Что такое страховка коммерческой недвижимости и рисков

Страхование коммерческой недвижимости — это заключение договора между собственником коммерческой недвижимости (или иным заинтересованным лицом) и страховой компанией, которая обязуется за предусмотренную плату (страховую премию) возместить владельцу (или иному выгодоприобретателю) ущерб, возникающий в период эксплуатации недвижимости. Страхуются риски повреждения или гибели имущества: зданий, помещений, станков, оборудования, мебели, товарных запасов и т. д. В комплекс услуг также включают страхование гражданской ответственности владельца перед третьими лицами.

Основные условия защиты определены в главе 48 ГК РФ и в Федеральном законе № 4015−1 от 27.11.1992 г. «Об организации страхового дела в Российской Федерации».

Стороны договора:

• Страхователь — собственник или иное лицо, желающее защитить недвижимость и оплачивающее страхование.
• Страховщик — страховая компания, обеспечивающая возмещение ущерба.
• Выгодоприобретатель — собственник или иное лицо, получающее возмещение при наступлении страхового случая.

Объектами страхования являются имущественные интересы, связанные с повреждением или разрушением имущества, нанесением ущерба третьим лицам.

В договоре определяются страховые случаи, покрываемые риски, а также:

• Страховая сумма — максимальный размер выплаты при наступлении страхового случая.
• Страховая премия — плата, которую получает страховщик.
• Общий лимит страхования — максимальная сумма возможных выплат за весь срок действия договора.
• Франшиза — сумма убытков, которая не подлежит возмещению. Бывает условной (страховщик полностью возмещает ущерб, если он превысил франшизу) или безусловной (страховщик возмещает ущерб за вычетом суммы франшизы).

Основные условия договора могут быть перечислены в полисе, подтверждающем договор. Стандартный срок защиты: один год, однако стороны могут согласовать иные сроки.

Коммерческая недвижимость, как правило, эксплуатируется гораздо интенсивнее, чем жилая. В ней могут размещаться вредные производства, пожароопасные материалы, мощные электроустановки. Кроме того, вид деятельности может предполагать присутствие людей (посетителей, клиентов, курьеров), некоторые из которых могут нарушать противопожарные нормы, правила нахождения в общественных местах, хулиганить, заниматься вандализмом. Всё это требует дополнительных мер защиты от повреждений или гибели.

Страхование коммерческой недвижимости имеет ряд иных достоинств:

• Снижение финансовых потерь. Страховка покроет дорогой ремонт или возместит его стоимость.
• Уменьшение срока простоя. Выплаты возмещения и оперативная ликвидация ущерба позволяют быстро восстановить работу предприятия.
• Стабильная работа и развитие. Наличие страховки способствует привлечению инвесторов, развитию отношений с арендаторами, иными партнёрами.

Расходы на страхование несоизмеримы с суммой возможных потерь в случаях гибели или повреждения имущества. ООО «ПАРУС Управление Активами» обеспечивает страхование всех объектов в составе паевых инвестиционных фондов под своим управлением. Подробнее о наших продуктах и возможностях инвестировать в коммерческую недвижимость через инвестиционные паи читайте в разделе «Фонды».

Страхование коммерческой недвижимости, как правило, является добровольным, но становится обязательным для бизнеса в следующих случаях:

• Если имущество в залоге, приобретено в ипотеку — страховка будет условием банка для предоставления кредита.
• Требование застраховать недвижимость может исходить от материнской компании в холдинговой структуре, от инвестора, крупного акционера, арендатора и т. д.
• Страховка нужна при управлении объектами в государственной или муниципальной собственности.
• Страхование гражданской ответственности для собственников особо опасных объектов является обязательным.

Почти любые коммерческие объекты могут быть защищены страховкой: офисы, торговые точки, склады, развлекательные центры, серверные, производственные помещения и т. д. Сложности могут возникнуть у владельцев объектов с повышенным риском:

• здание близко к аварийному состоянию, частые аварии на инженерных сетях;
• конструктивные элементы выполнены из пожароопасных материалов;
• отсутствуют системы пожарной безопасности;
• рядом находятся источники опасности;
• плохая история несчастных случаев.

Здания, не введённые или выведенные из эксплуатации, страхуются на особых условиях.

Владелец (иной страхователь) может защитить:

• Объект недвижимости: здание, его конструктивные элементы, отделку, земельный участок.
• Иное имущество: товары, сырьё на хранении, оборудование, инструменты, мебель, станки, инженерные сети, компьютерную технику, предметы интерьера.
• Упущенную прибыль в результате простоя предприятия.
• Гражданскую ответственность перед третьими лицами: ущерб здоровью, причинение смерти, ущерб имуществу третьих лиц (соседей, арендаторов, клиентов).

Набор рисков определяется конкретным договором (или полисом) и правилами страхования, установленными в страховой компании. От выбранного набора зависит премия по договору. Обычно защищаются от следующих рисков:

• пожар, залив, удар молнии;
• взрыв газа, опасных веществ;
• стихийные бедствия;
• аварии на инженерных сетях, обрыв электрических сетей;
• преступные действия третьих лиц (грабежи, кражи, вандализм);
• теракты (в том числе с использованием БПЛА), военные действия;
• обрушение инженерных сооружений;
• потеря прибыли из-за остановки работы после повреждения имущества;
• возмещение ущерба третьим лицам.

У каждой страховой компании есть тарифы (процент от страховой суммы), на основе которых определяется стоимость страховки. Для расчёта страховой премии по конкретному договору применяются также повышающие коэффициенты, значения их зависят от различных параметров:

• вид деятельности на объекте;
• состав имущества;
• состав рисков, наличие страхования гражданской ответственности;
• срок действия договора;
• материалы, техническое состояние здания;
• региональные особенности;
• наличие охранных, противопожарных систем;
• наличие франшизы;
• порядок оплаты;
• ремонтные работы на объекте;
• история страховых случаев.

Для определения условий можно обратиться в страховую компанию или к брокеру, который представит набор предложений от разных страховщиков.

Нет, кроме отдельных случаев: ипотека, ответственность владельца особо опасного объекта и т. д.

Перечень зависит от требований страховой компании. Как правило, запрашиваются правоустанавливающие документы на имущество, техническая документация, результаты оценки.

Да, цены страхования различаются по регионам, кроме того, на ставки влияют близость источников опасности, криминогенная ситуация в округе и т. п.

Страховая откажет, если у собственника проблемы с документами на недвижимость, если сам объект построен незаконно или находится в аварийном состоянии.

Этот вопрос стороны могут решить самостоятельно. Обычно у каждого своя страховка: собственник страхует здания, инженерные системы, риски простоя, а арендатор — оборудование, гражданскую ответственность.