Что такое REIT в инвестициях

REIT (real estate investment trust — англ. инвестиционный фонд недвижимости) — это особый вид юридического лица, которое создаётся для организации и управления коллективными инвестициями в недвижимость. Такой фонд позволяет широкому кругу инвесторов зарабатывать на рынке недвижимости: деньги участников собираются в одном портфеле для обеспечения крупных вложений.

REIT существуют в США, Канаде и ещё более чем в 30 странах. Управляющие структуры таких компаний (фондов) выпускают акции, а полученные от их реализации средства инвестируют в покупку, строительство, модернизацию объектов, ремонт зданий или в ипотечные ценные бумаги. Прибыль распределяется среди участников (акционеров) в виде дивидендов.

В первую очередь фонды делятся по типу объектов инвестирования:

• Долевые (имущественные) — занимаются вложениями в объекты недвижимости, оперативным управлением имуществом, поиском арендаторов и т. д. Они получают доход от аренды, а также от продажи объектов после повышения их ценности.
• Ипотечные — выдают кредиты покупателям недвижимости или выкупают ипотечные бумаги у банков, далее зарабатывают на выплатах по таким бумагам.
• Смешанные — вкладывают средства и напрямую в недвижимость, и в ценные бумаги.

По доступности для инвесторов выделяют:

• Публично торгуемые на бирже (Public listed) — ценные бумаги фонда зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США и доступны широкому кругу инвесторов.
• Публично не торгуемые на бирже — ценные бумаги фонда зарегистрированы в комиссии (Public non-listed) или не зарегистрированы (Private), но в любом случае доступны только ограниченному кругу участников.

Кроме того, REIT обычно имеют специализацию по типам недвижимости: офисные здания (Office), производственные площадки (Industrial), объекты торговли (Retail), склады (Storage), центры хранения и обработки данных (Data center), гостиничные объекты (Lodging) и т. д.

Учредители нового фонда регистрируют юридическое лицо и проводят эмиссию его акций. Деньги акционеров составляют капитал, который инвестируется в рынок недвижимости:

• покупку земельного участка и строительство на нём здания, сооружения,
• вложение в недостроенный объект для завершения строительства,
• покупку старого здания, его модернизацию,
• покупку объекта без планов модернизации,
• формирование ипотечного фонда.

Для подтверждения статуса REIT в структуре активов фонда и в структуре его доходов доля недвижимости должна составлять не менее 75%. Кроме того, компания должна привлечь не менее 100 акционеров в течение первого года после регистрации, причём их доли в капитале должны быть распределены так, чтобы у пяти акционеров в сумме не было более 50% ценных бумаг.

От арендных платежей и прибыли от сделок компания получает доход, 90% которого распределяется среди инвесторов в виде дивидендов (обычно ежемесячно или ежеквартально). Компания со статусом REIT применяет льготное налогообложение, что позволяет ей увеличить размер дивидендов, однако акционеры платят налог на прибыль с полученных дивидендных выплат по обычной ставке.

Как правило, фонды приобретают объекты недвижимости в разных отраслях, регионах и странах, что позволяет снизить риски локальных кризисов, просадок в отдельных активах. Инвестиции направляются как в жилую (обычно в виде ипотечных ценных бумаг), так и в коммерческую недвижимость: офисы, торговые центры, заводы, логистические центры, склады, частные больницы, серверные и т. д. Дивидендная доходность обычно составляет 1−4%, иногда достигая 10%.

Большинство ценных бумаг REIT торгуется на биржах, что позволяет инвесторам заработать на росте их котировок. Чтобы увеличить доступность акций и снизить риски, управляющие компании формируют биржевые паевые инвестиционные фонды (ETF), которые представляют собой доли в портфелях, составленных из ценных бумаг разных REIT. Такие ETF доступны по цене от 10 долларов.

По своим целям и механизмам работы REIT похожи на паевые инвестиционные фонды (ПИФ) недвижимости. ПИФы тоже обеспечивают взаимодействие финансового и реального секторов экономики. При этом у них есть ряд организационных различий. Рассмотрим сходства и различия этих структур:

Основные различия: в форме владения и порядке распределения прибыли. Управляющие компании (УК) паевых инвестиционных фондов не владеют имуществом таких фондов и не могут распоряжаться им в свою пользу в ущерб пайщикам, а фонды REIT являются полноправными владельцами объектов. Порядок распределения доходов от ПИФа определяется правилами доверительного управления, в то время как REIT обязаны обеспечивать регулярные выплаты акционерам.

В таблице ниже представлен сравнительный анализ двух видов инвестиций:

REIT выбирают инвесторы с небольшим капиталом, ожидающие умеренную доходность в иностранных активах. Прямая покупка недвижимости даёт больший контроль над собственностью, но требует большого начального капитала и влечёт необходимость тратить силы и средства на поиск арендаторов, содержание.

Российское законодательство не предусматривает создания организаций, аналогичных REIT, поэтому все акции подобных фондов относятся к иностранным ценным бумагам. В настоящее время из-за санкций со стороны западных стран акции REIT недоступны на российских биржах, их нельзя включить в инвестиционный портфель на российском брокерском счёте.

Инвесторы для покупки этих продуктов открывают счета у зарубежных брокеров. Те же, кто не хочет брать на себя риски блокировок и ограничений, высокую налоговую нагрузку, могут попробовать альтернативный вариант коллективных инвестиций — паевые инвестиционные фонды. Они полностью легальны в России и позволяют зарабатывать на рынке недвижимости так же, как и REIT. Управляющая компания ООО «ПАРУС Управление Активами» предлагает инвестиционные паи крупных объектов: складов, офисов, многофункциональных комплексов.