Почему оказались преждевременными прогнозы об упадке торговых центров

Денис Степанов, сооснователь Parus Asset Management

С 2020 года в связи с интенсивным развитием e-commerce отраслевые эксперты рассуждают о том, что развитие интернет-торговли приведет к вымиранию традиционных форматов торговли и их главного воплощения — торговых центров с сотнями магазинов. В России на этот мировой тренд наложился уход иностранных брендов в 2022 году, после которого торговые центры оказались полупустыми и находились на грани разорения. Однако, прогнозы о «смерти моллов» не оправдались. Сегодня в Москве вакантность достигла минимальных значений за последние пять лет, а сами ТЦ превратились в lifestyle-центры — с гастрономией, спортом и развлечениями. О том, как этот поворот не только вписывается в глобальный тренд, но и возвращает торговую недвижимость в число наиболее интересных активов для инвесторов, размышляет сооснователь PARUS Asset Management Денис Степанов.

С появлением кино и особенно телевидения ожидалось, что театр потеряет востребованность. Зачем он нужен, если можно дешевле и комфортнее посмотреть фильм со спецэффектами, не вставая с дивана? Но театр никуда не делся. Ценность живого актерского мастерства, непосредственной реакции зала и уникальности каждого представления только возросла. Несмотря на доступность сервисов онлайн-музыки, концертная индустрия активно развивается. Люди платят за переживание: за энергетику толпы, за возможность увидеть кумира вживую, за эмоции присутствия. Реальность — это новая роскошь. Онлайн не в состоянии полноценно ее заменить, поэтому традиционные форматы — в том числе, торговые центры — не только остаются востребованными, но и обретают новое звучание.

Международный опыт

Например, в Дубае прошлом году устроили Dubai Mallathon — массовые забеги внутри моллов, чтобы жители могли сохранять активность даже во время невыносимой летней жары. А в Dubai Mall, крупнейшем в мире торговом центре, работают интерактивные VR-парки, аквариумы, разные арт‑пространства как Infinity des Lumières с цифровыми инсталляциями, проводятся показы мод, международные конференции и презентации новых моделей Ferrari и Aston Martin.

В США и Европе торговые центры всё чаще превращаются в культурные площадки — там проходят концерты, выставки, стендап-шоу. В Азии активно интегрируются медицинские клиники, wellness-зоны, коворкинги и pop-up пространства. Таким образом, моллы становятся точкой пересечения работы, досуга и жизни. Российские моллы успешно перенимают этот тренд. Они пережили кризис 2022 года и находятся в хорошей форме.

От шопинга к досугу

По итогам 2025 года уровень вакантности в ключевых торговых центрах Москвы составил до 8,4% — минимального значения за пять лет. А в Санкт-Петербурге вакантными остаются лишь 3,8% площадей. Схожая динамика наблюдается и в регионах — в наших крупных моллах, таких как «Ярмарка» в Астрахани и «Триумф» в Саратове вакансия 0%.

Роль торговых центров в жизни россиян за последние годы радикально изменилась. Если раньше их основная функция заключалась в шопинге, то сегодня они превратились в новые «городские площади», куда люди приходят не только за покупками, но и за впечатлениями, эмоциями и совместным временем с семьёй. На смену стандартным фудкортам, ориентированным на быстрый перекус, приходят полноценные гастрономические кластеры с разнообразной кухней, современным дизайном и атмосферой отдыха. А благодаря возрождению отечественного кинематографа и новым моделям проката зарубежных фильмов зрители вновь возвращаются в кинозалы.

По данным IBC Real Estate, в торговых центрах, открытых в Москве за последние три года, основной категорией арендаторов стали «спортивные пространства». На них приходится 21% всех помещений — больше, чем на магазины одежды и обуви (16%). Фитнес-клубы активно берут в аренду площади, которые раньше занимали магазины электроники. В качестве примера можно привести сеть DDX Fitness, предложившую клиентам месячный абонемент вместо привычного годового.

Преимущества моллов

Все эти изменения важны не только для посетителей, но и для инвесторов. Чем больше технологий и сервисов интегрировано в торговый центр, тем выше его посещаемость и время пребывания людей внутри — а значит, выше выручка арендаторов и устойчивее арендный поток.

В конечном счёте это напрямую отражается на доходности паев западных REITов (Real Estate Investment Trusts) — и их улучшенных по регулированию и технологиям российских аналогов, ЗПИФов — и стоимости активов. Ключевым фактором долгосрочной ценности торговой недвижимости становится её уникальное местоположение и невоспроизводимость, особенно в центрах городов. В отличие от складов, которые можно относительно быстро и дёшево построить на любой периферии, возвести новый современный торговый центр в сложившемся центральном районе практически невозможно из-за запредельной стоимости земли, плотной застройки и строгих регуляторных ограничений.

Это создаёт естественный барьер для избыточного предложения и поддерживает стоимость существующих качественных активов. При этом для инвесторов торговая недвижимость перестаёт быть «трофейными квадратными метрами по цене как крыло истребителя и мизерной доходностью» и превращается в живую экосистему, способную конкурировать за потребителя и деньги на равных с онлайн-ритейлом.

Несмотря на рост маркетплейсов, оффлайн-торговля сохраняет позиции. Несмотря на то, что более половины россиян часто приобретают одежду и обувь в интернете, но 68% потребителей всё равно предпочитают магазины, где удобнее выбирать и примерять. Маркетплейсы остаются сильными в «базовых покупках», но в fashion и премиум-сегменте пока не способны заменить офлайн-опыт. Это ключевое конкурентное преимущество моллов.

Инвестиционный ренессанс

Последний год потребление находилось под давлением. В 2025 оборот розничной торговли вырос всего на 2,6%. Когда ставки по вкладам превышали 15%, люди предпочитали сберегать, а не тратить. По мере снижения ключевой ставки, есть основания ожидать ускорения потребления и роста оборотов ретейлеров. Для девелоперов и инвесторов это означает, что доходность от арендных потоков будет усиливаться за счёт макроэкономики, а не только за счёт смены арендаторов.

Низкая вакантность, новые категории арендаторов и перспективы восстановления потребительской активности возвращают торговые центры в число наиболее интересных объектов инвестиций. Причём не только для институциональных (профессиональных) инвесторов, но и для частных инвесторов.

Частные инвесторы могут вложиться в коммерческую недвижимость через паи закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), которые дают право на получение дохода от объекта. При текущем соотношении стоимости торговых центров и их арендного потока инвесторы могут рассчитывать на доходность свыше 11% годовых, не считая роста стоимости самих паёв. Стать владельцем ТОР-ого торгового центра и получать доходы от аренды, доступно далеко не всем, но ЗПИФ предоставили такую возможность.

Сегодня в России коммерческая недвижимость на сумму более 900 млрд рублей уже структурирована в ЗПИФы, доступные частным инвесторам. Из них на торговые объекты приходится лишь 8%. Для сравнения в мире 36% вложений частных инвесторов в REIT приходится на торговую недвижимость. Очевидно, что и в России доля ЗПИФов, ориентированных на торговую недвижимость, будет расти вместе с восстановлением потребительского спроса. Сегодня мы наблюдаем редкий момент, когда классический «актив для избранных» — становится доступен частным инвесторам. Причём доступен не на пике цикла, когда премии заоблачны, а на привлекательных уровнях доходности.

Источник