Недвижимость на триллион

Рыночные фонды недвижимости поставили рекорд

По итогам первого полугодия 2026 года активы рыночных закрытых фондов недвижимости превысили 1 трлн руб. Чистые привлечения в такие фонды выросли с начала года на 118 млрд руб. Вложения растут прежде всего в складскую и офисную недвижимость как самые емкие, интересные на тот момент сегменты рынка. Со второго полугодия возможно смещение спроса со складов на другие сегменты из-за участившихся техногенных событий, но полного отказа управляющие не ждут.

В первом полугодии 2026 года россияне сократили спрос на закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), специализирующиеся на инвестициях в коммерческую и жилую недвижимость. По оценке управляющей компании «Парус Управление активами», за шесть месяцев стоимость чистых активов только рыночных фондов данного типа выросла на 117,8 млрд руб. (13,2%) и впервые в истории превысила 1 трлн руб. При этом темпы роста оказались ниже, чем за первое полугодие 2025 года (16,6%).

Основной прирост активов обеспечили фонды, доступные только квалифицированным инвесторам. За полугодие они выросли почти на 20%, до 493,4 млрд руб. Таким образом, темпы роста оказались вдвое больше, чем за аналогичный период 2025 года. Всего с начала года было сформировано семь фондов данного типа, вложения в которые и обеспечили основной прирост активов. В части ЗПИФов, доступных неквалифицированным инвесторам, было сформировано лишь два фонда, в итоге активы всех подобных инвестиционных продуктов выросли на 7,9%, до 518 млрд руб. Темпы роста упали год к году почти вдвое и оказались самыми низкими с 2019 года. Сработал эффект высокой базы, а также вторичной реализации паев, которая не ведет к росту активов.

Высокий интерес к фондам для квалифицированных инвесторов продиктован большей доходностью, которую потенциально могут заработать частные инвесторы. Это достигается за счет возможности реализации более активных и при этом более рискованных инвестиционных стратегий. Также возможно привлечение заемного финансирования в фонд, которое при грамотном управлении может увеличить общую доходность пайщика. «В фонд могут приобретаться не только объекты недвижимости, но и юридические лица — балансодержатели объектов, что расширяет пул доступных объектов и часто ускоряет выход на сделку. В итоге у фондов для квалов больше возможностей эффективного управления капиталом инвесторов», — отмечает руководитель направления по работе с недвижимостью УК «ВИМ Сбережения» Андрей Колокольников.

Точки роста

Привлеченные от клиентов средства, а также имеющуюся в фондах свободную ликвидность управляющие направляли в первую очередь на покупку складской и офисной недвижимости. С начала года активы ЗПИФов, приходящиеся на склады, выросли на 56,7 млрд руб., до 405 млрд руб. Рост оказался более чем втрое выше, чем за аналогичный период 2025 года. Но основная часть прироста (42,8 млрд руб.) произошла в первом квартале. Прирост активов данного сектора во втором квартале стал самым слабым сразу за несколько лет.

Вложения в офисы за два квартала выросли более чем в полтора раза (на 51,74 млрд руб.), до 149 млрд руб. Рост оказался в 3,7 раза выше, чем за первое полугодие прошлого года. Однако в отличие от складской недвижимости более 90% прироста в офисах пришлось на второй квартал, когда на рынке состоялось несколько крупных сделок. В итоге доля данного сегмента выросла с начала года вдвое, до 15%, при этом вклад складов сократился на 2,8 п. п., до 40%.

Основная причина замедления инвестиций в складскую недвижимость, наблюдавшегося во втором квартале, — насыщение рынка со стороны предложения, как следствие, снижение ставок аренды и падение инвестиционной привлекательности по сравнению с предыдущими периодами.

«После интенсивного роста складская недвижимость переходит в стадию стабилизации — доходность от аренды стабилизировалась на уровне 10−14% годовых», — анализирует ситуацию руководитель аналитического центра УК «Парус Управление активами» Елена Михайлова.

Кроме того, как отмечает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков, бурный спрос прошлых лет сформировал высокую базу объема инвестиций в склады, на фоне которого даже значимые результаты будут выглядеть не столь выдающимися.

Склады под ударом

Техногенные события последних месяцев могут повлиять на рынок розничных фондов недвижимости, считают опрошенные «Деньгами» участники рынка. В июле—августе из-за атак беспилотников на логистическую инфраструктуру, в том числе маркетплейсов Wildberries и «Озон», получили повреждения десятки складов.

В таких условиях нервозность инвесторов в ЗПИФы складской недвижимости резко выросла. Согласно исследованию УК «Акцент Управление активами», медианная годовая волатильность биржевых ЗПИФов недвижимости выросла в июле с 16% во втором квартале до 27,6%. При этом рост амплитуды колебаний зафиксирован у 76% фондов выборки (29 биржевых фондов ЗПИФов недвижимости). Паи самых ликвидных фондов складской недвижимости просели на 4−6%. Впрочем, распродажа затронула и ликвидные фонды на другие сектора недвижимости. Как считают аналитики Accent, это может быть связано в том числе с проседанием российского фондового рынка в июле.

Страховой случай

Управляющие утверждают, что все объекты недвижимости, входящие в фонды для неквалифицированных инвесторов, будь то склад, офис, торговый центр, застрахованы. Это регуляторное требование Центрального банка РФ. По словам гендиректора УК «Акцент Управление активами» Андрея Огородова, зачастую управляющие компании идут дальше и страхуют имущество во всех своих фондах, самостоятельно определяя объем и широту страхового покрытия с учетом специфики объекта и возможных рисков. В УК «Альфа-Капитал» рассказали, что во всех розничных фондах для неквалифицированных инвесторов страховки предусматривают покрытие широкого перечня рисков повреждения имущества или утраты, в том числе вследствие внешних воздействий. «Страховые полисы предусматривают полное покрытие текущей стоимости недвижимости», — уточнил руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями «Альфа-Капитала» Владимир Стольников.

Страхование — лишь часть многоуровневой системы управления рисками, говорят управляющие. Важной частью работы с такими рисками, по словам Владимира Стольникова, является контроль за соблюдением требований к эксплуатации объектов, включая работоспособность систем пожарной безопасности. «Вместе с арендаторами мы регулярно оцениваем дополнительные меры безопасности, контролируем состояние инженерных и противопожарных систем, соблюдение регламентов и знание персоналом сценариев реагирования», — отмечает Андрей Огородов.

Последствия техногенных аварий для инвесторов зависят от масштаба повреждений, говорит Андрей Огородов. Это может быть временная остановка эксплуатации, расходы на восстановление объекта и инженерных систем, а также потеря арендного потока на период простоя. «В случае страхового события УК проводит оценку ущерба и взаимодействует со страховой компанией для получения фондом возмещения на восстановление объекта», — отмечает господин Огородов. Поэтому опыт и практика урегулирования страховых случаев становится одним из факторов выбора страховых компаний.

В целом процесс согласования выплат может занимать несколько месяцев, поскольку требует установления обстоятельств события, оценки ущерба и проведения экспертиз. «Выплаты по страховым полисам не являются автоматическими и возможны только при строгом соблюдении правил, указанных в договоре страхования», — обращает внимание Владимир Стольников. После согласования размера ущерба и страхового возмещения УК принимает решение о дальнейшей судьбе объекта и фонда в интересах пайщиков. «Это может быть восстановление объекта, приобретение нового актива или другой допустимый действующим законодательством сценарий», — говорит господин Огородов.

Центры роста

События этого лета вынудили страховые компании повысить тарифы и снизить лимиты страхового покрытия на рынке складской недвижимости. Это влияет на экономику фондов, так как дополнительные затраты на страхование снижают доходность инвесторов. «Поскольку данный риск мало прогнозируем, а в случае его реализации сумма ущерба может быть соразмерна стоимости всего объекта, предлагаемые на данный момент ограниченные суммы страхового покрытия могут снизить интерес инвесторов к крупным объектам», — полагает Андрей Ощепков.

Владимир Стольников допускает коррекцию спроса в пользу торговой и рекреационной недвижимости. Рекреационная недвижимость — объекты для отдыха, туризма, занятий спортом и укрепления здоровья людей. Другие участники рынка видят неплохой потенциал роста в офисах, но не всех, а премиум-сегмента, а также в дата-центрах, где спрос на цифровую инфраструктуру растет, а предложение качественных объектов пока ограниченно.

Вместе с тем отказа от складов как инвестиционного актива ЗПИФов управляющие не ждут, так как у них сохраняются сильные фундаментальные драйверы роста (рост электронной коммерции, дефицит качественных складов).

Склады остаются привлекательными и благодаря понятной экономике, длинным договорам аренды и стабильному денежному потоку. Вдобавок к этому из-за выбытия части складских площадей, как отмечает Андрей Ощепков, активизировался спроса на склады в целом по рынку и в особенности — в регионах с пострадавшей инфраструктурой, что, безусловно, будет влиять на уровень вакансии и ставки. «Инвесторы скорее будут внимательнее оценивать качество конкретных объектов, их расположение, техническое состояние и систему защиты. Поэтому преимущество может получать не какой-то один сектор, а качественные активы с хорошо управляемым профилем риска», — считает господин Огородов.

Источник