Рынок ЗПИФ недвижимости: Итоги 3 квартала 2024 года и тренды
Рост рынка ЗПИФ коммерческой недвижимости на +38% за 9 месяцев 2024 год
Стоимость чистый активов (СЧА) ЗПИФов недвижимости, предлагаемый в рынок для частных инвесторов (квалифицированных и неквалифицированных) за 9 месяцев 2024 года, выросла на 38% (на 122,9 млрд рублей) и достигла 446,4 млрд рублей. При этом активы в ЗПИФах для неквалифицированных инвесторов выросли до 188,7 млрд рублей (что составило 42% рынка), а для квалифицированных инвесторов до 257,7 млрд рублей (58% рынка).
На российском рынке представлено 39 ЗПИФа недвижимости, доступных к инвестированию для неквалифицированных инвесторов и более 29 ЗПИФов недвижимости доступных для квалифицированных инвесторов.
В среднем 1 неквалифицированный пайщик проинвестировал 1,0 млн. рублей, при этом средняя инвестиция в ЗПИФы недвижимости квалифицированного пайщика значительно выше (почти в 9 раз) и составила 8,8 млн рублей.
Среди участников рынка лидерами по активам коммерческой недвижимости под управлением являются управляющие компании — «Современные фонды недвижимости» и Parus Asset Management.
У управляющей компании «Современные фонды недвижимости» совокупная СЧА рыночных ЗПИФов под управлением выросла до 259,2 млрд рублей (+58% за 9 месяцев 2024), что составило 58,1% от суммарной СЧА всех рыночных ЗПИФов недвижимости.
Второй крупный игрок на рынке — это Parus Asset Management с активами коммерческой недвижимости под управлением в размере 86,7 млрд руб. (+18% за 9 месяцев 2024) или 19,4% от активов всех рыночных фондов.
Логистическая недвижимость — лидер среди активов в ЗПИФ недвижимости
Среди секторов коммерческой недвижимости, активы которых включены в рыночные ЗПИФы недвижимости, наиболее популярным является складской (логистический) сектор коммерческой недвижимости.
57% всех активов рыночных ЗПИФов (или 255,4 млрд рублей) вложены в складскую (логистическую) недвижимость. В торговую и офисную недвижимость проинвестировано 12,5% и 9% привлечённого капитала частных инвесторов в рыночные ЗПИФы недвижимости, что составило 56 млрд и 40 млрд рублей.
В структуре активов рыночных ЗПИФов недвижимости 17% (или 76 млрд рублей̆) вложены в депозиты или в ОФЗ.
Тренды развития ЗПИФ недвижимости
Российский рынок ЗПИФов активно развивался в 2022–2024 годах.
- Во-первых, появляются диверсифицированные ЗПИФы недвижимости — это фонды, в которых включены активы из разных секторов коммерческой недвижимости (складской, торговый, офисный).
- Во-вторых, расширяется линейка активов ЗПИФов недвижимости — на ряду с ЗПИФами с активами классических секторов недвижимости (складской, торговый, офисный), появляются ЗПИФы с активами новых сегментов недвижимости, такие как ЦОД (центр обработки данных), жилая недвижимость и земельные участки.
Рост интереса к ЗПИФ недвижимости со стороны розничных пайщиков
Количество пайщиков, которые проинвестировали в ЗПИФы недвижимости по итогам 9 месяцев. 2024 года, составило 213 тыс. пайщиков.
Лидером по количеству инвесторов-пайщиков является управляющая компания «Современные фонды недвижимости», в ЗПИФы недвижимости которой проинвестировали 115 тыс. пайщиков, рост на 9 месяцев 2024 года составил 24,0 тыс. пайщиков.
В ЗПИФы недвижимости Parus Asset Management по итогам 9 месяцев 2024 года проинвестировали 0,7 тыс. новых инвесторов, что увеличило общее количество инвесторов-пайщиков ЗПИФов до 9,8 тыс.
*Суммарное количество пайщиков рассчитано, как сумма уникальных пайщиков по каждому ЗПИФу УК
Рост выплат с арендных платеже
Рост объёма выплат инвесторам ЗПИФов недвижимости в 3 квартале 2024 года продолжился. За 9 месяцев 2024 года Управляющие ЗПИФами недвижимости выплатили своим инвесторам-пайщикам 21,8 млрд рублей дохода с арендных платежей.
Почему растут выплаты по ЗПИФ недвижимости?
Основные факторы роста объёмов выплат:
- Во-первых. Инвестиции в высококачественную коммерческую недвижимость через ЗПИФ — являются низкорисковым и низковолатильным даже в кризисы вложением, которое не только сберегает капитал инвесторов от гиперинфляции, но и даёт возможность своим инвесторам-пайщикам получать регулярный доход с арендных платежей, которые ежегодно индексируются на уровень инфляции
- Во-вторых. Для недвижимости нет плохих времен, а есть только хорошие и очень хорошие. Профессиональные Управляющие недвижимостью прошли уже четвёртый экономический кризис и показывают высокие и устойчивые финансовые результаты, зарабатывая для своих инвесторов-пайщиков даже в кризисные времена (глобальный ипотечный в 2008, санкционный 2014, пандемийный 2020, глобальный геополитический 2022).
- В-третьих. Инвестиции в ПИФы в России регламентированы на законодательном уровне, а деятельность управляющих контролируется государством.
Важно отметить, что профессиональные управляющие ЗПИФами коммерческой недвижимостью достигают более высокие результаты по доходности для своих инвесторов — 12–27% в складской недвижимости и 6–15% в торговой и офисной.
Рост ликвидности у ЗПИФ недвижимости
На протяжении 2020–2024 гг. наблюдается рост ликвидности у рыночных ЗПИФов недвижимости. За 9 месяцев 2024 года оборот торгов ЗПИФами недвижимости на МосБирже составил 12,6 млрд рублей.
Лидером по объёму торгов на МосБирже является Parus Asset Management, объём торгов ЗПИФами которой за 9 месяцев 2024 года достиг 4,7 млрд рублей.
Второе место по объёму торгов ЗПИФами на МосБирже занимает управляющая компания «Современные фонды недвижимости» — 3,6 млрд рублей за 9 месяцев 2024 года.
Что способствует росту объёмов торгов на бирже?
Для инвесторов из России сегодня как никогда актуальны вложения в высокодоходные инструменты, которые требуют минимум затрат и времени. Этим требованиям полностью соответствуют ЗПИФы недвижимости, что и отражается в росте спроса на данный инвестиционный инструмент среди частных инвесторов.
Россияне всё ещё держат основной свой капитал на банковских депозитах (81% капитала ФЛ в РФ на депозитах при 28% в мире), придерживаясь стратегии сбережения, но при этом теряя часть капитала при высокой инфляции. Однако, в исторической перспективе сбалансированный инвестиционный портфель с наличием в нём защитных активов таких, как ликвидная недвижимость, эффективно защищает от экономических шоков — защищает от гиперинфляции и даёт возможность своим инвесторам-пайщикам получать регулярный доход с арендных платежей, которые ежегодно индексируются на уровень инфляции.
При этом потенциал роста рынка ЗПИФов недвижимости значителен — в среднем на глобальном рынке доля инвестиций в недвижимость составляет 16%, а физические лица в России проинвестировали в коммерческую недвижимость через ЗПИФы всего 0,7% своего капитала.
Доходность ЗПИФ недвижимости
В исторической перспективе статистика показывает, что инфляции не оказывает негативного влияния на рынок коммерческой недвижимости.
- В среднем по рынку ЗПИФ недвижимости по итогу 9 месяцев 2024 года внутренняя ставка доходности (Internal Rate of Return, IRR) — в диапазоне 10–25% годовых.
- Наибольшую среднегодовую доходность с арендных платежей (Income Return) показали ЗПИФы складской недвижимости (9–14% годовых), далее торговая (6–13%) и офисная (6–8% годовых). При этом профессиональные управляющие недвижимостью показывают результаты значительно выше рынка — до 15–25% в складской недвижимости и до 10–20% в торговой и офисной.
- Промежуточный доход инвестора к стоимости пая при формировании Фонда (Cash-on-Cash, CoC) — в диапазоне 6–15% годовых
Комиссии управляющих компаний за управление ЗПИФ
Средняя комиссия за управление ЗПИФами составляет 1–2% от СЧА фонда за год. При этом наименьшие комиссии за управление у Parus Asset Management (в размере 0,4–0,5% от СЧА), высокие комиссии у «Тинькофф Инвестиции» (2,8–2,9% от СЧА).
Большинство управляющих компаний также взимают дополнительную комиссию с инвестора в размере 5–10% от эффективности управления фондом (то есть от заработанного для инвестора дохода).
Склад OZON Нижний Новгород – победитель премии CRE Federal Awards 2026
24 сентября 2026 года состоялась церемония награждения ежегодной федеральной премии в области коммерческой недвижимости CRE FEDERAL AWARDS 2026. Склад OZON Нижний Новгород одержал победу в номинации «Крупный складской комплекс».
Недвижимость на триллион
По итогам первого полугодия 2026 года активы рыночных закрытых фондов недвижимости превысили 1 трлн руб. Чистые привлечения в такие фонды выросли с начала года на 118 млрд руб.
Рынок ЗПИФ недвижимости: Итоги 1 пол. 2026 года и Тренды
Стоимость активов ЗПИФов недвижимости, предлагаемый в рынок для частных инвесторов (квалифицированных и неквалифицированных) за 1 пол. 2026 года, выросла на 16% (на 147 млрд рублей) и достигла 1,04 трлн рублей.
Офисы высокой квалификации
К середине 2026 года активы розничных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости впервые превысили 1 трлн руб. Интерес к альтернативным инвестиционным решениям растет в условиях обвала на фондовом рынке.
Привлекли 7,6 млрд рублей по итогам размещения фонда «ПАРУС-ОЗН Н.Новгород»
PARUS Asset Management, лидер по ликвидности инвестиционных паев на Московской бирж, сообщает о размещении всего объема паев ЗПИФ «ПАРУС- ОЗН Н.Новгород».
Превзойти депозиты: в какую недвижимость инвестировать в 2026 году
В 2026-м многие думают, что недвижимость не самый предпочтительный вариант для вложений. Однако доходность большинства сегментов недвижимости не менее 12%, т.е. заработать на таких инвестициях можно, говорят эксперты.
ПАРУС-Место встречи начались торги на Московской бирже
Объем выпуска паев фонда для старта торгов составил 1,25 млрд рублей. Фонд стал 11-м под управлением PARUS Asset Management, чьи паи обращаются на Московской бирже.
Фонды недвижимости увеличили объем активов за год почти в 1,5 раза
Стоимость чистых активов (СЧА) розничных закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости по итогам I квартала 2026 г. достигла 807 млрд руб., говорится в исследовании консалтинговой компании IBC Real Estate.
