Превзойти депозиты: в какую недвижимость инвестировать в 2026 году

В 2026-м многие думают, что недвижимость не самый предпочтительный вариант для вложений. Однако доходность большинства сегментов недвижимости не менее 12%, т. е. заработать на таких инвестициях можно, говорят эксперты

К середине 2026 года доходность вложений в разные виды недвижимости отличается в 2−4 раза. При этом доходность почти всех сегментов недвижимости выше ставок по депозитам. Исключение составляет лишь один сегмент, однако инвестируют и в него.

Вместе с экспертами рассказываем, в какую именно недвижимость выгоднее всего вкладываться в 2026 году и какие стратегии инвестирования лучше выбрать для того или иного сегмента.

Склады — лидеры по доходности в 2026 году

Как инвестиционный актив именно складская недвижимость на сегодняшний день является самой устойчивой и предсказуемой, утверждают эксперты. В 2026 году доходность вложений в нее — самая высокая среди всех прочих сегментов недвижимости. По консолидированным оценкам экспертов инвестиционной компании PARUS Asset Management, а также консалтинговых компаний IBC Real Estate и NF Group, она составляет 14−16% годовых.

Как поясняет член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян, главный плюс складской недвижимости — в возможности в дальнейшем сдать ее в аренду крупным игрокам рынка и на длительные сроки. Это снижает операционные риски и делает денежный поток от возврата инвестиций более устойчивым к рыночным колебаниям, уточняет он.

Средний срок окупаемости складской недвижимости при сдаче в аренду сейчас составляет 7−9 лет, поясняют в PARUS Asset Management. В 2026-м это минимум среди всех сегментов недвижимости.

Уже рост строительной готовности будет приносить инвестору доход, хотя основная инвестиционная привлекательность формируется за счет сдачи офисов в аренду. Средний срок их окупаемости составит 8−10 лет, оценивают в IBC Real Estate.

Торговая недвижимость — самый волатильный сегмент

По уровню доходности торговая недвижимость в 2026 году лишь немного уступает офисной. Средний показатель в этом сегменте — 12−14% годовых, оценивают в IBC Real Estate. В то же время, по словам экспертов, именно торговая недвижимость в 2026 году наиболее волатильный сегмент для инвестирования в коммерческую недвижимости. Это связано со снижением покупательской активности (особенно в традиционном офлайн-формате торговли), что влияет на обороты арендаторов и арендный доход собственников недвижимости.

Но есть способы снизить неопределенность, выбирая конкретные форматы торговых объектов. В 2026 году это:

Что касается сроков окупаемости торговой недвижимости, то, по данным IBC Real Estate, сейчас они в среднем составляют 8−10 лет — как и у офисной недвижимости.

Жилье — аутсайдер, но популярный у инвесторов

По данным NF Group, в 2026 году доходность вложений в жилую недвижимость составляет лишь 4−6% годовых. Это значительно ниже доходности в любую коммерческую недвижимость. Жилье — единственный формат недвижимости, доходность вложений в который значительно меньше ставок по банковским депозитам. На середину июня, по данным Центробанка, максимальные ставки в топ-10 банков составляют 12,86% годовых. То есть инвестиции в жилье сейчас в 2−3 раза менее доходны, чем вложения в депозиты.

Однако, несмотря на низкую доходность, именно жилье является наиболее понятным и доступным продуктом для розничных инвесторов в недвижимость, говорит Казарян и поясняет: это связано в том числе и с тем, что именно для жилья характерен большой объем предложения с различными порогами входа, а само жилье по-прежнему воспринимается как стабильный актив.

При этом доходность инвестиций в жилье сейчас почти вдвое отличается в зависимости от конкретного сегмента жилой недвижимости. Чем сегмент выше, тем выше и доходность и наоборот. Так, по данным NF Group, средняя доходность в 2026 году составляет:

При этом окупятся вложения в жилье за 15−25 лет, что является максимальным показателем среди инвестиций в любые сегменты недвижимости, уточняют в PARUS Asset Management.

Три способа получать доход от инвестирования в недвижимость

1. Купил — потом продал

Такой вариант, по словам экспертов, характерен в большей части для строящихся проектов. Особенно это касается элитного жилья и качественных офисов, стоимость которых активно увеличивается по мере роста строительной готовности. Такой же вариант можно применить для объектов реконструкции, особенно если их удастся приобрети по цене ниже рыночной.

2. Купил — сдал в аренду

Такой вариант позволяет получить долгосрочный пассивный доход — на десять лет и более. В отличие от банковских депозитов такие инвестиции лучше защищены от инфляции, утверждают эксперты. Сегодня такие инвестиции лучше подходят для вложений во все виды коммерческой недвижимости: как источник регулярного арендного дохода они выглядят привлекательнее даже элитного жилья.

3. Купил — сдал в аренду — потом продал

Такое решение является симбиозом первых двух вариантов вложений. Здесь инвестор зарабатывает и на доходе от сдачи в аренду, и на приросте стоимости самого недвижимого актива. Этот вариант наиболее распространен у инвесторов, которые приобретают крупные проекты, в том числе с банковским финансированием. Типичный пример — это качественный объект коммерческой недвижимости (складской комплекс, бизнес-центр или торговый центр), который сдан в аренду на долгий срок. Такой объект продают в среднем через 5−10 лет после сделанных в него инвестиций.

Источник