Что такое Cap Rate (ставка капитализации) в#nbsp;недвижимости

CAP Rate (англ. Capitalization Rate — ставка капитализации) — это метрика, показывающая, какую часть от стоимости объекта недвижимости составляет приносимый им чистый операционный доход. Обычно её применяют для оценки доходности коммерческой недвижимости — нежилых помещений, используемых для получения прибыли: складов, производственных площадок, офисов, торговых точек и т. д.

Ставка капитализации используется в инвестиционном анализе для оценки доходности отдельных объектов и для сравнения эффективности вложений в разную недвижимость.

Чем больше CAP Rate, тем быстрее окупятся инвестиции. Например, при ставке 10% инвестор может полностью вернуть стоимость объекта в течение 10 лет (100% / 10% в год), а при 4% — за 25 лет.

Однако значение показателя выше нормы часто связано с привлечением множества арендаторов с краткосрочными договорами, которые связаны с более высоким риском. Крупные арендаторы обычно имеют более низкую стоимость аренды, что уменьшает CAP Rate. Однако они имеют более стабильные долгосрочные договоры.

Возможны случаи, когда высокая CAP Rate не отражает эффективность управления, а показывает дисбаланс реальной ценности коммерческой недвижимости и условий аренды. Например, крупный арендатор на подъёме рынка заключил договор с высокими ставками. Позже рыночные ставки снизились, но арендатор ещё не успел отреагировать.

Нормальная ставка капитализации различается для разных типов недвижимости:

• для жилья: 4−8%,
• для офисных помещений высокого класса: 3−6%,
• для офисных помещений среднего и низкого сегментов: 5−8%,
• для торговых точек: 6−10%,
• склады и промышленные объекты: 8−12%.

Высокий уровень качества управления недвижимостью ООО «ПАРУС Управление Активами» позволяет получать среднюю доходность на горизонте 5 лет свыше 12% (без учёта реинвестирования и капитализации объектов)*. Помимо высокого уровня дохода и защиты вложений, участие в ЗПИФ избавляет инвестора от необходимости самостоятельно управлять активами. Ознакомьтесь с доходностью наших паевых инвестиционных фондов и сделайте выбор в пользу управляющей компании с высоким уровнем экспертизы в коммерческой недвижимости.

CAP Rate рассчитывают по формуле:

CAP Rate = NOI / Property Price x 100%, где:

• CAP Rate — ставка капитализации,
• NOI (Net Operating Income) — чистый операционный доход,
• PP (Property Price) — стоимость объекта недвижимости.

Для формулы определяют следующие показатели.

Чистый операционный доход (ЧОД, также NOI — англ. Net Operating Income) — это прибыль, которую получает владелец от объекта с учётом текущих затрат.

NOI представляет собой разницу между валовым доходом от недвижимости и связанными с ней операционными расходами.

Валовый доход формируется из базовой арендной платы, переменных арендных платежей, иных поступлений от объекта.

Статьи расходов:

• коммунальные платежи;
• управление, маркетинг;
• содержание инженерных систем;
• уборка мест общего пользования, содержание территории;
• безопасность;
• текущий ремонт, замена оборудования;
• налоги на имущество;
• страховые платежи.

В расходы не включаются проценты по кредитам собственника, затраты на капитальный ремонт, амортизация.

Существует два подхода к расчёту NOI:

• вычисление потенциального NOI, то есть дохода, который можно получить при полной загрузке и отсутствии неплатежей;
• вычисление действительного NOI, то есть суммы, фактически генерируемой объектом.

Для расчёта CAP Rate чистый операционный доход необходимо считать за один год.

При оценке стоимости недвижимости применяют следующие подходы:

• Сравнительный — для оценки недвижимости, для которой может быть составлен набор объектов, аналогичных по площади, характеристикам и расположению. Оценщики изучают данные о сделках, сравнивают рыночные условия и цены. Основные методы: прямое сравнение продаж, регрессионный анализ и др.
• Доходный — позволяет оценить объект через стоимость аренды и иных показателей прибыли. Оценщик определяет срок окупаемости и оценивает стоимость, используя методы прямой капитализации или дисконтирования денежных потоков.
• Затратный — применяется для оценки уникальных или неликвидных объектов. В этом случае оценивается объём затрат на создание объекта с такими же характеристиками с учётом его износа.

Выбор подхода к оценке зависит от типа недвижимости и сопутствующих обстоятельств. Разные методы позволяют определить стоимость с той или иной степенью точности, можно использовать несколько методов в комплексе. Но стоит учесть, что результат оценки не всегда означает возможность продать недвижимость по рассчитанной цене.

Допустим, инвестору предлагают купить действующее здание, имеющее всё необходимое оборудование. Исходные данные:

• Стоимость здания: 500 млн рублей.
• Общая площадь — 6000 кв. м, площадь мест общего пользования, хозяйственных помещений — 500 кв. м.
• Средняя арендная ставка: 9000 рублей/кв. м в год. Арендаторами заполнено 80% пригодной площади, но инвестор полагает, что может довести показатель до 95%.
• Коммунальные платежи: 100 тыс. рублей в месяц.
• Зарплата менеджеров: 200 тыс. рублей в месяц.
• Услуги технического обслуживания, уборки, охраны: 7 млн рублей в год.
• Статья на текущий ремонт: 1 млн рублей в год.
• Налог на имущество: 11 млн рублей в год.
• Страхование: 200 тыс. рублей в год.

Рассчитаем ставку капитализации:

1. Вычислим ожидаемый валовый доход за год:

ПВД = площадь объекта ⋅ ставка аренды = ((6000 — 500) ⋅ 95%) ⋅ 9 000 = 47 025 000 (47,025 млн) рублей в год.

1. Установим сумму операционных расходов за год:

ОР = (100 000 ⋅ 12) + (200 000 ⋅ 12) + 7 000 000 + 1 000 000 + (2,2% ⋅ 500 000 000) + 200 000 = 22 800 000 (22,800 млн) рублей в год.

1. Определим значение чистого операционного дохода за год:

ЧОД (NOI) = ПВД — ОР = 47,025 — 22,800 = 24,225 млн рублей в год.

1. Вычислим ставку капитализации по формуле:

CAP Rate = NOI / Property Price x 100% = 24,225 / 500 ⋅ 100% = 4,845%.

Таким образом, объект недвижимости будет ежегодно приносить 4,845% от своей стоимости, инвестиции будут окупаться более 20 лет.

Для повышения показателя инвестор может предложить продавцу снизить цену, увеличить ставку аренды, заполняемость, сократить издержки.

На показатель CAP Rate влияют:

• Тип недвижимости. Коммерческая недвижимость обычно дороже жилой и более затратная в эксплуатации, но приносит относительно высокий операционный доход.
• Качество. В этом критерии учитывается новизна недвижимости, строительные материалы, конструкции, дизайн, состояние инженерных сетей, уровень сервиса.
• Расположение. Объекты в центре города обладают хорошей транспортной доступностью, обеспечивают большой поток клиентов для бизнеса. Однако они обычно имеют высокие операционные расходы и стоимость.
• Экономическая ситуация. Общий экономический рост стимулирует спрос на коммерческую недвижимость и толкает арендные ставки вверх, CAP Rate тоже растёт. При снижении деловой активности аренда дешевеет, свободных площадей становится больше и ставка капитализации снижается.
• Стратегия работы с арендаторами. Владелец коммерческой недвижимости может работать с большим числом арендаторов или ограничиться одним контрагентом.

Ставка капитализации помогает оценить целесообразность инвестиций, выбрать коммерческую недвижимость. Однако не стоит использовать только одну метрику. Для принятия инвестиционного решения полезно:

• проверить корректность расчёта CAP Rate (какие доходы, расходы учтены);
• оценить, насколько условия аренды соответствуют рыночной ситуации;
• изучить договоры аренды, уточнить настроения арендаторов;
• изучить факторы риска (состояние помещений, обременения);
• рассчитать другие показатели доходности, например, IRR (помогает определить целевую доходность вложений с учётом промежуточных отчислений), ROI (показывает отношение чистой прибыли за весь срок владения к сумме начальных инвестиций).

Чем точнее и подробнее будет построена финансовая модель инвестиций, тем лучше могут быть результаты.