Фонды недвижимости увеличили объем активов за год почти в 1,5 раза

Интерес к инструменту растет даже на фоне высокой ставки ЦБ и ухудшения рыночной конъюнктуры

Стоимость чистых активов (СЧА) розничных закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости по итогам I квартала 2026 г. достигла 807 млрд руб., говорится в исследовании консалтинговой компании IBC Real Estate. Там уточняется, что им принадлежит в общей сложности 6,2 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года данные показатели выросли на 49% и 45% соответственно, отмечает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Тенденцию подтверждают и другие опрошенные «Ведомостями» эксперты. По словам руководителя аналитического центра Parus Asset Management Елены Михайловой, совокупная СЧА таких ЗПИФов в январе — марте прибавила год к году 54% (до 952 млрд руб.). Руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-капитал» Владимир Стольников приводит похожую оценку — более 950 млрд руб. Но такой выраженной динамики он не видит: в аналогичный период 2025 г. показатель находился на уровне около 890 млрд руб., утверждает эксперт.

Даже в условиях высокой ключевой ставки интерес к недвижимости как к защитному активу продолжает расти, объясняет управляющий партнер инвестиционной группы Accent Марина Харитонова. Дополнительным драйвером инвестиций в такие ЗПИФы, по ее словам, становится ограниченный доступ к зарубежным инвестиционным инструментам, а также более осторожное поведение инвесторов на долговом рынке на фоне участившихся технических дефолтов по облигациям весной 2026 г.

Наметившийся тренд на снижение ключевой ставки дополнительно повысит интерес к этому сегменту, уверен Стольников. Его развитию будут способствовать дальнейшие изменения условий по банковским депозитам, соглашается Казарян. А в Parus Asset Management считают, что это уже произошло: за первые три месяца 2026 г. на рынок пришло 50 млрд руб. новых денег, что на 77% превышает итоги аналогичного периода прошлого года.

На фоне сокращения ключевой ставки и доходности депозитов наблюдался переток части средств на фондовый рынок, и в том числе в ЗПИФы, объясняет Михайлова.

В УК «Альфа-капитал», впрочем, пока всплеска инвестиций не видят. По информации компании, общий объем транзакций с недвижимостью в фондах в I квартале 2026 г. составил около 140 млрд руб. Это сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года, отмечает Стольников. Он связывает это с тем, что на рынке по-прежнему ощущается дефицит институциональных денег.

Согласно оценкам IBC Real Estate, темпы прироста ЗПИФов даже снижаются. В январе — марте СЧА розничных фондов увеличилась по сравнению с IV кварталом 2025 г. на 28 млрд руб., а объем недвижимости — на 163 000 кв. м против 44 млрд руб. и 563 000 кв. м годом ранее, отмечает Казарян. Таким образом, по итогам I квартала скорость увеличения первого индикатора замедлилась на 35%, а второго — на 71%. Такая динамика, по мнению эксперта, во многом связана со снижением активности управляющих компаний (УК) по включению новых объектов в состав фондов, прежде всего в сегментах складской и жилой недвижимости.

Стоимость чистых активов розничных ЗПИФов недвижимости в России
млрд руб.

Дополнительное влияние, по его словам, оказывает изменение рыночной конъюнктуры: темпы роста арендных ставок замедляются, а уровень вакантности постепенно увеличивается практически во всех сегментах. В таких условиях УК более осторожно подходят к новым приобретениям, смещая фокус с активного наращивания портфелей на управление текущими активами и поддержание стабильной доходности фондов, говорит Казарян. На рынке стало сложнее находить объекты, способные обеспечить требуемый уровень маржинальности, соглашается директор департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group Виктория Перова. По ее словам, УК и инвесторы более внимательно оценивают их качество, устойчивость арендного потока, структуру резидентов и потенциал дальнейшего увеличения стоимости.

В целом ситуация на рынке ЗПИФов начала стабилизироваться после ажиотажного 2025 года, когда фонды приобретали крупные объекты, а УК активно выводили новые продукты, рассуждает Харитонова. Она видит усиление конкуренции между УК за розничного инвестора и рост числа публичных размещений. Это позитивный сигнал для отрасли, так как коммерческая недвижимость в России по-прежнему значительно меньше представлена на публичном рынке капитала, чем в развитых экономиках, резюмирует эксперт.

Основной прирост ЗПИФов недвижимости в последний год связан с внесением в них складов и жилья, утверждают в IBC Real Estate. Первый сегмент прибавил 1,1 млн кв. м, второй 570 000 кв. м соответственно. В Parus Asset Management подтверждают, что логистическая недвижимость в фондах показала самую высокую динамику в деньгах. Объем таких фондов увеличился за год на 121 млрд руб. Несмотря на сложную ситуацию на рынке складов, он сохраняет долгосрочный потенциал развития благодаря активности игроков сегмента электронной коммерции, логистики, а также все еще низкой обеспеченности площадями, отмечает Михайлова.

По мнению Харитоновой, интерес ЗПИФов именно к логопаркам объясняется особенностями данного класса активов. У таких объектов, как правило, высококачественные, финансово устойчивые арендаторы, они генерируют стабильный денежный поток, объясняет она. Того же мнения придерживается и директор по развитию инвестиционного холдинга «Кама капитал» Евгений Трушин. По его словам, как правило, фонды приобретают стабилизированные активы с долгосрочным арендным договором, надежным резидентом и прогнозируемым денежным потоком.

По итогам 2026 г. совокупная стоимость чистых активов ЗПИФов недвижимости может превысить 1 трлн руб., прогнозируют в Accent. УК дополнительно приобрели порядка 800 000 кв. м, в основном торговой недвижимости, и планируют их включение в состав розничных ЗПИФов в ближайшее время, утверждает Казарян. С учетом ожидаемого пополнения совокупный объем недвижимости в фондах к концу года, по оценке IBC Real Estate, может превысить 7 млн кв. м. На горизонте ближайших 2−3 лет рынок способен вырасти до 1,9−2 трлн руб. при дальнейшем развитии биржевой ликвидности и росте числа доступных розничных продуктов, полагает Харитонова.