PARUS Asset Management и IBC Real Estate провели анализ развития торговой недвижимости в России за последние 20 лет и спрогнозировали будущее качественной торговой недвижимости России до 2035 года

Инвестировать в ритейл институционального качества (класс А) становится все выгоднее — эксперты

Эффективное управление — ключ к росту стоимости объекта и доходности

За последние 20 лет среднегодовая доходность от роста стоимости объектов торговой недвижимости в целом по рынку составила 5,6%. При этом профессиональные управляющие за счёт эффективного управления и изменения подходов к управлению ТЦ демонстрируют повышенную доходность от роста стоимости объекта — в среднем 18% для окружного ТЦ и до 9% для регионального и супер-регионального ТЦ — что в совокупности с доходом от арендных платежей снижает показатель окупаемости таких ТЦ до 7-9 лет.

Компания PARUS Asset Management и консалтинговая компания IBC Real Estate провели совместное исследование. Его цель — изучение развития рынка торговой недвижимости на горизонте последних 20 лет (с 2004-2023 гг.) с описанием тенденций его развития до 2035 года с учетом изменения потребителей и перераспределения доходов населения страны среди разных поколений. По итогам глубокого погружения в сектор торговой недвижимости, эксперты дают однозначную оценку: сейчас нужно инвестировать именно в качественный ритейл.

«Сегодня на рынок торговой недвижимости в России приходится 21% или 26 млн кв. м от общего объема коммерческой недвижимости страны, а за последние 20 лет в ТЦ проинвестировано 1,2 трлн рублей, что подчеркивает его важность в экономическом ландшафте. Сегмент демонстрирует активное развитие и привлекает инвесторов, подтверждая свою привлекательность даже в условиях экономических шоков, – комментирует, руководитель Аналитического центра PARUS Asset Management Елена Михайлова. – По мере развития рынка мы наблюдали изменение подходов и предпочтений инвесторов, а также трансформацию роли торговой недвижимости в портфелях.

«По результатам анализа более 25 кейсов, эффективное управление для объектов окружного масштаба может способствовать повышению стоимости актива в среднем на 18,0% , — комментирует Елена Михайлова. — Для объектов регионального и супер-регионального масштаба изменение подходов в управлении, как правило, способствовали росту на 7,0–9,0% ввиду эффекта высокой базы.

Рассмотрим два кейса: ТЦ «Торговый квартал» в Набережных Челнах, приобретённый в 2022 с вакантностью в 13,6% за два года сократил долю свободных площадей до 2,2%. Уровень вакантности центра «Ярмарка» в Астрахани, купленного в том же году, к 2024 году уменьшился в два раза. Среднегодовой рост стоимости активов составил 23% и 13% соответственно. Эксперты подчеркивают — объект становится дороже и привлекательнее именно за счет грамотной работы управленцев. Турбулентность последних лет обязывает управляющих быть гибкими, учитывать тренды. Профессиональное управление объектом, своевременная концепция и реновация — ключ к успеху.

Инвестиционно привлекательными становятся такие торговые центры, управляющие которых работают над их эффективностью ежедневно, знают свою целевую аудиторию, занимаются комплексным маркетингом объекта, работают с планировочными решениями. Это позволяет инвесторам получать доходность не только от роста стоимости актива, но и постоянный ежемесячный доход с арендных платежей. Поэтому сегодня в фокусе инвесторов — стабилизированные активы, показывающие наиболее высокую доходность. Инвестиции в такие объекты доступны частным инвесторам с чеком от 900 рублей через ЗПИФ.

«За 20 лет в России сформировался рынок качественной торговой недвижимости, который удовлетворяет спрос населения. Не смотря на то, что в ближайшие несколько лет темпы строительства будут низкими, новые объекты будут появляться на рынке точечно и по мере необходимости, например, при развитии города или района, — подчеркнули в консалтинговой компании IBC Real Estate. Рынок торговой недвижимости в России быстро адаптируется к новым экономическим условиям и потребительским трендам. Но ключевым фактором становится именно эффективное управление.»