Как мы ПАРУС-МАКС наполняем?

Парус-МАКС создан, чтобы реинвестировать полученный доход от аренды в приобретение дополнительных метров недвижимости.
ПАРУС-МАКС включает в себя паи всех монофондов под управлением PARUS*. Актуальный состав фонда приведен в карточке фонда.

*Монофонд – фонд на Московской бирже, работающий по стратегии «1 фонд = 1 объект» с ежемесячными выплатами дохода от аренды.

3 главных правила реинвестирования дохода:

1. Деньги должны работать!
Поэтому весь полученный доход мы реинвестируем в тот же месяц в покупку паев/метров недвижимости.

2. Покупка должна быть по правильной цене!
Покупка паев осуществляется по средневзвешенной цене на бирже, но не дороже расчетной цены пая.

3. Риски должны быть диверсифицированы!
По задумке инвестируем в каждый монофонд в равных долях по капиталу, чтобы обеспечить одновременно диверсификацию по объектам и типам недвижимости.

Из этих правил мы сформулировали инструкции:

1. Анализируем состояние портфеля (текущие доли капитала по объектам/типу недвижимости)

2. Анализируем предложение (наличие желаемого объема к покупке и цены покупки паев на бирже в сравнении с расчетными ценами, общеизвестные факты о монофондах)

3. Реинвестируем доход в покупку паев до конца месяца, в котором был получен доход (действия в порядке убывания приоритета):
3.1. если требуется скорректировать долю конкретного объекта и есть возможность купить его паи в желаемом объеме, то покупаем его;
3.2. если не требуется скорректировать долю конкретного объекта, то покупаем паи фондов в равной пропорции;
3.3. если нет ни одного фонда, чьи паи устраивают по цене покупки, то используем иные инструменты для сохранения капитала (сделки РЕПО и т.д.)

4. Если более 6 месяцев ПАРУС-МАКС не может купить паи, то (действия в порядке убывания приоритета):
4.1. производит выплату дохода;
4.2. частично погашает инвестиционные паи.

Как определяется расчетная стоимость пая?

Подробные правила определения стоимости чистых активов (СЧА) для фонда ПАРУС-МАКС вы можете посмотреть в личном кабинете инвестора в разделе «Документы», а график с ежедневным расчетом прогнозной стоимости имущества мы публикуем для удобства в карточке фонда.
Здесь расскажем кратко:

Расчетная стоимость пая = СЧА (1) / кол-во выпущенных паев (2)

(1) СЧА складывается из активов и обязательств:

- активы – это всё, чем владеет фонд (деньги, паи монофондов и т. д.)
- обязательства – то, что фонд обязан вернуть/уплатить

Оценка справедливой стоимости паев монофондов происходит по методике, рекомендованной стандартом НАУФОР. Справедливая стоимость — это цена, определенная по результату основных торгов на дату оценки. В зависимости от объема и диапазона цен сделок для определения справедливой стоимости используется цена спроса BID, средневзвешенная или цена закрытия.

(2) Количество выпущенных паев совладельцы недвижимости могут посмотреть в личном кабинете инвестора в разделе «Фонды».


Пример расчета стоимости чистых активов ПАРУС-МАКС на 31.10.2024 г.

1. Активы

1.1. Определим справедливую стоимость паев монофондов, которыми владеет фонд.

В таблице привели количество паев по каждому монофонду и их цены по итогам торгов 31.10.2024:

- минимальную цену сделки
- максимальную цену сделки
- цену спроса BID

По правилам определения СЧА приоритетной ценой для определения стоимости является цена спроса BID. Но необходимо убедиться, что она попадает в интервал между минимальной и максимальной ценой сделки. Как мы видим из таблицы, цены BID по каждому монофонду попадают в указанный интервал, поэтому мы определили стоимость имущества, умножив количество паев на соответствующую цену BID.

*цену спроса BID, минимальную и максимальную цену сделки можно посмотреть самостоятельно, воспользовавшись сервисом MOEX (требуется платная подписка)

1.2 Полный состав имущества

Привели в таблице все возможные статьи активов и указали, какие из них и в каком объеме есть в фонде:

2. Обязательства

Обязательства фонда составляют 2 000 ₽ (обязательство по вознаграждению УК).

3. Расчетная стоимость пая

И в заключении определим расчетную стоимость пая.

СЧА = активы – обязательства = 276 913 165,80–2 000 = 276 911 165,80 ₽
Расчетная стоимость пая = СЧА / кол-во паев = 276 911 165,80 / 256 441,69 = 1 079,82 ₽

Как формируется доходность фонда?

Доходность фонда имеет сразу два вектора: растет цена метра недвижимости и растет количество метров недвижимости, которыми владеет инвестор.
Детальный прогноз по экономике фонда отразили в финансовой модели в карточке фонда, а здесь предлагаем разобраться на бетоне метрах недвижимости.

Резиновые метры

Так мы называем эффект, который получает инвестор этого фонда.

Предположим, в октябре 2024 г. инвестор приобрел паи ПАРУС-МАКС на общую сумму 1 млн ₽. Это соответствует на этапе покупки ~ 21,5 м2 коммерческой недвижимости (столбец 2).

ПАРУС-МАКС ежемесячно получает доход от аренды на эти метры и сразу реинвестирует его в покупку дополнительных метров, которые в свою очередь приносят дополнительный доход от аренды. Цикл бесконечен и разгоняется по принципу сложного процента, т. е. геометрической прогрессии.

Привели в таблице ниже количество метров в собственности и их прогнозную стоимость с учетом длительности владения паями ПАРУС-МАКС:

• сейчас (столбец 2): 21,5 м² / 1,1 млн ₽
• спустя год (столбец 3): 25 м² / 1,5 млн ₽
• спустя 3 года (столбец 4): 33,5 м² / 2,4 млн ₽
• спустя 5 лет (столбец 5): 46 м² / 3,6 млн ₽

Для тех, кто хочет углубиться, прикрепляем файл с расчетом.
Расчет – упрощенный, служит для описания логики работы фонда и сделан исходя из допущений:

1. Прогноз по росту биржевой цены паев монофондов дан исходя из caprate 11%;
2. Плановые выплаты дохода приведены в соответствии с моделями монофондов;
3. Паи монофондов всегда доступны к покупке в нужном объеме и можно покупать дробные паи;
4. Моделируем, что реинвестируем весь доход реже, чем в действительности (раз в год);
5. Докупаем только паи текущих торгуемых на бирже фондов.