Рост рынка ЗПИФ коммерческой недвижимости на +7% за 3 мес. 2026 года
Стоимость чистый активов (СЧА) ЗПИФов недвижимости, предлагаемый в рынок для частных инвесторов (квалифицированных и неквалифицированных) за 1 кв. 2026 года, выросла на 7% (на 58,3 млрд рублей) и достигла 952 млрд рублей. При этом активы в ЗПИФах для неквалифицированных инвесторов выросли до 502 млрд рублей (что составило 53% рынка), а для квалифицированных инвесторов до 450 млрд рублей (47% рынка).
На российском рынке представлено более 55 рыночных ЗПИФов недвижимости, доступных к инвестированию для неквалифицированных инвесторов и более 36 ЗПИФов недвижимости доступных для квалифицированных инвесторов.
В среднем 1 неквалифицированный пайщик проинвестировал 2,0 млн рублей, при этом средняя инвестиция в ЗПИФы недвижимости квалифицированного пайщика значительно выше (почти в 3 раз) и составила 5,7 млн рублей.
Среди участников рынка лидерами по активам коммерческой недвижимости под управлением являются управляющие компании — «Современные фонды недвижимости» и Parus Asset Management.
У управляющей компании «Современные фонды недвижимости» совокупная СЧА рыночных ЗПИФов под управлением выросла до 525 млрд рублей (+4% за 2025), что составило 55% от суммарной СЧА всех рыночных ЗПИФов недвижимости.
Второй крупный игрок на рынке — это Parus Asset Management с активами коммерческой недвижимости под управлением в размере 123 млрд руб. (+12% за 2025) или 13% от активов всех рыночных фондов.
На российском рынке представлено более 55 рыночных ЗПИФов недвижимости, доступных к инвестированию для неквалифицированных инвесторов и более 36 ЗПИФов недвижимости доступных для квалифицированных инвесторов.
В среднем 1 неквалифицированный пайщик проинвестировал 2,0 млн рублей, при этом средняя инвестиция в ЗПИФы недвижимости квалифицированного пайщика значительно выше (почти в 3 раз) и составила 5,7 млн рублей.
Среди участников рынка лидерами по активам коммерческой недвижимости под управлением являются управляющие компании — «Современные фонды недвижимости» и Parus Asset Management.
У управляющей компании «Современные фонды недвижимости» совокупная СЧА рыночных ЗПИФов под управлением выросла до 525 млрд рублей (+4% за 2025), что составило 55% от суммарной СЧА всех рыночных ЗПИФов недвижимости.
Второй крупный игрок на рынке — это Parus Asset Management с активами коммерческой недвижимости под управлением в размере 123 млрд руб. (+12% за 2025) или 13% от активов всех рыночных фондов.
Логистическая недвижимость – лидер среди активов в ЗПИФ недвижимости
Среди секторов коммерческой недвижимости, активы которых включены в рыночные ЗПИФы недвижимости, наиболее популярным является складской (логистический) сектор коммерческой недвижимости.
41% всех активов рыночных ЗПИФов (или 391 млрд рублей) вложены в складскую (логистическую) недвижимость. В офисную и торговую недвижимость проинвестировано 11% и 7% привлечённого капитала частных инвесторов в рыночные ЗПИФы недвижимости, что составило 101 млрд и 69 млрд рублей.
В структуре активов рыночных ЗПИФов недвижимости 16% (или 156 млрд рублей) вложены в депозиты или в ОФЗ.
41% всех активов рыночных ЗПИФов (или 391 млрд рублей) вложены в складскую (логистическую) недвижимость. В офисную и торговую недвижимость проинвестировано 11% и 7% привлечённого капитала частных инвесторов в рыночные ЗПИФы недвижимости, что составило 101 млрд и 69 млрд рублей.
В структуре активов рыночных ЗПИФов недвижимости 16% (или 156 млрд рублей) вложены в депозиты или в ОФЗ.
Тренды развития ЗПИФ недвижимости
Российский рынок ЗПИФов активно развивался в 2022—2026 годах.
- Во-первых, появляются диверсифицированные ЗПИФы недвижимости — это фонды, в которых включены активы из разных секторов коммерческой недвижимости (складской, торговый, офисный).
- Во-вторых, расширяется линейка активов ЗПИФов недвижимости — на ряду с ЗПИФами с активами классических секторов недвижимости (складской, торговый, офисный), появляются ЗПИФы с активами новых сегментов недвижимости, такие как ЦОД (центр обработки данных), туристическая и жилая недвижимость, а также земельные участки.
Рост интереса к ЗПИФ недвижимости со стороны розничных пайщиков
Количество пайщиков, которые проинвестировали в ЗПИФы недвижимости по итогам 1 кв. 2026 года, составило 330 тыс. пайщиков.
Лидером по количеству инвесторов-пайщиков является управляющая компания «Современные фонды недвижимости», в ЗПИФы недвижимости которой проинвестировали 178 тыс. пайщиков, рост за 1 кв. 2026 года составил 3,7 тыс. пайщиков.
В ЗПИФы недвижимости Parus Asset Management по итогам 1 кв. 2026 года проинвестировали 6,4 тыс. новых инвесторов, что увеличило общее количество инвесторов-пайщиков ЗПИФов до 33,0 тыс.
*Суммарное количество пайщиков рассчитано, как сумма уникальных пайщиков по каждому ЗПИФу УК
Лидером по количеству инвесторов-пайщиков является управляющая компания «Современные фонды недвижимости», в ЗПИФы недвижимости которой проинвестировали 178 тыс. пайщиков, рост за 1 кв. 2026 года составил 3,7 тыс. пайщиков.
В ЗПИФы недвижимости Parus Asset Management по итогам 1 кв. 2026 года проинвестировали 6,4 тыс. новых инвесторов, что увеличило общее количество инвесторов-пайщиков ЗПИФов до 33,0 тыс.
*Суммарное количество пайщиков рассчитано, как сумма уникальных пайщиков по каждому ЗПИФу УК
Рост выплат с арендных платежей
За 1 кв. 2026 года Управляющие ЗПИФами недвижимости выплатили своим инвесторам-пайщикам 18,3 млрд рублей дохода с арендных платежей.
Почему растут выплаты по ЗПИФ недвижимости?
Основные факторы роста объёмов выплат:
Важно отметить, что профессиональные управляющие ЗПИФами коммерческой недвижимостью достигают более высокие результаты по доходности для своих инвесторов — 25−30% в складской недвижимости и 16−22% в торговой и офисной.
Почему растут выплаты по ЗПИФ недвижимости?
Основные факторы роста объёмов выплат:
- Во-первых. Инвестиции в высококачественную коммерческую недвижимость через ЗПИФ — являются низкорисковым и низковолатильным даже в кризисы вложением, которое не только сберегает капитал инвесторов от гиперинфляции, но и даёт возможность своим инвесторам-пайщикам получать регулярный доход с арендных платежей, которые ежегодно индексируются на уровень инфляции
- Во-вторых. Для недвижимости нет плохих времен, а есть только хорошие и очень хорошие. Профессиональные Управляющие недвижимостью прошли уже четвёртый экономический кризис и показывают высокие и устойчивые финансовые результаты, зарабатывая для своих инвесторов-пайщиков даже в кризисные времена (глобальный ипотечный в 2008, санкционный 2014, пандемийный 2020, глобальный геополитический 2022).
- В-третьих. Инвестиции в ПИФы в России регламентированы на законодательном уровне, а деятельность управляющих контролируется государством.
Важно отметить, что профессиональные управляющие ЗПИФами коммерческой недвижимостью достигают более высокие результаты по доходности для своих инвесторов — 25−30% в складской недвижимости и 16−22% в торговой и офисной.
Рост ликвидности у ЗПИФ недвижимости
На протяжении 2020−2026 гг. наблюдается рост ликвидности у рыночных ЗПИФов недвижимости. За 1 кв. 2026 года оборот торгов ЗПИФами недвижимости на МосБирже составил 24 млрд рублей.
Лидером по объёму торгов на МосБирже является Parus Asset Management, объём торгов ЗПИФами которой за 1 кв. 2026 года достиг 9,0 млрд рублей.
Второе место по объёму торгов ЗПИФами на МосБирже занимает УК СФН — 6,6 млрд рублей за 1 кв. 2026 года.
Что способствует росту объёмов торгов на бирже?
Для инвесторов из России сегодня как никогда актуальны вложения в высокодоходные инструменты, которые требуют минимум затрат и времени. Этим требованиям полностью соответствуют ЗПИФы недвижимости, что и отражается в росте спроса на данный инвестиционный инструмент среди частных инвесторов.
Россияне всё ещё держат основной свой капитал на банковских депозитах (83% капитала ФЛ в РФ на депозитах при 28% в мире), придерживаясь стратегии сбережения, но при этом теряя часть капитала при высокой инфляции. Однако, в исторической перспективе сбалансированный инвестиционный портфель с наличием в нём защитных активов таких, как ликвидная недвижимость, эффективно защищает от экономических шоков — защищает от гиперинфляции и даёт возможность своим инвесторам-пайщикам получать регулярный доход с арендных платежей, которые ежегодно индексируются на уровень инфляции.
При этом потенциал роста рынка ЗПИФов недвижимости значителен — в среднем на глобальном рынке доля инвестиций в недвижимость составляет 16%, а физические лица в России проинвестировали в коммерческую недвижимость через ЗПИФы всего 0,7% своего капитала.
Лидером по объёму торгов на МосБирже является Parus Asset Management, объём торгов ЗПИФами которой за 1 кв. 2026 года достиг 9,0 млрд рублей.
Второе место по объёму торгов ЗПИФами на МосБирже занимает УК СФН — 6,6 млрд рублей за 1 кв. 2026 года.
Что способствует росту объёмов торгов на бирже?
Для инвесторов из России сегодня как никогда актуальны вложения в высокодоходные инструменты, которые требуют минимум затрат и времени. Этим требованиям полностью соответствуют ЗПИФы недвижимости, что и отражается в росте спроса на данный инвестиционный инструмент среди частных инвесторов.
Россияне всё ещё держат основной свой капитал на банковских депозитах (83% капитала ФЛ в РФ на депозитах при 28% в мире), придерживаясь стратегии сбережения, но при этом теряя часть капитала при высокой инфляции. Однако, в исторической перспективе сбалансированный инвестиционный портфель с наличием в нём защитных активов таких, как ликвидная недвижимость, эффективно защищает от экономических шоков — защищает от гиперинфляции и даёт возможность своим инвесторам-пайщикам получать регулярный доход с арендных платежей, которые ежегодно индексируются на уровень инфляции.
При этом потенциал роста рынка ЗПИФов недвижимости значителен — в среднем на глобальном рынке доля инвестиций в недвижимость составляет 16%, а физические лица в России проинвестировали в коммерческую недвижимость через ЗПИФы всего 0,7% своего капитала.
Доходность ЗПИФ недвижимости
В исторической перспективе статистика показывает, что инфляции не оказывает негативного влияния на рынок коммерческой недвижимости.
- В среднем по рынку ЗПИФ недвижимости по итогу 1 кв. 2026 года внутренняя ставка доходности (Internal Rate of Return, IRR) — в диапазоне 16−30% годовых.
- Наибольшую среднегодовую доходность с арендных платежей (Income Return) показали ЗПИФы складской недвижимости (10−14% годовых), далее торговая (10−13%) и офисная (10−12% годовых).
Комиссии управляющих компаний за управление ЗПИФ
Средняя комиссия за управление ЗПИФами составляет 1−2% от СЧА фонда за год. При этом наименьшие комиссии за управление у Parus Asset Management (в размере 0,2−0,5% от СЧА), высокие комиссии у «Тинькофф Инвестиции» (2,8−2,9% от СЧА).
Большинство управляющих компаний также взимают дополнительную комиссию с инвестора в размере 5−10% от эффективности управления фондом (то есть от заработанного для инвестора дохода).
Большинство управляющих компаний также взимают дополнительную комиссию с инвестора в размере 5−10% от эффективности управления фондом (то есть от заработанного для инвестора дохода).