Рынок ЗПИФ недвижимости: итоги 9 мес. 2025 года и Тренды
Рост рынка ЗПИФ коммерческой недвижимости на +26% за 9 мес. 2025 года
Стоимость чистый активов (СЧА) ЗПИФов недвижимости, предлагаемый в рынок для частных инвесторов (квалифицированных и неквалифицированных) за 9 месяцев 2025 года, выросла на 26% (на 149,0 млрд рублей) и достигла 725,1 млрд рублей. При этом активы в ЗПИФах для неквалифицированных инвесторов выросли до 380,6 млрд рублей (что составило 52% рынка), а для квалифицированных инвесторов до 344,5 млрд рублей (48% рынка).
На российском рынке представлено 47 ЗПИФа недвижимости, доступных к инвестированию для неквалифицированных инвесторов и более 37 ЗПИФов недвижимости доступных для квалифицированных инвесторов.
В среднем 1 неквалифицированный пайщик проинвестировал 1,7 млн рублей, при этом средняя инвестиция в ЗПИФы недвижимости квалифицированного пайщика значительно выше (почти в 4 раз) и составила 6,6 млн рублей.
Среди участников рынка лидерами по активам коммерческой недвижимости под управлением являются управляющие компании — «Современные фонды недвижимости» и Parus Asset Management.
У управляющей компании «Современные фонды недвижимости» совокупная СЧА рыночных ЗПИФов под управлением выросла до 371,8 млрд рублей (+31% за 2024), что составило 51,3% от суммарной СЧА всех рыночных ЗПИФов недвижимости.
Второй крупный игрок на рынке — это Parus Asset Management с активами коммерческой недвижимости под управлением в размере 114,6 млрд руб. (+32% за 2024) или 15,8% от активов всех рыночных фондов.
Логистическая недвижимость — лидер среди активов в ЗПИФ недвижимости
Среди секторов коммерческой недвижимости, активы которых включены в рыночные ЗПИФы недвижимости, наиболее популярным является складской (логистический) сектор коммерческой недвижимости.
45% всех активов рыночных ЗПИФов (или 324,0 млрд рублей) вложены в складскую (логистическую) недвижимость. В торговую и офисную недвижимость проинвестировано 9,3% и 6,9% привлечённого капитала частных инвесторов в рыночные ЗПИФы недвижимости, что составило 67 млрд и 50 млрд рублей.
В структуре активов рыночных ЗПИФов недвижимости 10% (или 70 млрд рублей) вложены в депозиты или в ОФЗ.
ТРЕНДЫ РАЗВИТИЯ ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ
Рост интереса к ЗПИФ недвижимости со стороны розничных пайщиков
Количество пайщиков, которые проинвестировали в ЗПИФы недвижимости по итогам 9 мес. 2025 года, составило 280 тыс. пайщиков.
Лидером по количеству инвесторов-пайщиков является управляющая компания «Современные фонды недвижимости», в ЗПИФы недвижимости которой проинвестировали 157,5 тыс. пайщиков, рост за 9 мес. 2025 года составил 27,0 тыс. пайщиков.
В ЗПИФы недвижимости Parus Asset Management по итогам 9 мес. 2025 года проинвестировали 9,8 тыс. новых инвесторов, что увеличило общее количество инвесторов-пайщиков ЗПИФов до 20,1 тыс.
Рост выплат с арендных платежей
Рост объёма выплат инвесторам ЗПИФов недвижимости в 3 квартале 2025 года продолжился. За 9 мес. 2025 года Управляющие ЗПИФами недвижимости выплатили своим инвесторам-пайщикам 48,2 млрд рублей дохода с арендных платежей.
Почему растут выплаты по ЗПИФ недвижимости?
Основные факторы роста объёмов выплат:
- Во-первых. Инвестиции в высококачественную коммерческую недвижимость через ЗПИФ — являются низкорисковым и низковолатильным даже в кризисы вложением, которое не только сберегает капитал инвесторов от гиперинфляции, но и даёт возможность своим инвесторам-пайщикам получать регулярный доход с арендных платежей, которые ежегодно индексируются на уровень инфляции
- Во-вторых. Для недвижимости нет плохих времен, а есть только хорошие и очень хорошие. Профессиональные Управляющие недвижимостью прошли уже четвёртый экономический кризис и показывают высокие и устойчивые финансовые результаты, зарабатывая для своих инвесторов-пайщиков даже в кризисные времена (глобальный ипотечный в 2008, санкционный 2014, пандемийный 2020, глобальный геополитический 2022).
- В-третьих. Инвестиции в ПИФы в России регламентированы на законодательном уровне, а деятельность управляющих контролируется государством.
Важно отметить, что профессиональные управляющие ЗПИФами коммерческой недвижимостью достигают более высокие результаты по доходности для своих инвесторов — 12−27% в складской недвижимости и 10−25% в торговой и офисной.
Рост ликвидности у ЗПИФ недвижимости
На протяжении 2020−2025 гг. наблюдается рост ликвидности у рыночных ЗПИФов недвижимости. За 9 мес. 2025 года оборот торгов ЗПИФами недвижимости на МосБирже составил 39 млрд рублей.
Лидером по объёму торгов на МосБирже является Parus Asset Management, объём торгов ЗПИФами которой за 9 мес. 2024 года достиг 18,4 млрд рублей.
Второе место по объёму торгов ЗПИФами на МосБирже занимает УК СФН — 17,2 млрд рублей за 9 мес. 2025 года.
Что способствует росту объёмов торгов на бирже?
Для инвесторов из России сегодня как никогда актуальны вложения в высокодоходные инструменты, которые требуют минимум затрат и времени. Этим требованиям полностью соответствуют ЗПИФы недвижимости, что и отражается в росте спроса на данный инвестиционный инструмент среди частных инвесторов.
Россияне всё ещё держат основной свой капитал на банковских депозитах (83% капитала ФЛ в РФ на депозитах при 28% в мире), придерживаясь стратегии сбережения, но при этом теряя часть капитала при высокой инфляции. Однако, в исторической перспективе сбалансированный инвестиционный портфель с наличием в нём защитных активов таких, как ликвидная недвижимость, эффективно защищает от экономических шоков — защищает от гиперинфляции и даёт возможность своим инвесторам-пайщикам получать регулярный доход с арендных платежей, которые ежегодно индексируются на уровень инфляции.
При этом потенциал роста рынка ЗПИФов недвижимости значителен — в среднем на глобальном рынке доля инвестиций в недвижимость составляет 16%, а физические лица в России проинвестировали в коммерческую недвижимость через ЗПИФы всего 0,7% своего капитала.
Доходность ЗПИФ недвижимости
В исторической перспективе статистика показывает, что инфляции не оказывает негативного влияния на рынок коммерческой недвижимости.
- В среднем по рынку ЗПИФ недвижимости по итогу 9 мес. 2025 года внутренняя ставка доходности (Internal Rate of Return, IRR) — в диапазоне 10−27% годовых.
- Наибольшую среднегодовую доходность с арендных платежей (Income Return) показали ЗПИФы складской недвижимости (11−16% годовых), далее торговая (7−12%) и офисная (8−12% годовых). При этом профессиональные управляющие недвижимостью показывают результаты значительно выше рынка — до 15−30% в складской недвижимости и до 10−25% в торговой и офисной.
- Промежуточный доход инвестора к стоимости пая при формировании Фонда (Cash-on-Cash, CoC) — в диапазоне 10−30% годовых
Комиссии управляющих компаний за управление ЗПИФ
Средняя комиссия за управление ЗПИФами составляет 1−2% от СЧА фонда за год. При этом наименьшие комиссии за управление у Parus Asset Management (в размере 0,4−0,5% от СЧА), высокие комиссии у «Тинькофф Инвестиции» (2,8−2,9% от СЧА).
Большинство управляющих компаний также взимают дополнительную комиссию с инвестора в размере 5−10% от эффективности управления фондом (то есть от заработанного для инвестора дохода).
Склад OZON Нижний Новгород – победитель премии CRE Federal Awards 2026
24 сентября 2026 года состоялась церемония награждения ежегодной федеральной премии в области коммерческой недвижимости CRE FEDERAL AWARDS 2026. Склад OZON Нижний Новгород одержал победу в номинации «Крупный складской комплекс».
Недвижимость на триллион
По итогам первого полугодия 2026 года активы рыночных закрытых фондов недвижимости превысили 1 трлн руб. Чистые привлечения в такие фонды выросли с начала года на 118 млрд руб.
Рынок ЗПИФ недвижимости: Итоги 1 пол. 2026 года и Тренды
Стоимость активов ЗПИФов недвижимости, предлагаемый в рынок для частных инвесторов (квалифицированных и неквалифицированных) за 1 пол. 2026 года, выросла на 16% (на 147 млрд рублей) и достигла 1,04 трлн рублей.
Офисы высокой квалификации
К середине 2026 года активы розничных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости впервые превысили 1 трлн руб. Интерес к альтернативным инвестиционным решениям растет в условиях обвала на фондовом рынке.
Привлекли 7,6 млрд рублей по итогам размещения фонда «ПАРУС-ОЗН Н.Новгород»
PARUS Asset Management, лидер по ликвидности инвестиционных паев на Московской бирж, сообщает о размещении всего объема паев ЗПИФ «ПАРУС- ОЗН Н.Новгород».
Превзойти депозиты: в какую недвижимость инвестировать в 2026 году
В 2026-м многие думают, что недвижимость не самый предпочтительный вариант для вложений. Однако доходность большинства сегментов недвижимости не менее 12%, т.е. заработать на таких инвестициях можно, говорят эксперты.
ПАРУС-Место встречи начались торги на Московской бирже
Объем выпуска паев фонда для старта торгов составил 1,25 млрд рублей. Фонд стал 11-м под управлением PARUS Asset Management, чьи паи обращаются на Московской бирже.
Фонды недвижимости увеличили объем активов за год почти в 1,5 раза
Стоимость чистых активов (СЧА) розничных закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости по итогам I квартала 2026 г. достигла 807 млрд руб., говорится в исследовании консалтинговой компании IBC Real Estate.
