Что такое УК?

УК - это управляющая компания. Для защиты частных инвесторов государство обязует УК перед началом работы получить лицензию Центрального Банка России, то есть подтвердить факт, что:

• учредители обладают безупречной репутацией;
• УК обладает достаточным капиталом;
• штат УК укомплектован высококлассными специалистами (подтверждается аттестатами).

Дальше логика проста, имуществом фонда владеют инвесторы (пайщики). Инвесторы нанимают УК для управления имуществом фонда. Более того, они устанавливают правила, как этим имуществом нужно управлять. Данный документ носит названия «Правила доверительного управления» (ПДУ).

В нашем случае по ПДУ мы занимаемся взаимодействием с арендаторами, эксплуатацией объектом недвижимости, работой с банками, а главное выплатой дохода - инвесторам (пайщикам) за соответствующую комиссию.

Что такое ПДУ?

ПДУ - это правила доверительного управления. По своей сути ПДУ - это договоренности инвесторов между собой и УК. Эти Правила определяют условия управления фондом, категорию активов, входящих в состав самого фонда, а также размер комиссии УК.

Правила доверительного управления содержат:

• полное наименование фонда;
• состав имущества фонда;
• права владельцев паев;
• права и обязанности УК;
• порядок и сроки выплаты комиссии УК.

По каждому фонду создается и утверждается свой документ ПДУ. Это документ на 40 страниц, который в обязательном порядке размещен на официальном сайте УК. Наши правила можно прочитать здесь: ПАРУС Управление Активами

Как можно поменять ПДУ?

По своей сути ПДУ - это договоренности инвесторов между собой и УК. Эти Правила определяют условия управления фондом, категорию активов, входящих в состав самого фонда, а также размер комиссии УК.

Внесения изменений в ПДУ возможно двумя способами:

1. По решению УК, только по вопросам:

• смена юр адреса УК;
• выбор оценщика;
• уменьшение вознаграждений УК;
• уменьшение расходов.

2. Через общее собрание владельцев инвестиционных паев.

В компетенции общего собрания входят вопросы:

• внесение изменений в инвестиционную декларацию;
• увеличение максимальных расходов;
• досрочное прекращение ПДУ;
• передача прав и обязанностей по договору доверительного управления Фондом другой управляющей компании.

По каждому фонду создается и утверждается свой документ ПДУ. Это документ около 40 страниц, ознакомиться с которым можно по официальному адресу нашей УК: 115093, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Даниловский, улица Павловская, дом 7, помещение 1Ц или в личном кабинете инвестора.


*ПДУ доступны только для квалифицированных инвесторов.

Какие у нас комиссии?

На финансовом рынке много разнообразных комиссий, но мы используем простую и прозрачную формулу "10+10".

1. 10 млн рублей в год за управление фондом. Эта сумма покрывает учет и хранение паев, проведение аудита, организацию выплат инвесторам и выполнения всех необходимых действий для соответствия всем лицензионным требованиям (наличие необходимых специалистов, отчетность перед ЦБ и т.д.).

2. 10% от дохода пайщика. В данном случае эти проценты являются мотиватором для эффективной работы УК и постоянной выплаты дохода. Комиссия применяется: 

• Ежемесячно к доходу от арендного потока, когда мы выплачиваем доход нашим инвесторам.
• Однократно при продаже объекта по привлекательной цене к доходу от роста (!) стоимости актива.

Пример: актив стоит 2,5 млрд рублей, при продаже через 3 года он будет продан за 3 млрд рублей, то доход от роста стоимости актива составит - 500 млн рублей. Тогда комиссия УК в размере 10% составит 50 млн рублей, а 450 млн рублей будет выплачено всем инвесторам.

10% за успех. Что это означает?

С любых выплат Управляющая компания (УК) удерживает 10%, что мотивирует УК правильно управлять проектом, извлекать максимальную выгоду из имущества и систематически выплачивать доход.

Все доходности, которые вы встретите в наших материалах, всегда указаны с учетом комиссий нашей УК.

Какой опыт у УК Парус в сфере финансов, можно ли нам доверять?

Управляющая компания PARUS Asset Management создана основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления коммерческой недвижимостью.

Стоит помнить, что мы имеем дело с регулируемой деятельностью, Центральный Банк России, как главный финансовый институт, обязан убедиться в достаточности опыта и по итогам всех проверок выдать разрешение на финансовую деятельность. Мы получили такую лицензию, благодаря тому, что успешно прошли все необходимые проверки.

Есть еще 3 дополнительных аргумента доверять нам:

1. Все должностные лица в нашей команде имеют практический и многолетний опыт в управлении объектами.
2. Все топ-менеджеры УК сдали квалификационные экзамены в сфере профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг и по итогам получили аттестат. Аттестацию осуществляют организации, аккредитованные ЦБ.
3. Мы считаем, что каждому потенциальному инвестору стоит изучить наш контент и инфографику, чтобы убедиться в нашей профессиональной подготовке и серьезности намерений.

Хотелось бы обратить ваше внимание, что каждое действие УК обязательно одобряется Специализированным депозитарием.

Сколько реализовано паев и сколько осталось?

Стратегия фонда такова, что Управляющая компания будет выпускать/размещать дополнительные паи на бирже до тех пор, пока кредит банка не будет погашен.

На момент написания этого ответа (октябрь 2023 года) нами уже достигнуты следующие результаты:

• SOLD OUT Level UP 44% в «ПАРУС-ОЗН»
• SOLD OUT Level UP 34% в «ПАРУС-СБЛ»;
• SOLD OUT Level UP 42% в «ПАРУС-НОРД»;
• 423 435 паев доступно на продажу в «ПАРУС-ЛОГ»
• 286 036 паев доступно на продажу в «ПАРУС-ДВН» .

Как мы с вами будем коммуницировать?

В процессе жизни фонда УК постоянно делится и будет делиться информацией. Например, уже сейчас в личный кабинет каждого нашего инвестора вносятся актуальные отчеты по его портфелю и всем фондам.

Мы создаем много полезного и профильного контента на тему финансов, который мы выкладываем на сайт, в наш telegram-канал и заливаем в YouTube.

Также законодательством предусмотрена разумная бюрократия, когда УК обязана направлять заказные письма «Почтой России». Обычно это касается серьезных стратегических вопросов, связанных с продажей объекта недвижимости, изменений комиссий УК, продление срока действия фонда, но они случаются крайне редко.

В случае возникновения дополнительных вопросов, свяжитесь с нами! Мы уверены в том, что дадим ответы по всем пунктам в удобном для вас формате: по телефону либо на очной встрече.

Что будет, если УК закроется?

Если говорить метафорическим языком - то управляющая компания это бизнес-единица, которая выполняет функцию высококлассного сервиса.

Допустим, вы со своими друзьями приобрели грузовой автомобиль и наняли профессионального водителя. Государственные органы выдали водителю лицензию и права, а вы - инструкции и маршрутный лист.

Далее много лет эта комбинация приносит вам и вашим друзьям доход от постоянной работы. Ваш водитель следит за состоянием тормозной системы, проверяет уровень масла, меняет фильтры и регулярно отвозит автомобиль на техническое обслуживание. Вот только внезапно водитель решает увольняться. В этом случае вы с друзьями находите единственное верное решение - найти в срочном порядке замену своему водителю.

Тоже самое происходит и в финансовой сфере. В случае банкротства ЗПИФ перейдет под контроль другой УК, а продавать имущество совсем не обязательно.

*В данном примере:

• имущество ЗПИФ - это грузовой автомобиль;
• водитель - УК;
• права - лицензия, выданная Центральным банком России;
• инструкции и маршрутный лист - это правила доверительного управления (ПДУ).

Кем регулируется деятельность УК? Как защищаются права инвесторов?

156-ФЗ это своего рода Конституция или кодекс для управляющей компании. С помощью этого закона контролируется деятельность всех управляющих компаний. Мы не стали исключением. Все наши действия находятся под контролем Центрального Банка России и специализированного депозитария.

Проще говоря, 

156-ФЗ + неустанный контроль ЦБ + ежедневный надзор специализированного депозитария

в достаточной мере защищают права инвесторов.

Очищена ли доходность от комиссий?

На рынке существует несколько подходов, но наш самый лучший! ;)

У конкурентов бывают достаточно сложные схемы комиссии и иногда доходность указывается ДО вычета комиссии.

В случае PARUS AM, вы найдете простую систему 10+10, а во всех наших материалах доходность ВСЕГДА указывается ПОСЛЕ вычета всех комиссий.

Кто является заемщиком по кредитному договору?

В индустрии коллективных инвестиций обычно используются 2 модели:

• В первой модели фонд напрямую владеет объектом недвижимости и напрямую выступает заемщиком.
• Во второй модели фонд владеет компанией, которая владеет объектом недвижимости и в этом случае заемщиком чаще выступает компания.

Например, в фонде «ПАРУС-ОЗН» заемщиком является фонд. Договор от имени фонда подписывает УК. В соответствии с законодательством все штрафы, пени и неустойки по кредитному договору платятся за счет средств УК, что мотивирует УК неукоснительно соблюдать условия кредитного договора.

Есть ли у фаундеров преимущества перед остальными инвесторами?

"Фаундеры" или "Основатели" - это сленг, который мы используем в ежедневном обиходе. После создания фонда и вывода его на биржу каждый инвестор законодательно обладает абсолютно идентичным набором прав.

Но взаимоотношения и права инвесторов регулируются ПДУ. Согласно ПДУ наших фондов инвестор или группа инвесторов с долей 50% и тем более 75% голосов, могут принимать достаточно важные для жизни фонда решения.

По какой ставке мы взяли кредиты?

Кредитная ставка фиксированная на срок действия договора, а ее размер зависит от проекта:

• у «ПАРУС-ОЗН» 7,5% годовых с договором до 2027 года;
• у «ПАРУС-СБЛ» 5,2% годовых с договором до 2025 года;
• у «ПАРУС-НОРДВЕЙ» 5,3% годовых с договором до 2026 года.

Владеет ли УК паями фонда?

Управляющие компании никогда не владеют паями фондов, потому что у УК другие функции. Более того, это запрещено законодательством.

Роль управляющей компании сводится к высококлассному сервису, где инвесторы выступают заказчиками этой функции.

Как происходит переоценка объекта недвижимости?

Начнем с того, что объект обязательно оценивается перед покупкой. Для этого мы, как УК, пользуемся услугами оценщика. Напомним, что вы имеете дело с регулируемой ЦБ индустрией и каждый участник обязан обладать соответствующими лицензиями, сертификатами и аттестатами. Так и оценщик обязан быть членом специализированной организации, иметь квалификацию и страховку ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности.

По всем нормативам каждый объект должен быть переоценен дважды в год. В зависимости от объекта используются разные подходы:

1. Затратный – это когда оцениваются затраты, необходимые для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.
2. Сравнительный – это когда сравниваются объекты-аналоги, в отношении которых имеется информация о ценах. В таких случаях сравниваются объекты со схожими экономическими, техническими и другими характеристиками, определяющими его стоимость.
3. Доходный – это когда оцениваются основные показатели доходов от использования объекта.

Наши объекты не исключение, мы оцениваем их дважды в год, последняя оценка прошла в январе 2022 года. С деталями оценки вы можете ознакомиться в личном кабинете инвестора.

Каким образом мы начисляем доход?

Допустим, Иван Сергеевич приобрел в 2021 году 12 000 паев "ПАРУС-СБЛ" на 12 млн руб.

Мы будем начислять Ивану Сергеевичу:

1. Доход от арендного потока ежемесячно.

Например, при средней годовой в 10%, мы начислим ему за каждый месяц 100 000 рублей (12 млн руб. х 10% /12 мес.), что по году даст 1,2 млн руб.

2. Доход от роста стоимости актива.

Когда Иван Сергеевич покупал паи, склад стоил 1,9 млрд руб.
В 2030 году собрание владельцев приняло решение продать актив и УК нашло покупателя склада за 2,9 млрд руб. Таким образом прибыль от продажи актива составила - 1 млрд руб.

После совершения сделки и уплаты комиссии УК - 10% от полученной прибыли, оставшиеся 900 млн рублей (1 млрд-10% ) будут выплачены всем инвесторам пропорционально количеству паев, которыми они владеют.

Т.к. Иван Сергеевич владеет долей ~0,615%, УК начислит ему единоразово 900 млн * 0,615% = 5,535 млн*

*В обоих случаях из суммы дохода УК удержит за Ивана Сергеевича НДФЛ и перечислит их в бюджет.

Как часто меняется СЧА фонда?

СЧА фондов рассчитывается в соответствии с правилами расчета СЧА в рамках управляющей компании, которые одинаковы для всех фондов под ее управлением.

СЧА фонда это расчетная стоимость имущества фонда. Определяется как дельта между активами и обязательствами фонда. Значимо СЧА может меняться из-за переоценки стоимости активов фонда, но помимо переоценок объектов, которые происходят каждые полгода, в каждом фонде существует ежедневное собственное движение денежных средств, влияющее на стоимость чистых активов.

Поэтому важно отметить, что СЧА - переменная величина, которая может меняться в течение любого расчетного периода, например, месяца. Но даже в течение месяца, который проходит между отчетными датами, СЧА будет также непрерывно меняться: если сравнить СЧА фонда на начало месяца и на конец, то они могут быть, как близкими по значениями, так и различаться.

Это происходит из-за следующих движений денежных средств или начислений:
-Начисления арендной платы;
-Индексация обеспечительного платежа;
-Начисление и получение процентов по депозиту;
-Начисления по вознаграждениям управляющей компании;
-Начисления и выплата процентов по кредиту;
-Погашение части основного долга по кредиту;
-Создание резервов на будущие затраты фонда.

Как правило колебания СЧА из-за движения денежных средств не превышают 5-7%. По-факту, этот процесс отражает эволюцию проекта в течение месяца и зависит от того, какие события произошли в фонде.

В финансовую модель мы положили прогноз:
- средняя ключевая ставка в 2024 году = 15,5%
- среднегодовая выплата дохода от арендного потока 11,1% годовых.

При таких условиях остатки денежных средств составят 60,3 млн рублей, что соответствует оптимальному уровню резервов (см жирным значение в таблице) и позволяют нам выплачивать доход в плановом объеме.

Показали, что будет происходить с выплатами при отклонении фактических показателей от нашего сценария:
- Ярко-зеленым показали экономические условия, при которых мы потенциально можем увеличить размер выплаты дохода от арендного потока.
- Бледно-зеленым, когда фактические экономические условия не влияют на размер выплаты.
- Серым – когда мы будем вынуждены снизить размер выплаты дохода, чтобы уровень минимально необходимых резервов фонда соблюдался.

Мы запланировали выплаты во II и III квартале в размере 11% годовых. В сентябре обновим план/факт по модели и примем решение по IV кв. 2024 г. Логику нашего будущего решения описали в сценариях.

СЦЕНАРИЙ I — БАЗОВЫЙ

Например, фактическая ставка с января по август составляла 16%, а в сентябре по решению банка России была снижена до 14%.


Тогда средняя ключевая ставка за год будет составлять 15,5%, т.к. складывается из факта 1 кв. – 16%, 2 кв. – 16%, 3 кв. – 16%, и прогноза на 4 кв. – 14%.



Находим в таблице столбец 15,5% и ищем верхнюю ячейку в бледно-зеленом цвете. В нашем случае это уровень остатка = 60,3 млн, которой по горизонтали соответствует выплата в 11,1% годовых.


Вывод: остатки фонда находятся в допустимом объеме, доходность от арендного потока на IV кв. 2024 выплачиваем в плановом объеме 11,1% годовых.

СЦЕНАРИЙ II — ПОЗИТИВНЫЙ
Например, фактическая ставка с января по июнь составляла 16%, летом была снижена до 7%, а в сентябре по решению банка России была снижена до 1%.


Тогда средняя ключевая ставка за год будет составлять 10%, т.к. складывается из факта 1 кв. – 16%, 2 кв. – 16%, 3 кв. – 7%, и прогноза на 4 кв. – 1%.



Находим в таблице столбец 10% и ищем первую ячейку в бледно-зеленом цвете. В нашем случае это уровень остатка = 87,2 млн, которой по горизонтали соответствует выплата в 12,0% годовых.


Вывод: такой уровень ключевой ставки позволит фонду накопить больше резервов, что в будущем увеличит выплаты инвесторам. Ключевая ставка падает — выплаты инвесторам растут.


** реалистичность сценария в данном примере не учитывается, пример дан для понимания, как влияет ставка на доходность.


СЦЕНАРИЙ III — НЕГАТИВНЫЙ
Например, фактическая ставка с января по июнь составляла 16%, летом была повышена до 26% и держится на этом уровне до конца 2024 года.


Тогда средняя ключевая ставка за год будет составлять 21%, т.к. складывается из факта 1 кв. – 16%, 2 кв. – 16%, 3 кв. – 26%, и прогноза на 4 кв. – 26%.



Находим в таблице столбец 21% и ищем первую ячейку в бледно-зеленом цвете. В нашем случае это уровень остатка = 66,9 млн, которой по горизонтали соответствует выплата в 9,6% годовых.


Вывод: рост ключевой ставки повлечет увеличение размера выплат процентов по банковскому кредиту, что окажет давление на резервы фонда, которые придется использовать для кредитных выплат. Ключевая ставка растет — выплаты инвесторам снижаются.

** реалистичность сценария в данном примере не учитывается, пример дан для понимания, как влияет ставка на доходность.

*В статью добавлена таблица Excel с расчетами, которой вы можете пользоваться при перепроверке данных, либо добавить свои формулы.

1. Левая часть – годовая доходность от арендного потока за 7 лет с учетом перезаключения договора аренды в 2029 году.
Годовая доходность за 7 лет = 13,4%, (см. строку 37 в таблице)
2. Правая часть – годовая доходность от роста стоимости актива накопительным итогом за 7 лет с учетом перезаключения договора аренды в 2029 году и ежегодным реинвестированием доходности от арендного потока.
Годовая доходность за 7 лет = 18,5%, (см. строку 38 в таблице)
3. Суммарная годовая доходность за 7 лет = левая часть + правая часть
Суммарная годовая доходность за 7 лет = 31,9% (см. строку 39 в таблице)

*Использовали следующие показатели и допущения при составлении расчета:
Показатели:
• NOI - чистый операционный доход
• CapRate - ставка капитализации, т.е. прибыль, которую приносит объект недвижимости в течение года
• Расчетная стоимость пая - стоимость пая по справке СЧА (не биржевая)
Допущения:
• Сумма инвестиций - 1 млн ₽
• Caprate 11% 2025-2029 гг.
• Период реинвестирования - единожды в конце каждого года все полученные выплаты
• НДФЛ инвестора 13%
• Цена покупки – на начало следующего года
• Доходность рассчитана, как среднеарифметическая

Помимо консервативного (базового) сценария мы дали расчеты к реалистичному и оптимистичному сценарию.
Тогда в столбцы I11 и I16 нужно поставить соответствующие значения NOI и дохода от арендного потока в 2030 г., чтобы увидеть, как размер ставки аренды повлияет на суммарную доходность.