот рынок притекло колоссальное количество денег. Мы оцениваем объем инвестиционных квартир, не в которых люди живут, а которые люди купили с инвестиционными целями, практически тот же порядок, что и депозиты. Депозит — 62 трлн, а здесь 45—50 трлн. То есть, надо сказать, что наши люди научились в это инвестировать.
Что происходило с доходностью? Покуда туда приходили большие капиталы и по мере того, как государство причесывало и регулировало этот рынок, доходность из этого сегмента ушла. Наверное, то же самое, кстати, произойдет и с рынком коммерческой недвижимости.
Когда сюда хлынут большие капиталы, стоимость недвижимости, которую сейчас покупают вместе с нами наши инвесторы, она вырастет, а доходность для вновь приходящих будет, видимо, уже сильно-сильно ниже, и доходность 11−12%, наверное, инвесторы, уже получить не смогут.
— Герман Шелест:
Ну, безусловно, такой праздник доходности, он же вечно и длится, и зависит от ситуации. Текущая ситуация подразумевает достаточно большие издержки на постройку новых объектов. Соответственно, будет ли это перекладываться в аренду напрямую или это имеет косвенный эффект?
— Денис Степанов:
Ну если большое количество людей сейчас приобрело, например, офисы в нарезку по 500, по 700 тыс. ₽ за квадратный метр. Согласятся ли они это сдавать теперь по дешевой цене? А когда они будут объявлять высокую цену, мы будем сидеть и смотреть? Нет, мы тоже постараемся подтянуть наши договоры аренды к этим ценам. Но у нас есть конкурентное преимущество, потому что, насколько мы ни подняли, нам это уже хорошо.
А они опуститься уже не сильно могут, потому что они завязаны на какие-то нормы доходности, которые они ожидают. Поэтому, наверное, скорее мы бенефициар происходящих событиях.
— Герман Шелест:
Денис, большое вам спасибо за сегодняшний разговор.
— Денис Степанов:
Герман, спасибо за глубокие вопросы, и хотел бы через вас передать привет вашим инвесторам, вашим клиентам.