Что будет, если здание сгорит или в него попадет метеорит?

Спойлер: мы возместим все убытки и восстановим работоспособность!

Порча имущества может произойти в одной из ситуаций:

1. Форс-мажор (природная катастрофа и т. д.).
2. Умышленное причинение ущерба третьим лицом (например, поджог).
3. Нарушение техники безопасности и норм работы на объекте арендатором.

По аналогии с машинами, когда владелец может застраховать свое авто по КАСКО и не переживать о непредвиденных ситуациях, мы страхуем нашу недвижимость в страховой компании. Сумма компенсации соразмерна рыночной стоимости объекта и ежегодно индексируется на основании проводимой раз в год оценки стоимости актива.

Такая мера помогает нам обезопасить себя от рисков в п. 1–2 и восстановить работу объекта за счет полученной компенсации от страховой компании, т. е. без привлечения дополнительных затрат с нашей стороны.

Если говорить об ущербе, вызванным деятельностью арендатора, то для его минимизации:

• арендатор в соответствии с согласованным с нами планом мероприятий ежегодно проводит техническое обслуживание объекта, в том числе проверяет работоспособность противопожарного оборудования;
• мы, как УК, ежеквартально проводим аудит технического состояния объекта с целью проверки исправности его систем и контроля работ по устранению выявленных недочетов. По итогам аудита при такой необходимости мы можем силами как наших, так и подрядчиков арендатора устранить неисправности, а арендатор обязуется возместить затраты на ремонт.

Во всех случаях на период, пока зданию требуется ремонт, страховая компания будет в 100% объеме возмещать плановый доход по арендному потоку вместо арендатора, который временно не сможет пользоваться объектом.

Что будет, если биржа перестанет работать?

Ранее мы могли только догадываться, но в 2022 году можем утверждать определенно!
Итак, биржа закрыта и что это значит? Ключевое в том, что наш фонд продолжает функционировать в рабочем режиме.

1. Выплата дохода
На выплату дохода закрытие биржи никак не влияет, так как доход выплачивается с арендной платы, вносимой арендатором.

2. Стоимость пая
Стоимость пая при закрытой бирже не определима, т. к. нет «прилавка», за которым продавец и покупатель смогут договориться о цене покупки.

3. Выплата кредита
Осуществляется в рабочем порядке с арендной платы, вносимой арендатором.

4. Продажа и покупка паев
На бирже не реализуема, при этом у вас есть право оформить продажу и покупку паев, используя договор купли-продажи, т. е. совершить внебиржевую сделку.

Не смотря на то, что такая ситуация может случиться, важно помнить, что с течением времени биржа перезапускается и восстанавливается (в 2022 году для нашего сегмента на это потребовалась 2 месяца).

Что будет, если УК обанкротится или перестанет выполнять обязательства?

Владельцами зданий, входящих в структуру фондов, являются владельцы инвестиционных паев. Управляющая компания лишь занимается операционным управлением и взаимодействием с арендаторами. Даже если управляющая компания по какой-либо причине перестанет выполнять обязательства, фонды, которые находятся под контролем Банка России, будут переданы в управление другой компании, а активы инвесторов останутся в безопасности. При этом, арендаторы будут продолжать платить арендный доход, так как договор аренды фиксирует обязательства между арендатором и фондом, а не управляющей компанией.

Если говорить метафорическим языком - то управляющая компания это бизнес-единица, которая выполняет функцию высококлассного сервиса.

Допустим, вы со своими друзьями приобрели грузовой автомобиль и наняли профессионального водителя. Государственные органы выдали водителю лицензию и права, а вы - инструкции и маршрутный лист.

Далее много лет эта комбинация приносит вам и вашим друзьям доход от постоянной работы. Ваш водитель следит за состоянием тормозной системы, проверяет уровень масла, меняет фильтры и регулярно отвозит автомобиль на техническое обслуживание. Вот только внезапно водитель решает увольняться. В этом случае вы с друзьями находите единственное верное решение - найти в срочном порядке замену своему водителю.

Тоже самое происходит и в финансовой сфере. В случае банкротства ЗПИФ перейдет под контроль другой УК, а продавать имущество совсем не обязательно.

*В данном примере:

• имущество ЗПИФ - это грузовой автомобиль;
• водитель - УК;
• права - лицензия, выданная Центральным банком России;
• инструкции и маршрутный лист - это правила доверительного управления (ПДУ).

Что будет, если арендатор обанкротится или просто перестанет платить?

Снизить этот риск нам помогает тщательный и многофакторный выбор потенциального арендатора, т. е. мы работаем над устранением этого риска превентивно до момента создания фонда.

Мы оцениваем множество показателей бизнеса арендатора, в том числе:

1. Макроэкономические факторы как вводные;
2. Потенциал индустрии;
3. Кредитоспособность арендатора, которая отражается в жесткости условиях договорах;
4. Стратегию и долгосрочные планы;
5. Критичность объекта для арендатора и наличие потенциального объекта на замену.

Но, не смотря на все предосторожности, такое может случиться. Это тот риск, который инвестор должен учитывать. В этом случае УК найдет другого арендатора.

На период поиска инвестор может не получать доход в полном объеме. Условия с новым арендатором будут другими, и доход изменится. И не обязательно в меньшую сторону.

Что будет, если арендатор уйдет?

1) Складская недвижимость

Снизить этот риск в складском сегменте нам позволяет многофакторная проверка арендатора на начальном этапе и долгосрочные договоры аренды. Также же в договорах есть ряд защитных условий:

• В случае, если арендатор решит выйти из договора аренды в одностороннем порядке, он должен уведомить арендодателя не позднее, чем за год.
• Если арендатор примет решение расторгнуть договор в моменте, на него будут наложены штрафные обязательства в размере, равном году арендных платежей.
• При заключении договора аренды, арендаторы вносят обеспечительные платежи, равные размеру арендных платежей за полгода. При индексации арендных платежей, размер обеспечения также увеличивается. Обеспечительные платежи нужны на случай, если арендатор не сможет производить выплаты по какой-либо причине.

Большинство зданий в индустриальном секторе строятся под конкретного арендатора и они заезжают всерьез и надолго.

Кроме того, переезд для арендатора процесс сложный и длительный – нужно перевезти свою оборудование и технику, что может занять несколько месяцев и привести к негативным последствиям по основной деятельности. Как следствие, на практике, по истечении срока, договоры чаще всего продлеваются.

2) Офисная недвижимость

В офисном сегменте договоры аренды как правило среднесрочные, на 3-5 лет. В некоторых случаях срок может быть и больше, например, 10 и более лет.

И они также содержат защитные параметры:

• Все договоры аренды содержат опцию гарантированного срока размещения, в среднем это 2-3 года – в течение этого периода досрочное расторжение договора невозможно.
• В случае необходимости выхода из договора, арендатор, по завершении гарантированного срока аренды, должен уведомить арендодателя в определенную условиями договора дату. С момента уведомления арендодателя, арендатору необходимо освободить помещение в течение 4-6 месяцев.
• Обеспечительные платежи покрывают 1-3 месяца арендных платежей.

Все эти условия обеспечивают безболезненную ротацию арендаторов, кроме того качественная офисная недвижимость, расположенная в хорошей локации, всегда востребована.

Что будет, если вы перестанете платить банку по кредиту и банк заберет актив?

При таком развитии событий, которое мы оцениваем как маловероятное*, банк реализует актив через торги, заберет непогашенную сумму долга и оставшиеся средства распределит между инвесторами.

Теоретически возможно, что даже при таком варианте инвесторы получат больше денег, чем они инвестировали.

*маловероятное - такой сценарий возможен, когда с нами случилась сразу серия негативных сценариев: чрезвычайная ситуация (пожары, наводнения, метеориты), затем банкротство текущего арендатора и УК не нашла нового арендатора.

Что будет, если цена на пай упадет?

Разберем риски с точки зрения получаемого дохода:

1. Доход от арендного потока
Размер выплачиваемого дохода не изменится, т. к. доход не зависит от стоимости пая, а зависит от размера арендной ставки, закрепленной в договоре с арендатором объекта на весь срок действия договора. У тех, кто купил пай по сниженной цене, вырастет доходность от арендного потока.

2. Доход при выходе из фонда
При продаже пая по цене, ниже цены покупки, будет зафиксирован убыток. Им можно воспользоваться для снижения НДФЛ по итогам года.


3. Доход от продажи актива
Будет в первую очередь зависеть от фактической цены покупки актива конкретным покупателем, а не от биржевой стоимости пая. При этом общеизвестный факт, что цена недвижимости ежегодно растет, т.к. из-за инфляции построить новый аналогичный объект будет дороже.

Что будет, когда закончится договор аренды?

Плановые сроки завершения договора аренды известны уже сейчас, поэтому мы сильно заранее начнем прорабатывать этот вопрос, чтобы к моменту завершения текущего договора иметь 100% готовое решение.

Порядок действий такой:

1. Проведем переговоры с текущим арендатором о пролонгации договора на новый гарантированный период. В случае успеха заранее подпишем дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды.
2. Проведем переговоры с потенциальными арендаторами и при необходимости подпишем договор на новую аренду с новой компанией-арендатором.
3. В крайне редких случаях и с согласия пайщиков, полученном на общем голосовании, может быть принято решение о продаже актива как во время действия договора аренды, так и по его сроку окончания. В этом случае инвесторы получат доход от продажи пропорциональный долям владения активом.

В любом случае мы будем руководствоваться простым правилом – максимизация дохода для инвесторов. При перезаключении договора как с текущим, так и с новым арендатором, мы имеем возможность пересмотра коммерческих условий договора аренды с учетом актуальных на рынке ставок аренды. Размер дохода может либо вырасти, либо снизится, т. к. размер дохода напрямую зависит от ставки аренды.