Что такое REIT в инвестициях и как работает этот инструмент.
Что такое REIT простыми словами
REIT (real estate investment trust — англ. инвестиционный фонд недвижимости) — это особый вид юридического лица, которое создаётся для организации и управления коллективными инвестициями в недвижимость. Такой фонд позволяет широкому кругу инвесторов зарабатывать на рынке недвижимости: деньги участников собираются в одном портфеле для обеспечения крупных вложений.
REIT существуют в США, Канаде и ещё более чем в 30 странах. Управляющие структуры таких компаний (фондов) выпускают акции, а полученные от их реализации средства инвестируют в покупку, строительство, модернизацию объектов, ремонт зданий или в ипотечные ценные бумаги. Прибыль распределяется среди участников (акционеров) в виде дивидендов.
Основные виды REIT и в чём их различие
В первую очередь фонды делятся по типу объектов инвестирования:
- Долевые (имущественные) — занимаются вложениями в объекты недвижимости, оперативным управлением имуществом, поиском арендаторов и т. д. Они получают доход от аренды, а также от продажи объектов после повышения их ценности.
- Ипотечные — выдают кредиты покупателям недвижимости или выкупают ипотечные бумаги у банков, далее зарабатывают на выплатах по таким бумагам.
- Смешанные — вкладывают средства и напрямую в недвижимость, и в ценные бумаги.
По доступности для инвесторов выделяют:
- Публично торгуемые на бирже (Public listed) — ценные бумаги фонда зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США и доступны широкому кругу инвесторов.
- Публично не торгуемые на бирже — ценные бумаги фонда зарегистрированы в комиссии (Public non-listed) или не зарегистрированы (Private), но в любом случае доступны только ограниченному кругу участников.
Кроме того, REIT обычно имеют специализацию по типам недвижимости: офисные здания (Office), производственные площадки (Industrial), объекты торговли (Retail), склады (Storage), центры хранения и обработки данных (Data center), гостиничные объекты (Lodging) и т. д.
Как работает REIT: от покупки объекта до дивидендов
Учредители нового фонда регистрируют юридическое лицо и проводят эмиссию его акций. Деньги акционеров составляют капитал, который инвестируется в рынок недвижимости:
- покупку земельного участка и строительство на нём здания, сооружения,
- вложение в недостроенный объект для завершения строительства,
- покупку старого здания, его модернизацию,
- покупку объекта без планов модернизации,
- формирование ипотечного фонда.
Для подтверждения статуса REIT в структуре активов фонда и в структуре его доходов доля недвижимости должна составлять не менее 75%. Кроме того, компания должна привлечь не менее 100 акционеров в течение первого года после регистрации, причём их доли в капитале должны быть распределены так, чтобы у пяти акционеров в сумме не было более 50% ценных бумаг.
От арендных платежей и прибыли от сделок компания получает доход, 90% которого распределяется среди инвесторов в виде дивидендов (обычно ежемесячно или ежеквартально). Компания со статусом REIT применяет льготное налогообложение, что позволяет ей увеличить размер дивидендов, однако акционеры платят налог на прибыль с полученных дивидендных выплат по обычной ставке.
Как правило, фонды приобретают объекты недвижимости в разных отраслях, регионах и странах, что позволяет снизить риски локальных кризисов, просадок в отдельных активах. Инвестиции направляются как в жилую (обычно в виде ипотечных ценных бумаг), так и в коммерческую недвижимость: офисы, торговые центры, заводы, логистические центры, склады, частные больницы, серверные и т. д. Дивидендная доходность обычно составляет 1−4%, иногда достигая 10%.
Большинство ценных бумаг REIT торгуется на биржах, что позволяет инвесторам заработать на росте их котировок. Чтобы увеличить доступность акций и снизить риски, управляющие компании формируют биржевые паевые инвестиционные фонды (ETF), которые представляют собой доли в портфелях, составленных из ценных бумаг разных REIT. Такие ETF доступны по цене от 10 долларов.
Плюсы и минусы REIT для частного инвестора
Достоинства REIT для инвесторов:
- Получение регулярного дохода: если фонды получают прибыль, они обязаны распределить большую её часть среди акционеров, поэтому дивиденды у таких фондов часто выше, чем у других публичных компаний.
- Диверсификация портфеля: котировки акций недвижимости слабо коррелируют с другими инвестиционными активами, поэтому эти бумаги подходят для поддержания финансовой устойчивости портфеля. Кроме того, большинство из них номинировано в долларах, что делает их инструментом снижения валютных рисков.
- Стабильный рост котировок: недвижимость — надёжный актив, который, как правило, дорожает на долгосрочном горизонте, растёт вместе с инфляцией. Часть объектов сохраняет востребованность и уровень арендных ставок даже в период кризиса.
- Высокая ликвидность: ликвидность означает возможность быстро купить или продать актив без большой скидки. Акции REIT имеют хождение на бирже, поэтому при необходимости их гораздо легче продать по рыночной цене, чем целые объекты недвижимости.
- Низкий порог входа: ценные бумаги имеют относительно низкую цену, что позволяет инвестору зарабатывать на рынке недвижимости, не имея большого капитала.
Недостатки таких ценных бумаг:
- Рыночные риски: как и любые другие акции, REIT не гарантируют доход вкладчикам. Инвестор, вложившись в них, может потерпеть убыток.
- Сложности с покупкой: доступ российских инвесторов к инструменту ограничен из-за санкций. Для покупки необходимо открывать иностранные брокерские счета у компаний, не имеющих лицензий на работу в России, не следующих указаниям регулятора.
- Высокая ставка налога: российские инвесторы обязаны уплатить с дивидендов и прибыли от продажи данных бумаг налог по ставке 30%, что значительно влияет на доходность инструмента.
REIT или ПИФ
По своим целям и механизмам работы REIT похожи на паевые инвестиционные фонды (ПИФ) недвижимости. ПИФы тоже обеспечивают взаимодействие финансового и реального секторов экономики. При этом у них есть ряд организационных различий. Рассмотрим сходства и различия этих структур:
| REIT | ПИФы недвижимости | |
| Цели формирования | Коллективные инвестиции | Коллективные инвестиции |
| Объекты инвестиций | Крупные объекты недвижимости | Крупные объекты недвижимости |
| Форма организации | Создаётся юридическое лицо (фонд) | Не создаётся юридическое лицо |
| Имущественные права на объект | Принадлежат фонду (УК) | В долевой собственности пайщиков, УК не имеет имущественных прав |
| Управление имуществом | Осуществляет фонд | Осуществляет управляющая компания |
| Вид ценных бумаг | Акции фонда | Инвестиционные паи |
| Источники дохода | Дивиденды | Рост цены инвестиционного пая, возможны регулярные выплаты пайщикам |
| Возможность погашения | Есть открытые и закрытые | Только закрытые |
| Порог распределения прибыли | Не менее 90% доходов направляется на дивиденды | Порог отсутствует |
Основные различия: в форме владения и порядке распределения прибыли. Управляющие компании (УК) паевых инвестиционных фондов не владеют имуществом таких фондов и не могут распоряжаться им в свою пользу в ущерб пайщикам, а фонды REIT являются полноправными владельцами объектов. Порядок распределения доходов от ПИФа определяется правилами доверительного управления, в то время как REIT обязаны обеспечивать регулярные выплаты акционерам.
REIT или прямые вложения в недвижимость
В таблице ниже представлен сравнительный анализ двух видов инвестиций:
| REIT | ПИФы недвижимости |
|
| Имущественные права на объект | Принадлежат фонду (УК) | Принадлежат инвестору |
| Управление имуществом | Осуществляет фонд за дополнительную комиссию | Осуществляет инвестор или нанятый им управляющий |
| Объекты инвестиций | Крупные объекты недвижимости | Небольшие объекты недвижимости |
| Начальный капитал | От 10 долл. | От 1 млн руб. |
| Ликвидность | Высокая | Низкая |
| Рыночный риск | Средний | Низкий |
| Уровень диверсификации | Высокий | Низкий |
| Источники дохода | Дивиденды | Аренда, доход от продажи |
REIT выбирают инвесторы с небольшим капиталом, ожидающие умеренную доходность в иностранных активах. Прямая покупка недвижимости даёт больший контроль над собственностью, но требует большого начального капитала и влечёт необходимость тратить силы и средства на поиск арендаторов, содержание.
Как купить акции REIT
Российское законодательство не предусматривает создания организаций, аналогичных REIT, поэтому все акции подобных фондов относятся к иностранным ценным бумагам. В настоящее время из-за санкций со стороны западных стран акции REIT недоступны на российских биржах, их нельзя включить в инвестиционный портфель на российском брокерском счёте.
Инвесторы для покупки этих продуктов открывают счета у зарубежных брокеров. Те же, кто не хочет брать на себя риски блокировок и ограничений, высокую налоговую нагрузку, могут попробовать альтернативный вариант коллективных инвестиций — паевые инвестиционные фонды. Они полностью легальны в России и позволяют зарабатывать на рынке недвижимости так же, как и REIT. Управляющая компания ООО «ПАРУС Управление Активами» предлагает инвестиционные паи крупных объектов: складов, офисов, многофункциональных комплексов.
Инвестируйте в коммерческую недвижимость вместе с PARUS Asset Management
Подробнее
Что такое краткосрочные инвестиции
Узнайте, что такое краткосрочные инвестиции и насколько они выгодны.
Что такое фондовый рынок и как он работает
Разбираем, что такое фондовый рынок простыми словами. Как он устроен и какие есть...
Что такое вексель простыми словами
Что такое вексель простыми словами. Как он работает и зачем нужен? Чем отличается...
Что такое ИИС и как он работает
Что такое ИИС простыми словами. Как он работает и зачем нужен инвестору? Какие бывают виды ИИС и чем отличаются? Плюсы и минусы инструмента — в блоге PARUS.
Что такое страховка коммерческой недвижимости и рисков
Что такое страхование коммерческой недвижимости и зачем оно нужно бизнесу в 2026 году. Какие объекты можно застраховать — от офисов и ТЦ до складов и гостиниц? Покрывает ли страховка ущерб от падения БПЛА и других угроз?
Что такое ценные бумаги?
Что такое ценные бумаги простыми словами, какие виды бывают и чем они отличаются. Разберем признаки, классификацию, свойства, примеры бумаг и их роль в экономике и инвестициях. Все подробности — в блоге PARUS Asset Management.
Что такое инвестиционный пай и как рассчитывается стоимость
Что такое инвестиционный пай и считается ли он ценной бумагой? Как рассчитывается стоимость пая и от чего она зависит? Какую долю в фонде представляет и какие дает права инвестору? Чем отличается от акций или облигаций?
Какие бывают стратегии инвестирования и какую выбрать
Что такое инвестиционная стратегия и какие бывают стратегии на фондовом рынке. Чем отличаются различные подходы инвестирования? Как соотносятся доходность и риски? Как выбрать подход под свой риск-профиль и цели?
