26.12.2025
Что такое коммерческая недвижимость и какие бывают типы
Что такое коммерческая недвижимость
Под коммерческой недвижимостью понимают объекты, предназначенные для ведения деятельности, приносящей доход. Они служат для производства, хранения товаров, торговли, оказания услуг, организации рабочих мест, выполнения представительских, управленческих функций.
Коммерческие помещения приобретают для организации бизнеса, сдачи в аренду или с целью дальнейшей перепродажи.
Коммерческие помещения приобретают для организации бизнеса, сдачи в аренду или с целью дальнейшей перепродажи.
Что относится к коммерческой недвижимости
Основные объекты коммерческой недвижимости:
Перед покупкой объекта нужно убедиться, что в нём возможно вести тот вид бизнеса, который планируется.
- офисы;
- бизнес-центры;
- торговые и развлекательные комплексы;
- склады;
- аптеки;
- магазины;
- логистические комплексы.
Перед покупкой объекта нужно убедиться, что в нём возможно вести тот вид бизнеса, который планируется.
В советское время в Москве практически не существовало офисных и торговых площадей в современном понимании. Единственное исключение — Центр международной торговли (ЦМТ), первый масштабный деловой комплекс, построенный в 1980-х годах при поддержке американского бизнесмена Арманда Хаммера. Сегодня в Москве более 2000 торговых и бизнес-центров, еще десятки находятся в стадии строительства.
Виды и классификация коммерческой недвижимости
Существует две основных классификации: по назначению и по качеству (классу).
По назначению
Назначение — это цель, для которой может использоваться объект. Основные типы коммерческих объектов по назначению:
Один объект может включать в себя помещения, которые относятся к разным категориям. Например, на первом этаже — магазин, а на втором — гостиница. Площади свободного назначения можно подготовить под разные виды деятельности.
Для складов, офисной недвижимости и торговых центров существуют классификации по качеству в зависимости от их оснащения, технического состояния, других параметров.
- офисы — бизнес-центры, коворкинги, отдельные офисы, предназначенные для размещения сотрудников, представительств, управления бизнесом;
- гостиницы и апартаменты — помещения для временного проживания людей;
- недвижимость для развлечений — кинотеатры, аттракционы, концертные площадки;
- торговые площади — бутики, киоски, кафе, рестораны, магазины;
- производственные помещения — цеха, мастерские, фабрики и заводы;
- сервисные центры — автосервисы, ателье, ремонтные мастерские и т. д.;
- складские комплексы — строения, предназначенные для хранения, учёта, распределения товаров и грузов;
- земельные участки — предназначены для строительства коммерческих объектов. При покупке земли необходимо убедиться, что вид разрешённого использования соответствует целям.
Один объект может включать в себя помещения, которые относятся к разным категориям. Например, на первом этаже — магазин, а на втором — гостиница. Площади свободного назначения можно подготовить под разные виды деятельности.
Для складов, офисной недвижимости и торговых центров существуют классификации по качеству в зависимости от их оснащения, технического состояния, других параметров.
Классы складской недвижимости
Классы офисной недвижимости
Классы торговых центров
Для чего нужна коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость служит источником прибыли за счёт ведения бизнеса или сдачи в аренду. Её можно использовать для торговой деятельности, оказания услуг, производства, размещения офисов компаний.
Объект можно перепродать, когда его стоимость станет выше. А чтобы получить ещё больше прибыли — провести модернизацию.
Объект можно перепродать, когда его стоимость станет выше. А чтобы получить ещё больше прибыли — провести модернизацию.
Доходность коммерческой недвижимости
Средняя доходность (ставка капитализации) от стоимости недвижимости для разных типов объектов составляет:
- для жилья: 4−8%,
- для офисных помещений (в зависимости от класса): 3−8%,
- для торговых точек: 6−10%,
- для складских и производственных помещений: 8−12%.
Чем коммерческая недвижимость отличается от жилой
Главные различия между жилой и коммерческой недвижимостью — назначение и способы получения прибыли. Жилые объекты используются для проживания, получения социальных услуг. Коммерческая недвижимость предназначена для бизнеса, она способна приносить более стабильный доход.
Ещё одно отличие — более высокая цена коммерческой недвижимости. У коммерческих объектов также выше налоговые отчисления, коммунальные платежи.
В главе 3 Жилищного кодекса РФ определён порядок перевода жилого помещения в статус нежилого.
Ещё одно отличие — более высокая цена коммерческой недвижимости. У коммерческих объектов также выше налоговые отчисления, коммунальные платежи.
В главе 3 Жилищного кодекса РФ определён порядок перевода жилого помещения в статус нежилого.
Плюсы и минусы сдачи в аренду коммерческой недвижимости
Преимущества
- Возможность получения стабильного пассивного дохода даже при сложной экономической ситуации.
- Низкий уровень свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости.
- Предсказуемые арендаторы с просчитанными бизнес-планами, позволяющими избегать конфликтных ситуаций, задержек оплаты.
- Долгосрочные договоры аренды, обеспечивающие денежный поток в течение нескольких лет.
Недостатки и риски
- Цена объектов выше.
- Высокие затраты на содержание, ремонт, коммунальные услуги, повышенные налоговые ставки.
- Риски простоя, характерные в период кризиса, особенно для неликвидных объектов.
- Более сложные сделки, в которых разграничиваются зоны ответственности арендатора и собственника, условия индексации, сроки аренды.
Рынок коммерческой недвижимости служит индикатором здоровья национальной экономики. Растущий спрос на такие объекты прямо свидетельствует об оживлении бизнеса и притоке инвестиций. Более того, общая динамика этого рынка позволяет экспертам не только оценивать текущие перспективы развития, но и заранее предсказывать возможные экономические спады.
Налоги при покупке и владении коммерческой недвижимостью
Владелец ежегодно платит земельный налог (до 1,5%), налог на имущество (около 2−2,2%) от кадастровой стоимости объекта.
Продавец помещения при возникновении дохода обязан уплатить налог на прибыль (НДФЛ — для физических лиц) от его суммы. Арендодатели платят этот налог от суммы арендных доходов. Ставка налога зависит от применяемого налогового режима.
Если недвижимость включена в состав ЗПИФа, пайщики уплачивают налог на прибыль (НДФЛ — для физических лиц) в случае получения промежуточных выплат или дохода от продажи (погашения) инвестиционных паёв.
Покупатель недвижимости при покупке платить НДС (до 22%), который включается в стоимость имущества.
Продавец помещения при возникновении дохода обязан уплатить налог на прибыль (НДФЛ — для физических лиц) от его суммы. Арендодатели платят этот налог от суммы арендных доходов. Ставка налога зависит от применяемого налогового режима.
Если недвижимость включена в состав ЗПИФа, пайщики уплачивают налог на прибыль (НДФЛ — для физических лиц) в случае получения промежуточных выплат или дохода от продажи (погашения) инвестиционных паёв.
Покупатель недвижимости при покупке платить НДС (до 22%), который включается в стоимость имущества.
Как проверить юридическую чистоту объекта
Для проверки объекта рекомендуется:
Для надёжности результатов можно привлечь для проверки риелторскую или брокерскую компанию.
- Уточнить собственника, наличие обременений, ареста через Росреестр.
- Проверить целевое назначение объекта на региональной градостроительной карте.
- Проверить правоспособность контрагента в реестре юридически значимых сведений о фактах деятельности.
- Проверить полномочия представителей компании в ЕГРЮЛ.
- Проверить наличие арбитражных дел, связанных с имуществом, в картотеке.
Для надёжности результатов можно привлечь для проверки риелторскую или брокерскую компанию.
Способы финансирования покупки
Финансирование может осуществляться с применением собственных или заёмных средств. Для привлечения денег могут быть использованы:
Чаще всего компании используют сразу несколько источников финансирования, чтобы управлять долговой нагрузкой и стоимостью заёмных средств.
- кредиты (включая коммерческую ипотеку);
- инвестиционные займы;
- средства партнёров:
- создание паевого инвестиционного фонда недвижимости, выпуск инвестиционных паёв и привлечение пайщиков;
- выпуск облигаций.
Чаще всего компании используют сразу несколько источников финансирования, чтобы управлять долговой нагрузкой и стоимостью заёмных средств.
Покупка коммерческой недвижимости
Процесс приобретения включает несколько этапов:
Искать объект можно с помощью специалистов или самостоятельно: через знакомых, на интернет-площадках, муниципальных торгах, досках объявлений.
- поиск недвижимости на рынке;
- проверка юридической чистоты;
- составление договора купли-продажи;
- расчёты с продавцом;
- регистрация права собственности;
- получение выписки из ЕГРН, передача объекта, заключение договоров с коммунальными службами.
Искать объект можно с помощью специалистов или самостоятельно: через знакомых, на интернет-площадках, муниципальных торгах, досках объявлений.
Типичные ошибки при выборе
- Ошибка в оценке помещения: проблемы с техническим состоянием, наличие обременений, неверное назначение.
- Ошибка в выборе локации: неподходящий уровень транспортной доступности, проходимости и т. д.
- Неправильная оценка технических условий: нестандартные планировки, невозможность размещения оборудования, недостаточная мощность.
- Невнимательное прочтение договоров аренды: невозможность менять ставки, твёрдые сроки аренды, дисбаланс зон ответственности.
- Проблемы с арендаторами: задержки платежей, тяжбы.
Коммерческая недвижимость: главное
Покупка коммерческой недвижимости с целью инвестиций позволяет получить надёжный актив, который может дорожать со временем и приносить регулярный доход.
Однако такая покупка сопряжена с рисками. Важно не только внимательно изучить объект, его техническое состояние и перспективы на рынке, но и собственника, возможные обременения.
Однако такая покупка сопряжена с рисками. Важно не только внимательно изучить объект, его техническое состояние и перспективы на рынке, но и собственника, возможные обременения.
Часто задаваемые вопросы
Что такое коммерческая недвижимость?
Это нежилые помещения, которые предназначены для производства, офисов, складов, торговли, иной деятельности, направленной на получение прибыли.
Какие существуют основные виды коммерческой недвижимости?
- Офисы.
- Гостиницы и апартаменты.
- Недвижимость для развлечений.
- Торговые точки.
- Производственные помещения.
- Сервисные центры.
- Складские комплексы.
- Земельные участки.
Какие документы нужны для оформления сделки?
Документы, определяющие параметры и переход права собственности или аренды:
Документы участников сделки:
Документы на объект:
- договор купли-продажи или аренды,
- акт приёма-передачи объекта,
- заявление на регистрацию права собственности.
Документы участников сделки:
- для физических лиц: паспорт, доверенность на представителей,
- для юридических лиц: выписка из ЕГРЮЛ, устав, документы о полномочиях представителя, финансовая отчётность.
Документы на объект:
- документ о праве собственности (договор купли-продажи, дарения и т. д.),
- выписка из ЕГРН,
- технический и кадастровый паспорт,
- договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Что лучше: купить коммерческую недвижимость или арендовать?
Всё зависит от текущей ситуации и условий, предлагаемых собственниками помещений.
Покупка объекта более выгодна, если планируется использовать его длительное время, а также есть достаточно свободных средств, которые надо вложить в надёжный актив.
Аренда подойдёт для временного размещения бизнеса, в условиях ограничения свободных денег.
Покупка объекта более выгодна, если планируется использовать его длительное время, а также есть достаточно свободных средств, которые надо вложить в надёжный актив.
Аренда подойдёт для временного размещения бизнеса, в условиях ограничения свободных денег.
Что такое помещение свободного назначения?
Это объект коммерческой недвижимости, не имеющий закреплённого назначения. Такой объект может быть перестроен для размещения офиса, магазина, склада или для другого вида деятельности.
Можно ли перевести жилое помещение в коммерческое?
Да, если оно соответствует ряду требований:
Для оформления перевода необходимо получить его одобрение у собрания собственников дома, а также у непосредственных соседей и обратиться с заявлением и проектом перепланировки в территориальные органы управления.
- жильё расположено на первом этаже дома или над нежилыми помещениями,
- у помещения есть отдельный вход с улицы,
- помещения или его часть не используется для постоянного проживания,
- нет обременений.
Для оформления перевода необходимо получить его одобрение у собрания собственников дома, а также у непосредственных соседей и обратиться с заявлением и проектом перепланировки в территориальные органы управления.
Другие публикации →
