ПАРУС-Место Встречи

ADG не просто продала актив и вышла из проекта.

Представьте квартиру стоимостью 20 млн рублей. Сегодня она приносит 1,5 млн рублей арендного дохода в год, но собственник уверен, что благодаря ремонту, более эффективному управлению и повышению ставки аренды сможет увеличить доход до 2 млн рублей.

Покупатель отвечает:

«Я готов купить квартиру уже сегодня, но заплачу сейчас только 15 млн рублей. Оставшиеся 5 млн рублей доплачу только в том случае, если вы действительно увеличите арендный доход до заявленного уровня.»

При этом:

• покупатель сразу становится собственником квартиры;
• начинает получать весь текущий арендный доход;
• продавец продолжает управлять объектом и берет на себя обязательство увеличить его доходность.

Именно по такой логике построена сделка с ADG.
Инвесторы уже сегодня владеют всеми 26 районными центрами и получают доход от аренды. Дополнительное вознаграждение ADG возможно только в случае достижения заранее определенных показателей ЧОД.

Иными словами, это не бонус за продажу, а часть стоимости, которая выплачивается только после создания дополнительной ценности для пайщиков.

Текущий уровень ЧОД уже обеспечивает ежемесячные выплаты пайщикам и обслуживание обязательств фонда.

При этом именно ADG принимает на себя риск недостижения целевых показателей. Если рост ЧОД окажется ниже планового, компания получит меньшее дополнительное вознаграждение или не получит его вовсе.

Именно поэтому интересы фонда и ADG полностью совпадают — обе стороны заинтересованы в росте эффективности объектов.

А почему она должна быть одинаковой?

В линейке PARUS представлены разные сегменты коммерческой недвижимости, и каждый из них имеет собственную экономику, уровень риска и драйверы роста.

Одни инвесторы делают ставку на развитие электронной коммерции и выбирают складскую недвижимость. Другие верят в развитие городской инфраструктуры и районных центров.

Мы всегда рекомендуем смотреть на инвестиции с позиции портфеля, где разные сегменты дополняют друг друга, а не конкурируют между собой.

Крупные сделки на рынке коммерческой недвижимости редко бывают простыми.

Обычно продавец получает деньги и завершает участие в проекте. В нашем случае ADG сохранила экономическую заинтересованность в дальнейшем развитии объектов.

Это означает, что компания продолжает работать над ростом ЧОД, заполняемости и эффективности районных центров, а размер ее дополнительного вознаграждения напрямую зависит от достигнутого результата.

Мы считаем, что такая структура максимально выравнивает интересы всех сторон и создает долгосрочную мотивацию развивать актив уже после сделки.

Сегодня инвестор получает возможность стать совладельцем действующего портфеля московской коммерческой недвижимости с более чем 1200 арендаторами, заполняемостью свыше 96% и профессиональной командой управления.

Кроме того, мы рекомендуем оценивать актив не только по текущей доходности, но и по его качеству.

Совместно с независимой консалтинговой компанией CMWP мы подготовили исследование рынка районной торговой недвижимости Москвы. Оно подтверждает устойчивость этого сегмента и его растущую роль в структуре торговой недвижимости столицы.

Именно поэтому мы считаем цену размещения рыночной и соответствующей качеству актива.

Подробнее с исследованием можно ознакомиться по ссылке.

Районные центры — это самостоятельный сегмент торговой недвижимости, который ориентирован на повседневные потребности жителей района.

В отличие от классических торговых центров, значительную часть арендаторов здесь составляют категории, менее подверженные конкуренции со стороны электронной коммерции: услуги, фитнес, общественное питание, развлечения и городские сервисы.

Именно поэтому мы рассматриваем районные центры как один из наиболее устойчивых форматов современной торговой недвижимости.

Это крупнейший запуск фонда коммерческой недвижимости в истории Московской биржи.

Кроме того, районные центры — новый для большинства инвесторов сегмент недвижимости. Нам важно подробно рассказать, как устроен этот актив, из чего складывается его доходность, какие существуют риски и почему мы считаем этот формат перспективным.

Наша задача — чтобы каждый инвестор принимал решение, понимая экономику объекта, а не только ориентируясь на размер текущих выплат.

Все городские сервисы размещаются на рыночных условиях и являются полноценными арендаторами объектов.

При этом они выполняют еще одну важную функцию — формируют стабильный ежедневный трафик.

По сути, такие арендаторы являются якорными для районного центра наравне с супермаркетом, фитнес-клубом или кинотеатром.