Квадратные метры рублей

В 2025 году рыночные фонды недвижимости привлекли более 227 млрд рублей

2025 год стал лучшим для закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости. За год объем чистых активов под их управлением вырос в полтора раза, приблизившись к 900 млрд руб. Управляющие отмечают рост спроса на паи таких фондов из-за снижения ставок по вкладам. Участники рынка не исключают его роста по итогам наступившего года еще на 400−500 млрд руб., чему будет способствовать дальнейшее снижение ключевой ставки.

В 2025 году чистые активы рыночных ЗПИФов недвижимости достигли 893 млрд руб., превысив в полтора раза показатель предшествующего года. Такие данные приводит в своем обзоре УК «Парус Управление активами». Быстрее всего росли активы фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, — на 61%, до 480 млрд руб. Лидировавшие в 2024 году фонды для квалифицированных инвесторов в прошлом году увеличили активы на 48%, до 413 млрд руб.

Рост происходил как за счет переоценки существующих активов фондов, так и за счет притока новых средств.

Главной движущей силой привлечений стало смягчение денежно-кредитной политики Банка России во второй половине года. С июня по декабрь регулятор провел пять понижений ставки в сумме на 5 процентных пунктов (п. п.), до 16%. На этом фоне средняя максимальная ставка по депозитам крупнейших банков опустилась за год на 6,4 п. п., до 15,3% годовых. «На протяжении нескольких лет капитал инвесторов аккумулировался на банковских вкладах, срок большинства из которых подходит к концу, в то время как условия пролонгации уже не столь привлекательны. Поэтому и происходит переток средств в потенциально более доходные фонды недвижимости», — отмечает инвестиционный директор УК «ТЕТИС Кэпитал» Андрей Ощепков.

По итогам 2025 года ЗПИФы недвижимости показали доходность в размере 16−32%, из которых 7−15% — доход от арендных платежей, а остальные 8−17% дал прирост стоимости пая от переоценки недвижимости, отмечает руководитель аналитического центра УК «Парус Управление активами» Елена Михайлова. К тому же закрытые фонды являются удобным инструментом инвестирования в недвижимость. «Это инвестиции вдолгую, как правило на три-пять лет, что дает возможность на длинном горизонте переиграть ставки по депозитам», — отмечает управляющий директор «КСП Капитал Управление активами» Дмитрий Ярцев.

Согласно данным «Парус Управление активами», за минувший год было сформировано 12 фондов — в полтора раза больше, чем в 2024 году.

Еще восемь ЗПИФов находились в конце года на стадии формирования. При этом все большее число УК выходит в сегмент фондов для неквалифицированных инвесторов. В конце минувшего года подобные фонды запустили компании «Акцент Управление активами» и «Гамма Групп». Как считает Андрей Ощепков, интерес к фондам, не ограниченным в обращении паев, продиктован ужесточением с 2026 года имущественного ценза для получения статуса квалинвестора (до 24 млн руб.). Участники рынка «стараются создавать новые продукты, доступные всем инвесторам, несмотря на более высокие требования к ним со стороны регулятора», отмечает господин Ощепков.

Учитывая, что в 2026 году Банк России намерен понижать ключевую ставку, спрос на альтернативные инвестиции со стороны населения, включая фонды недвижимости, будет расти. По оценке Елены Михайловой, по итогам года рынок фондов недвижимости прибавит еще 400−500 млрд руб. «Активный маркетинг и увеличение количества игроков на рынке также будут способствовать его росту», — добавляет Андрей Ощепков.

Пока рост активов будет по-прежнему происходить за счет фондов коммерческой недвижимости. Руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников заявил, что в ближайшие месяцы будет запущен ряд новых фондов, включая новые направления коммерческой недвижимости. Впрочем, как считает Дмитрий Ярцев, при дальнейшем снижении ключевой ставки может повыситься спрос и на фонды жилой недвижимости. Этому будет способствовать повышение доступности рыночной ипотеки.