Что такое коммерческая недвижимость и какие бывают типы

Время чтения: 3 минуты

Под коммерческой недвижимостью (КН) понимают объекты, предназначенные для ведения коммерческой или социально значимой деятельности. В первом случае помещение или сооружение используется для целей бизнеса, во втором — для оказания социальных услуг и для удовлетворения базовых потребностей населения.

Коммерческая недвижимость социального назначения может находиться в собственности государства, региональных, муниципальных и местных органов власти. Здания, предназначенные для ведения деятельности с целью получения прибыли, могут принадлежать также частным лицам. КН может использоваться физлицами и организациями для реализации проектов социальной направленности, например для размещения приютов собак или благотворительных обществ, однако это не делает её социальной.

Главное отличие КН от жилых недвижимых объектов в том, что в ней запрещено официальное проживание. В КН нельзя зарегистрироваться временно или постоянно, но можно зарегистрировать юрлицо. В отношении такого имущества действуют особые правила приобретения, использования и налогообложения. Для расчёта коммунальных платежей также применяется другой порядок (отличный от того, который действует в отношении жилых зданий).

Основные объекты коммерческой недвижимости:

• офисы;
• бизнес-центры;
• торговые и развлекательные комплексы;
• склады;
• шоурумы;
• аптеки;
• магазины;
• терминалы;
• логистические комплексы;
• помещения свободного назначения.

Перед покупкой объекта нужно убедиться, что в нём возможно вести тот вид бизнеса, который планируется.

Существует две основных классификации КН: по типу и назначению, по уровню качества.

Назначение — это цель, для которой может использоваться объект, например открытие торговой точки, размещение производства или офисов, предоставление гостиничных, образовательных или медицинских услуг.

Основные типы коммерческих недвижимых объектов:

• помещения под офисы;
• торговая недвижимость;
• производственные помещения;
• склады и складские комплексы;
• земельные участки под бизнес.

Один объект может включать в себя помещения, которые относятся к разным категориям. Многофункциональная недвижимость наиболее перспективна в плане извлечения дохода. Например, на первом этаже может быть магазин, а на втором — гостиница.

В категорию офисных помещений входят отдельные офисы, этажи или целые здания. К торговым относятся бутики, павильоны, супермаркеты, кафе, рестораны, магазины. Стоимость зависит от расположения: недвижимость в оживлённом месте дороже, чем в спальном районе, но её использование приносит больше прибыли.

Производственные объекты — это цеха, мастерские, фабрики и заводы, где производится продукция. Такие здания должны соответствовать строгим санитарным нормам и оснащаться в соответствии с видом деятельности. Например, для кондитерской и столярной мастерской нужно разное оборудование, и требования к ним предъявляются тоже разные.

Следующая категория — земельные участки, предназначенные для строительства коммерческих объектов. На таких территориях можно строить магазины, офисы, бизнес-центры, гостиницы, склады и многое другое. При покупке земли необходимо убедиться, что вид разрешённого использования соответствует целям.

К складским комплексам относятся строения, предназначенные для хранения товаров и грузов.

Выделяют четыре класса коммерческой недвижимости: А, В, С и D. Каждый из них имеет особенности, которые важно учитывать при поиске объекта.

Класс А
Это современные бизнес-центры, спроектированные ведущими специалистами. Помещения в таких зданиях характеризуются высоким уровнем отделки, продуманным дизайном и эргономичными решениями.

Класс В
В таких объектах функционируют службы, обеспечивающие бесперебойную работу всех систем здания. Обязательно присутствуют круглосуточная охрана и контроль доступа. В здании должен быть сделан ремонт с использованием современных экологичных материалов. Обычно объекты класса B расположены в центре и прилегающих районах города.

Класс С
Как правило, такие помещения находятся в зданиях, ранее использовавшихся под учебные заведения или административные учреждения. Парковочных мест мало, и они обычно находятся далеко от центра города. Для ремонта использованы недорогие материалы, что вызывает сомнения в их качестве.

Класс D
Объекты этого класса обычно имеют устаревшие технические системы и требуют проведения капитального ремонта или реконструкции.

Главные различия между жилой и коммерческой недвижимостью — назначение и способы получения прибыли. Жилые объекты используются для проживания и приносят доход в основном посредством сдачи в аренду, которая менее прибыльна и связана с рисками повреждения имущества или задержки оплаты.

Коммерческая недвижимость предназначена для бизнеса, она способна приносить более стабильный доход, так как обычно её берут в аренду компании.

Ещё одно отличие коммерческой недвижимости от жилой — более высокая цена на рынке. Это оправдано, потому потенциал доходности от сдачи в аренду тоже выше.

Коммерческая недвижимость служит источником прибыли за счёт ведения бизнеса. Её можно использовать для торговой деятельности, оказания услуг, производства, размещения офисов. Также возможны инвестиции в коммерческий объект с целью последующей продажи или предоставления в аренду. Варианты использования коммерческой недвижимости:

• размещение бизнеса;
• сдача в аренду;
• последующая перепродажа.

Объект можно перепродать, когда его стоимость повысится. Чтобы получить ещё больше прибыли, инвестор может сделать ремонт, за счёт чего стоимость недвижимости ещё больше увеличивается.

Процесс приобретения офиса, цеха, магазина или другого объекта включает несколько этапов:

• поиск недвижимости на рынке;
• проверка юридической чистоты;
• составление договора купли-продажи;
• расчёт с продавцом;
• регистрация права собственности;
• получение выписки из ЕГРН и заключение договоров с коммунальными службами.

Искать объект можно самостоятельно или с помощью специалистов. Подходящее помещение можно найти через знакомых предпринимателей, на досках объявлений. Перед приобретением необходимо убедиться, что помещение находится в собственности продавца. Для этого следует запросить актуальную выписку из ЕРГН. Важно, чтобы недвижимость не была проблемной: с долгами, в залоге, под арестом и т. д.

Обязательно проверьте, для каких видов бизнеса можно использовать здание. После уточнения всех деталей нужно согласовать условия сделки с продавцом. На этом этапе часто составляется предварительный договор купли-продажи, который может содержать условия об ответственности сторон. Например, можно предусмотреть, что в случае отказа от покупки задаток остаётся у продавца.

После согласования всех деталей сделки составляется договор купли-продажи. Его нужно заверить у нотариуса, если:

• продаётся не целый объект, а доля;
• в сделке участвует несовершеннолетнее лицо;
• продавец или покупатель настаивают на нотариальном заверении.

В остальных случаях оформлять куплю-продажу КН у нотариуса необязательно, но во избежание проблем рекомендуется это сделать. Если возникнут разногласия, благодаря нотариальному удостоверению договора будет проще защитить свои права.