Почему ADG получает дополнительную выгоду от роста стоимости фонда?

ADG не ушел из проекта, просто продав актив.
Представьте квартиру: продается за 20 млн рублей. Сейчас она приносит 1 млн рублей арендного дохода в год. При этом собственник убежден, что за несколько лет сможет увеличить доход до 2 млн рублей в год за счет ремонта, повышения ставки аренды и более эффективного управления.

Покупатель готов купить квартиру, но не согласен платить 20 млн рублей и предлагает заплатить лишь часть. Оставшуюся сумму готов выплатить лишь только в том случае, если арендный доход будет увеличен до обещанного уровня.

Собственник соглашается.

При этом:

1. покупатель сразу становится полноправным владельцем квартиры;
2. начинает получать весь текущий арендный доход;
3. продавец берет на себя обязательство увеличить доходность объекта и продолжает заниматься управлением квартиры.

Таким образом, продавец получит оставшуюся часть вознаграждения, если достигнет результата.

Именно так и устроена экономика сделки с ADG group: в то время как часть вознаграждения компании зависит от того, сможет ли она реально увечить ЧОД объектов до целевого значения и создать дополнительную стоимость для фонда и его пайщиков. При этом инвесторы фонда уже сегодня владеют всеми 26 районными центрами и получают доход от аренды.

Поэтому интересы инвесторов и ADG group совпадают: обе стороны заинтересованы в росте заполняемости объектов, арендного потока и стоимости активов

Что произойдет, если ADG не выполнит заявленные показатели?

Текущий ЧОД уже обеспечивает стабильные ежемесячный выплаты инвесторам и закрытие кредита по фонду. Прибыль ADG group зафиксирована в двух вариантах роста ЧОД, поэтому компания заинтересована в достижении целевого показателя.

Почему доходность фонда ниже, чем у некоторых других фондов PARUS?

Активы фондов PARUS делятся на разные сегменты коммерческой недвижимости, каждый из которых имеет свои параметры и особенности. Каждый инвестор выбирает сам, за каким сегментом стоит перспектива. Ценность электронной коммерции? Выбор стоит в пользу складского сегмента и фонда «Парус-НиНо». Спрос на локальную инфраструктуру и офлайн-услуги? Ответ — «ПАРУС-Место Встречи».

У каждого сегмента свои драйверы роста, свои риски и свой уровень текущей доходности. Подход в перспективности фонда в разрезе исключительно размера выплат мы считаем некорректным.

Почему сделка выглядит такой сложной?

Обычно продавец просто получает материальное вознаграждение и выходит из проекта. В данном случае команда ADG group заинтересована в результате и заявляет уверенно, что сможет увеличить показатели до целевых значений и получить максимальную выплату от реализации проекта.

Такая стратегия удовлетворяет обе стороны, которые заинтересованы в росте ЧОДа. Все работают на одну цель.

Справедлива ли цена размещения?

Сегодня инвестор получает доступ к действующему портфелю коммерческой недвижимости Москвы по цене ~134 тыс. рублей за квадратный метр, с более чем 1200 арендаторами и заполняемостью выше 96%. Управлением объектов, работой с арендаторами и эксплуатацией, а также развитием недвижимости занимается профессиональная команда. Именно поэтому мы считаем цену размещения рыночной и соответствующей качеству актива.

Насколько состоятельна сама модель районных центров?

Районные центры — это один из сегментов недвижимости. Он смещает tenant-mix в сферу услуг и развлечений. «Место встречи» — это инструмент защиты от е-коммерциализации рынка.

Почему фонд так активно продвигается?

Это крупнейший запуск в истории фондов коммерческой недвижимости на Московской бирже. Мы верим в районные центры и считаем важным показать людям перспективы нового сегмента недвижимости и дать возможность стать прямыми участниками в проекте.

Когда появляется новый сегмент, наша задача — ответить на все возникающие вопросы:

• как работает актив;
• из чего складывается доходность;
• есть ли риски;
• какие есть перспективы.

Отдельный вопрос инвесторов касается присутствия в объектах таких арендаторов, как «Московское долголетие», «Мосспорт» и других городских сервисов.

Данные социальные организации размещены на основании договоров аренды на всех классических условиях рынка. Эти организации формируют дополнительный стабильный трафик всего объекта. Можно сказать, что это якорный арендатор, как например, фитнес-клуб или супермаркет.