Инвестирование в недвижимость: как это работает
Стратегии инвестирования в недвижимость
Как начать инвестировать в недвижимость
Стратегии инвестирования в недвижимость
Как начать инвестировать в недвижимость
Инвестирование в недвижимость: как это работает
Инвестирование в недвижимость — это вложение денег в жилые или коммерческие объекты для получения дохода. Оно может помочь сохранить капитал в период роста инфляции и неопределённости в экономике. Его популярность среди инвесторов растёт по следующим причинам:
Основные способы заработка: сдача в аренду и доход от роста цены при перепродаже. Кроме того, возможны инвестиции в финансовые инструменты, связанные с недвижимостью. В этом случае прибыль инвестора формируется из дивидендов или роста цены выбранного актива.
- Хорошая доходность: стоимость недвижимости, как правило, повышается.
- Высокая надёжность: ценность квартир, иных помещений, участков обычно сохраняется со временем, недвижимость не несёт рисков, характерных для вложений на фондовом рынке. Также её сложно украсть, потерять или уничтожить.
- Ликвидность: люди всегда нуждаются в жилье, местах для работы или торговли, что даёт уверенность в возможности продажи объекта.
- Отсутствует квалификационный порог для входа: заняться инвестированием может любой желающий, даже не имея специальных знаний.
Основные способы заработка: сдача в аренду и доход от роста цены при перепродаже. Кроме того, возможны инвестиции в финансовые инструменты, связанные с недвижимостью. В этом случае прибыль инвестора формируется из дивидендов или роста цены выбранного актива.
Стратегии инвестирования в недвижимость
Под сдачу в аренду
Инвестор покупает готовую квартиру (или апартаменты) на вторичном рынке или у застройщика, делает в ней ремонт, оснащает мебелью и техникой, сдаёт арендаторам.
При долгосрочной аренде жилья допустимо разделить с арендатором расходы на ремонт в счёт арендных платежей, сдавать квартиру без мебели и техники. Объект лучше выбирать с хорошей транспортной доступностью, поблизости от бизнес-центров или учебных заведений.
При краткосрочной аренде хозяин полностью оборудует квартиру мебелью, техникой, посудой, постельным бельём. Кроме того, возникает необходимость покупки для гостей некоторых продуктов, чистящих средств, организации продвижения объекта на площадках с объявлениями, приёма гостей, проверки после отъезда, уборки. Часто в этом случае инвесторы обращаются к управляющим компаниям. Для таких объектов важна близость туристических мест, зон отдыха.
Можно приобрести не только жилую, но и коммерческую, торговую недвижимость. Доступных вариантов немного, но доходность инвестиций может оказаться выше.
При долгосрочной аренде жилья допустимо разделить с арендатором расходы на ремонт в счёт арендных платежей, сдавать квартиру без мебели и техники. Объект лучше выбирать с хорошей транспортной доступностью, поблизости от бизнес-центров или учебных заведений.
При краткосрочной аренде хозяин полностью оборудует квартиру мебелью, техникой, посудой, постельным бельём. Кроме того, возникает необходимость покупки для гостей некоторых продуктов, чистящих средств, организации продвижения объекта на площадках с объявлениями, приёма гостей, проверки после отъезда, уборки. Часто в этом случае инвесторы обращаются к управляющим компаниям. Для таких объектов важна близость туристических мест, зон отдыха.
Можно приобрести не только жилую, но и коммерческую, торговую недвижимость. Доступных вариантов немного, но доходность инвестиций может оказаться выше.
Для перепродажи
Инвестор приобретает квартиру или апартаменты (готовые или на стадии котлована), ожидает роста цены и продаёт. Удорожанию способствуют:
Если инвестиционное жильё продаётся с выгодой ранее, чем через 5 лет после покупки, с прибыли уплачивается НДФЛ.
- общее повышение активности на рынке жилой недвижимости;
- снижение ключевой ставки;
- появление поблизости точек притяжения: парков, торговых центров;
- улучшение транспортной доступности;
- капитальный ремонт в доме.
Если инвестиционное жильё продаётся с выгодой ранее, чем через 5 лет после покупки, с прибыли уплачивается НДФЛ.
Для проведения улучшений и продажи
Инвестор покупает недвижимость (квартиру, долю или отдельную комнату в квартире, торговое помещение, склад) на вторичном рынке или на торгах, вкладывает в жильё или коммерческий объект деньги для повышения привлекательности и продаёт. К возможным улучшениям относятся:
Для таких инвестиций важна скорость проведения улучшений и последующей продажи, так как инвестор заинтересован скорее получить прибыль и вложить высвободившиеся средства в новую квартиру или коммерческий объект.
- ремонт, обновление обстановки;
- оформление перепланировок;
- оптимизация владения, выкуп долей других собственников.
Для таких инвестиций важна скорость проведения улучшений и последующей продажи, так как инвестор заинтересован скорее получить прибыль и вложить высвободившиеся средства в новую квартиру или коммерческий объект.
Для строительства дома под продажу
Инвестор покупает земельный участок, возможно, со старым домом, расчищает его, оформляет соответствующую разрешительную документацию, проводит сети, строит новый дом и продаёт. Важно, чтобы участок имел хорошую транспортную доступность, а себестоимость строительства оставалась в рамках намеченного плана.
Как начать инвестировать в недвижимость
Для начала нужно определить свой стартовый капитал. Сколько собственных денег можно направить на инвестиции в недвижимость, сколько можно получить кредитных средств и на каких условиях, есть ли возможности получить государственную поддержку по ипотеке.
Далее определяются цели инвестирования. Это может быть:
Иногда инвесторы совмещают финансовые и нефинансовые цели, например покупают квартиру под сдачу с планом в дальнейшем передать её родственникам или использовать самим. В таком случае цели, связанные с доходностью, могут быть снижены, а на первый план выходит удобство жилья для покупателя.
От стартовых возможностей, стратегии и целей зависит тип и характеристики выбираемой недвижимости. Необходимо принять во внимание ликвидность объекта, инфраструктуру, перспективы развития района, наличие конкурентов поблизости. Всё это будет влиять на потенциальную арендную ставку и вероятный рост цены квартиры. При краткосрочной и среднесрочной аренде доход также зависит от уровня заполняемости и сезонности.
Для вычисления суммы расходов помимо цены покупки и кредита учитывают:
Далее составляется инвестиционный план, включающий анализ расходов и прогноз доходности. Он показывает сроки окупаемости и итоговую прибыль. Финансовый результат сравнивают с показателями инфляции, а также альтернативными способами вложения денег. По результатам сравнения инвестор, возможно, решит изменить свой план или отказаться от инвестиций.
Далее определяются цели инвестирования. Это может быть:
- достижение определённого уровня постоянного дохода,
- сохранение сбережений,
- заработок на последующей продаже объекта.
Иногда инвесторы совмещают финансовые и нефинансовые цели, например покупают квартиру под сдачу с планом в дальнейшем передать её родственникам или использовать самим. В таком случае цели, связанные с доходностью, могут быть снижены, а на первый план выходит удобство жилья для покупателя.
От стартовых возможностей, стратегии и целей зависит тип и характеристики выбираемой недвижимости. Необходимо принять во внимание ликвидность объекта, инфраструктуру, перспективы развития района, наличие конкурентов поблизости. Всё это будет влиять на потенциальную арендную ставку и вероятный рост цены квартиры. При краткосрочной и среднесрочной аренде доход также зависит от уровня заполняемости и сезонности.
Для вычисления суммы расходов помимо цены покупки и кредита учитывают:
- стоимость ремонта квартиры, отделки, мебели,
- затраты на коммунальные услуги, содержание, поддерживающий ремонт, уборку,
- услуги управляющей компании,
- расходы на поиск арендаторов,
- налоговую нагрузку.
Далее составляется инвестиционный план, включающий анализ расходов и прогноз доходности. Он показывает сроки окупаемости и итоговую прибыль. Финансовый результат сравнивают с показателями инфляции, а также альтернативными способами вложения денег. По результатам сравнения инвестор, возможно, решит изменить свой план или отказаться от инвестиций.
Инвестиции при малом капитале
Одним из недостатков инвестирования в недвижимость является высокий порог входа: объекты недвижимости дорогие, плюс они влекут затраты на оформление, регистрацию сделок, содержание, налоги.
При ограниченном капитале можно попробовать:
Существуют способы инвестировать небольшой объём средств через финансовые инструменты. Инвестор не становится полноправным собственником объекта (не может в нём жить или использовать для работы), но может получать с него доход. К таким инструментам относятся:
При ограниченном капитале можно попробовать:
- пересмотреть требования к объекту по площади, качеству отделки, инфраструктуры;
- изменить регион, локацию для поиска;
- выбрать более дешёвый вид недвижимости, например купить квартиру меньшей площади / с меньшим количеством комнат или вложить деньги в гараж, кладовку.
Существуют способы инвестировать небольшой объём средств через финансовые инструменты. Инвестор не становится полноправным собственником объекта (не может в нём жить или использовать для работы), но может получать с него доход. К таким инструментам относятся:
- Инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов — ценные бумаги, привязанные к отдельным объектам жилой, коммерческой недвижимости или набору таких объектов. Формированием паевых инвестиционных фондов (далее — фонд), их управлением и проведением расчётов занимается управляющая компания. Для старта инвестиций клиенту компании достаточно выбрать фонд, купить его инвестиционный пай и заплатить сопутствующие комиссии. Доход формируется от сдачи в аренду, выгодной продажи недвижимости управляющей компанией или реализации инвестиционного пая владельцем.
- Акции девелоперов. Приносят дивиденды, а также возможность выгодной продажи при повышении цены. На котировки влияет спрос на рынке, ключевая ставка, государственные меры поддержки ипотеки, стоимость строительных материалов.
- Облигации застройщиков. Приносят регулярный доход, однако несут риск дефолта эмитента, а также риск невыгодной продажи, если для неё выбран неудачный момент.
- Фонды REIT. Это бумаги американских управляющих компаний, инвестирующих в строительство, покупку недвижимости, ипотечные ценные бумаги, распределяющие прибыль в виде дивидендов. В 2026 году в России напрямую купить классические американские фонды REIT сложно из-за санкций. Покупка возможна через иностранных брокеров (но есть риски) или через российские аналоги REIT — ЗПИФы недвижимости. Также существуют ETF на REIT, которые можно купить через некоторых российских брокеров, но с ограничениями.
Риски инвестиций в недвижимость
Покупка недвижимости несёт следующие риски:
Для снижения уровня риска следует внимательно проверять объект покупки, самого продавца, проводить анализ рынка жилья. Если объект находится далеко, лучше обратиться к риелтору. Желательно как можно глубже изучить локацию, здание, окружение. Все возможные обременения, минусы расположения или состояния квартиры должны быть известны инвестору и учтены в цене.
Значительно меньшие риски несут инвестиции в паевые инвестиционные фонды. При таком способе вложений в недвижимость инвестору не надо искать и привлекать арендаторов, решать вопросы текущего ремонта, организации технического обслуживания и уборки, устранения аварий и т. д. Большинство рисков берёт на себя управляющая компания. Если инвестиционные паи обращаются на бирже, их гораздо легче продать, чем недвижимость, оказавшуюся неликвидной.
В PARUS Asset Management учли риски и неудобства, связанные с инвестициями в недвижимость, и разработали для клиентов продукты с хорошей доходностью, прозрачной структурой и низким порогом входа.
- Ошибочная оценка стоимости (выше рынка), неудачное время для покупки (на пике цены).
- Неверная оценка перспектив: затягивание строительства, банкротство застройщика и т. д.
- Скрытые проблемы: скандальные соседи, проблемы с водопроводом, отоплением и т. д.
- Недобросовестное поведение арендаторов: порча имущества, воровство, задержка платежей.
- Недобросовестное поведение продавца: наличие неучтённых лиц, чьи права были нарушены при покупке квартиры, мошенничество.
- Ухудшение окружающих условий: строительство дорог, развязок возле дома.
- Вероятность пожара, затопления, иных повреждений.
Для снижения уровня риска следует внимательно проверять объект покупки, самого продавца, проводить анализ рынка жилья. Если объект находится далеко, лучше обратиться к риелтору. Желательно как можно глубже изучить локацию, здание, окружение. Все возможные обременения, минусы расположения или состояния квартиры должны быть известны инвестору и учтены в цене.
Значительно меньшие риски несут инвестиции в паевые инвестиционные фонды. При таком способе вложений в недвижимость инвестору не надо искать и привлекать арендаторов, решать вопросы текущего ремонта, организации технического обслуживания и уборки, устранения аварий и т. д. Большинство рисков берёт на себя управляющая компания. Если инвестиционные паи обращаются на бирже, их гораздо легче продать, чем недвижимость, оказавшуюся неликвидной.
В PARUS Asset Management учли риски и неудобства, связанные с инвестициями в недвижимость, и разработали для клиентов продукты с хорошей доходностью, прозрачной структурой и низким порогом входа.
welcome@parus.properties