Почему такая низкая доходность?

В своих информационных материалах мы честны с нашими клиентами и показываем гарантированную среднюю годовую доходность от арендного потока. На горизонте 7 лет в зависимости от фонда она составит от 10,2%.

При этом мы прогнозируем, что фактическая доходность будет выше за счет роста стоимости актива. По нашим оценкам на том же горизонте средняя годовая доходность от роста стоимости актива будет ~10%, что дает суммарную доходность уже 20%+.

А еще мы знаем наверняка, как гарантированно увеличить доход каждому инвестору. Об этом мы подумали при формировании наших фондов. Мы ежемесячно выплачиваем доход от арендного потока, который можно уже на следующий месяц реинвестировать. На горизонте 7 лет при ежемесячном реинвестировании вы можете получить еще +10% дополнительного дохода, тогда суммарная доходность составит уже 30%+.

В совокупности вместо доходности в 10,2% можно получить среднюю годовую доходность 30,3% при достаточно низком инвестиционном риске.

Посчитайте сами в личном кабинете инвестора.

Как посчитана суммарная доходность?

Доходность рассчитана по финансовой модели, которая создана для каждого фонда и предоставляется нашим инвесторам по запросу.

Суммарная доходность складывается из:

1. Дохода от арендного потока;
2. Дохода от роста стоимости актива;
3. Дохода от ежемесячного реинвестирования.

Для удобства мы создали в личном кабинете инвестора интерактивный калькулятор, который по заданным формулам прогнозирует доход в зависимости от уже сделанной суммы инвестиций.

Любой прогноз содержит некоторые допущения и переменные.
Если вам интересно почитать о них, то подробнее о допущениях калькулятора мы тоже рассказали.

Как мы посчитали доходность от арендного потока?

Доходность, которую мы публикуем в своих материалах, очищена от комиссии УК и прочих операционных расходов.

Перед тем как войти в проект мы моделируем различные сценарии и на основе них составляем финансовую модель (ФМ) проекта. ФМ основывается на объеме поступлений от арендного потока с учетом ежегодной индексации ставки аренды и учитывает:

• операционные расходы (оплата коммунальных услуг, страхование имущества, и т. д.);
• платежи по финансовым обязательствам;
• выплаты комиссий управляющей компании.

В модели мы учитываем все денежные потоки на несколько лет вперед, что позволяет заранее спрогнозировать размер прибыли и доходности, выплачиваемой пайщикам.

Какой минимальный и оптимальный порог входа?

Минимальный порог входа низкий и равен цене одного пая:

• "ПАРУС-ОЗН" от 6 300 рублей;
• "ПАРУС-СБЛ" от 1 000 рублей.

Таким образом, активы наших фондов доступны для всех желающих.

Оптимального порога входа не существует, так как каждый инвестор составляет свой портфель, исходя из персональных целей.


Для ориентира средний размер портфеля по нашим фондам составляет ~3 млн рублей.

Сколько наши активы стоят сейчас?

Мы проводим независимую оценку актива раз в полгода, начиная с даты формирования каждого фонда.

Детали последней оценки по каждому активу вы найдете в личном кабинете инвестора в разделе «Информация о фондах».

Почему стоимость склада будет расти?

Для этого есть много причин, ключевые из них:

1) Спрос и уровень вакантности на рынке.
Сейчас наблюдается дефицит складов класса А. Например, доля вакантных площадей в Москве в 2021 г. составила 0,4%. С развитием онлайн-ритейла интерес к подобной складской недвижимости сохранится и в будущем.

2) Срок эксплуатации и качество объекта.
Мы подбираем объекты институционального качества со сроком эксплуатации минимум 50 лет.

3) Себестоимость строительства аналогов.
Ежегодно стоимость строительных материалов растет:
- В 2020 г. мы приобрели склад для "ПАРУС-ОЗН", площадью 70 тыс. кв. м по цене 35 тыс. руб. за кв. м, т.е. суммарно за 2,5 млрд руб.
- В 2022 г. себестоимость постройки аналогичного объекта уже составляет 50–70 тыс. руб. за кв. м., т. е. восстановительная стоимость нашего склада оценивается в 3,5 млрд руб.

Индексация арендной платы не всегда покрывает инфляцию, почему мы не повышаем ее в моменте?

С арендаторами у нас подписаны нерасторгаемые договора на 10 лет с фиксированной ежегодной индексацией ставки аренды на 4–5%.

Размер индексации соответствует общепринятым нормам на рынке коммерческой недвижимости для долгосрочных договоров и вытекает из понимания, что на горизонте 3-5-10 лет спрогнозировать уровень инфляции никто не сможет.

В итоге выигрывают обе стороны:

• Арендатор “подписывается”, что будет исправно находиться в этом помещении 10 лет и платить аренду под заведомо известный % индексации.
• Арендодатель получает гарантию, что помещение не будет простаивать и постоянно генерировать стабильный денежный поток.

Естественно, хочется всегда больше! Но мы уважаем условия договора и не пересматриваем условия в ходе его исполнения.

Почему наши фонды лучшие на рынке?

Потому что мы максимально продумали и предусмотрели все риски для инвесторов!

1) Состав объектов фонда не меняется со временем.
Вы точно знаете, что покупаете и можете заранее изучить потенциал актива.

2) Доход стабилен и легко прогнозируется.
Прозрачность достигается за счет стратегии "Один фонд = один объект". Инвестор всегда точно понимает, в какой именно объект и арендатора он инвестирует. Можно заранее изучить динамику отрасли, отчетность арендатора и его долгосрочные планы. Что мы и сделали до формирования фонда: поэтому у наших объектов надежные арендаторы с нерасторгаемыми договорами аренды на 10 лет.

3) Производим ежемесячные выплаты.
Мы практически одни на рынке, кто ежемесячно выплачивает доход инвесторам. Выплаты можно реинвестировать и получать еще больше дохода.

4) Потенциал доходности от 20,2%.
С учетом роста стоимости актива инвестор на горизонте 7 лет может получить среднюю годовую доходность от 20,2%.

Может ли вырасти цена пая?

Определенно – да!

Каким бы мы методом мы ни считали, всё указывает на потенциал к росту стоимости актива, а следовательно, и цены пая:

1. Доходный метод. Стоимость аренды ежегодно растет, а следом за ней и доход от эксплуатации.
2. Затратный метод. Стоимость восстановительных работ растет из-за удорожания строительных материалов.
3. Сравнительный метод. О ключевых тенденциях рынка мы поговорили в карточке "Почему стоимость склада будет расти"

Какова цена пая в дополнительных эмиссиях?

Здесь нет никакого таинства, лишь простая математика. Цена пая дополнительной эмиссии всегда равняется расчетной цене пая, ни копейкой больше, ни копейкой меньше!

Считаем ее в три действия:

1. Определяем стоимость объекта. Оценка стоимости объекта независимая, ее проводит лицензированный оценщик раз в полгода. С учетом этой оценки определяем текущий размер наших активов.
2. Вычитаем из активов размер наших обязательств (по большей части это остаточная сумма по кредиту).
3. Рассчитываем цену пая = (все активы – все обязательства) / общее кол-во паев.

Каждому нашему инвестору мы даем возможность поучаствовать в эмиссии. Это бесплатно и в рамках закона. Для этого необходимо обратиться к нам в УК. Оплата в этом случае проходит напрямую через УК, стоимость пая равняется расчетной цене пая.

После того, как список участников эмиссии собран, мы делаем выпуск и паи становятся доступным к покупке на бирже.

Как работает калькулятор с прогнозом?

Прогнозная модель расчета предполагаемой доходности фондов очень сложна, так как есть много переменных, на которые мы с вами не влияем и не знаем, что будет в будущем. Поэтому для расчета зафиксировали ряд переменных и допущений.

1) Исходная дата расчета и наличие паев на бирже.

• Предполагаем, что паи фонда всегда есть на бирже на протяжении всех 9 лет жизни фонда.
• Расчеты в модели идут не от даты ваших личных инвестиций, а как будто вы сделали инвестиции на дату расчета.

2) Как влияет цена актива на модель?

• Для упрощения модели в расчете актив переоценивается ежегодно, а не раз в полгода по Правилам доверительного управления.
• Для расчета стоимости актива в будущем, используется текущий NOI от актива, ставка аренды и caprate.
• Рост цены актива увеличивает расчетную стоимость пая.
• Доходность от арендного потока платится ежемесячно, а доходность от роста цены актива выплачивается в момент продажи паев клиентом на бирже.

3) Цена пая периодически меняется. Как это влияет на калькулятор?
Для упрощения мы не учитываем биржевые колебания цены пая, т. к. рассчитываем, что инвесторы действуют рационально. Мы используем расчетную цену пая, которая определяется стоимостью актива.

4) Как на модель влияют реинвестирование и ставки НДФЛ?

• Ставка налога для расчета реинвестирования в модели 13%, и не учитывает крупных клиентов, у которых ставка будет 15% и нерезидентов, у которых ставка будет 30%.
• Реинвестирование идет от дохода, очищенного на налоговую ставку в 13%, т. е. реинвестируем чистый доход, полученный на брокерский счет.

5) Прочие допущения.
Модель также не учитывает целое количество паев, которое вы можете купить на доход от реинвестирования. Вместо этого для простоты расчета мы начисляем доход следующего месяца на весь процентный доход от тела инвестиции, который вы получили. Т. е. мы платим проценты на деньги, а не на количество паев для упрощения расчета.